本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
日前，粵海置地控股有限公司（0124.HK，以下簡稱“粵海置地”）釋出公告稱，擬收購粵海物業管理有限公司（以下簡稱“粵海物業”）的6%股權，代價約為3363.11萬元，賣方為粵海置地最終控股股東——廣東粵海控股集團有限公司（以下簡稱“粵海控股”）。
公告中，粵海置地方面表示，據其瞭解，粵海物業有意於未來申請上市，收購事項將使其能夠抓住這一絕佳機會。不過，《中國經營報》記者注意到，粵海置地此前曾向粵海物業轉讓相關物業資產，後亦出手投標股權但未果。
另據上海清算所釋出的訊息，2022年1月，粵海控股擬發行兩期超短融資券，合計規模50億元，主要用於償還債務及借款。募集說明書中，粵海控股方面提示了債務規模較大等一系列風險。
粵海置地從控股股東手中收購資產的舉措，是否與後者償債承壓有所關聯？針對上述相關問題，記者致電致函粵海置地方面，其資本運作部相關工作人員記錄下記者的聯絡方式後稱，將有專人就採訪事宜聯絡記者，但截至發稿，對方尚未予以進一步回應。
曾投標未能摘牌
公告顯示，粵海物業目前由粵海控股、廣東華信服務集團有限公司（以下簡稱“廣東華信”）分別持股98%、2%，後者主要從事物業管理服務。
根據股權轉讓協議，粵海置地對粵海物業的6%股權收購包括實繳資本900萬元，以及未實繳資本990萬元，粵海置地須在2023年12月31日前支付上述未實繳資本給粵海物業。
按收益法評估，粵海物業的全部股權在2021年6月30日的估值為5.67億元。
根據公告，粵海物業成立於1996年8月28日，其超過半數股權由廣東省人民政府間接擁有，餘下股權由廣州市番禺區人民政府間接擁有。自2002年9月，粵海物業由粵海控股透過附屬公司間接全資擁有，直至2020年8月3日，粵海控股向相關附屬公司收購其所有股權，總代價為5485.5萬元。此後，粵海控股向其增加出資，粵海物業的實繳資本總額增至1.5億元。
2019年和2020年，粵海物業分別實現收入2.19億元、2.33億元，除所得稅前溢利分別為990.88萬元、7394.6萬元，除所得稅後溢利分別為456.24萬元、6037萬元。2021年上半年，公司實現收入1.55億元，除所得稅前溢利1142.4萬元，除所得稅後溢利915.79萬元。
粵海置地方面認為，近年，隨著中國對優質物業管理服務及物業租賃服務的需求不斷增加，粵海物業取得了優異的經營業績，擴大了客戶群，並提高了聲譽。因此，粵海置地對粵海物業的業務發展及前景感到樂觀。加之粵海物業有意登陸資本市場，粵海置地也能借此收購事項抓住機會。
事實上，早在2021年11月，粵海置地曾釋出公告稱，透過掛牌出讓招標程式，投標向粵海控股收購粵海物業的2%股權，擬售股權的底價為1101.04萬元，但粵海置地最終未能成功摘牌，廣東華信成為中標人，最終投標價約為1121.04萬元。
根據公告，廣東華信由楊少秋及其所控制公司合計持有41.22%股權，楊珈睿持有約39.99%股權，四名其他股東合計持有約18.79%股權。該公司主要從事物業管理服務。
彼時，粵海置地就上述投標支付了保證金110.1萬元，投標意圖與此次股權收購目的說辭一致，不過最終未能落袋。
值得注意的是，除了直接收購相關股權的意圖，2020年11月，粵海置地將旗下物業公司——深圳市粵海悅生活物業管理有限公司（以下簡稱“粵海悅生活”）的全部股權出售給粵海物業（彼時為粵海控股直接全資附屬公司），代價約為690.73萬元。交易完成後，粵海悅生活將成為粵海置地的關聯方。
根據公告，2018年，粵海悅生活為虧損狀態。2019年及2020年上半年，其分別實現除稅前溢利79.18萬元、128.27萬元，除稅後溢利77.13萬元、122.1萬元。截至2020年6月30日，粵海悅生活的經稽核資產淨值為627.86萬元。
彼時，粵海置地方面稱，出售粵海悅生活將使公司更有效地專注於房地產發展這一核心業務，從而更有效地分配業務資源。交割前，粵海置地與粵海悅生活訂立了若干合同，交割後將形成持續關聯交易。
而就在2021年11月舉行的秋季業務釋出會上，粵海置地管理層表示，公司未來的戰略目標仍會專注於房地產開發，而房地產的核心關注點在於土地儲備。
那麼如今，粵海置地再度併入物業資產的真正意圖何在？前後態度形成反差的原因是什麼？向粵海物業提前注入物業資產，是否為其後期上市作準備？目前均暫不得而知。
內部資產騰挪頻繁
上述一進一出的交易事項中，粵海置地與粵海控股緊密相關。事實上，雙方之間進行資產轉讓已有先例。
2019年9月，粵海置地釋出公告稱，剝離拾桂府專案（前稱為“珠光路專案”）項下作為住宅用途的若干物業單位（合計7間商品房，總樓面面積約692.65平方米）給粵海控股，總代價為4874萬元。相關資料顯示，拾桂府專案位於廣州市越秀區珠光路，總地盤面積約1.22萬平方米，總樓面面積約11.93萬平方米，包括住宅單位、商業物業及車位，全部住宅及部分車位做出售用途，餘下物業將做出租用途。
上述交易達成的主要原因是，粵海控股的主要業務為開發經營位於廣州市越秀區北京路168號做商業用途的仰忠匯專案。根據當地政府有關政策，買方（粵海控股子公司）須購買專案附近若干住宅單位用作補償該專案非商業回遷戶。經買賣雙方協商，買方同意以市場價格向賣方（粵海置地全資附屬公司）購買拾桂府專案7套商品房住宅，以解決上述買方的回遷補償問題。
值得注意的是，2019年年報顯示，拾桂府專案住宅物業於2018年11月開始銷售，為2019年廣州市越秀區銷售冠軍，其商業物業也於2020年1月正式開業，截至2019年底出租率約80%。粵海置地方面預期，這兩項物業專案能夠繼續為公司未來業績及現金流量提供貢獻。
不過，為解決控股股東方的業務需求，粵海置地亦選擇及時出手。
目前，粵海置地是粵海控股旗下唯一的房地產上市平臺，後者的業務涉及公用事業及基礎設施、製造業、房地產、酒店、物業管理、零售批發、金融等行業，以資本投資為主業，主要投向水務及水環境治理、城市綜合體開發及相關服務、現代產業園區開發及產業投資等領域。
日前，粵海控股擬發行兩期超短融資券，截至募集說明書籤署日，公司存續期內直接債務融資合計173.34億元，其中公司債80.34億元、中期票據60億元、企業債33億元。
根據募集說明書，2018年至2020年，粵海控股的負債總額分別為421.57億元、500.78億元、761.36億元，其中有息債務總額分別為174.4元、264.95億元、424.9億元。粵海控股方面直言，有息債務規模保持較高水平，主要是由於公司整體經營規模不斷擴大，在建、擬建專案增加，且未來資本支出較大，所以公司對資金的需求不斷擴大，而這一情形，一方面將導致公司財務成本增加，另一方面將加大公司的債務償還壓力，可能對公司生產運營形成不利影響。
合併資產負債表顯示，截至2021年9月30日，粵海控股的負債總額為1177.33億元。
除此之外，粵海控股方面提及，此次發行中，公司存在財務上的風險包括存貨跌價、未來資本支出較大、公允價值波動、所有者權益結構可能出現變化、公司盈利對單一業務依賴較高、未來專案收益不確定等。
值得注意的是，粵海控股方面表示，經營上，公司存在房地產業務經營風險及去化率較低的風險。具體而言，2018年至2020年及2021年前三個月，公司的物業銷售收入佔主營業務收入的比例分別為2.09%、9.53%、17.09%及17.48%，佔比不高。“由於公司房地產經營規模較小，土地儲備規模遠不如同區域內其他大型房地產開發企業。房地產行業是與經濟週期密切相關的行業，且受到國家政策的調控，未來可能帶來一定經營風險。”
不過，粵海控股方面表示，母公司有望透過持續、穩定地從其下屬上市公司獲得分紅，從而為本次債券本息償付提供一定的盈利支撐。
根據財報，2021年前三季度，粵海置地實現收入53.93億港元，同比增長59.4%；歸屬於公司持有者溢利14.84億港元，同比下降13.9%。
（編輯：趙毅 校對：顏京寧）
