文/謝逸楓
2022年全國房地產“見底回升”的行情，市場“先抑後揚”、“前低後高”的走勢，已經成為共識，這是政策的目標，是大家的期待。房地產行業、房企自2020年9月份以來到現在，非常的冷、難。2022年全年的低速、或負增長指標，總體儘管創歷史新紀錄。但是，行業、房企遇見的困難，已經超過1997年、2008年、2014年。
特別是房企爆雷、破產的案例，創新高，已經不敢拿地、新開工停止了。疫情、融資與調控的過分收緊、銷售的下降、庫存上升、債務違約，房地產步步陷入危機，房企賣資產、借新還舊、裁員、公司組織結構調整，依然未能實現全身反轉。最難的是房地產已經下降到冰點，房企債務重組，多以失敗告終，可謂是山窮水盡。
如果再袖手旁觀下去，房地產一旦倒下，重創的不僅僅是行業、房企，還有城鎮化、經濟、金融、就業、產業發展、地方財政、城市基礎設施建設等受影響。可以講，單靠基建無法託底中國經濟，必須加上製造業，關鍵是房地產。幸好，樓市政策回撥過來了。大家不要慌張，十大利好政策指日可待，未來市場回暖復甦是板上釘釘。
筆者必須要提醒，目前十大樓市利好政策調整、放鬆的力度、型別、範圍，到執行、落實，還非常的有限，不到位。因此，市場不能指望單個、某個城市、某項救市政策，就能夠讓樓市短期復甦、回暖，走出寒冷，房企走出困境、房價觸底回升。必須要大力度、大範圍的救市政策組合拳，並且是銷售端、融資端齊發力，執行到位。
值得注意的是房企的風險越來越大，已經逼得房企破產、重組了、裁員了、不拿地了。歸根到底是除了房企經營不善、高槓杆高債務高週轉之外，與樓市調控、（三道紅線、房地產貸款集中管理）銀行貸款（開發貸、併購貸、委託貸、個人住房貸款）、國內外發債、基金信託的融資過分收緊，預售款過度監管，加上銷售下降，有直接的關係。
首先是貨幣放鬆。已經2次降準、2次降息，相信2022年還會有2次的降準、降息，或者是投放貨幣。其次是信貸放鬆。商業銀行貸款首付、公積金房貸首付、利率下調，少部分城市下降。其三是限價、限籤的政策放鬆或取消，少部分城市執行。其四是人才購房補貼、稅收的財政補貼、三孩家庭購房補助，少部分城市實施。
在金融支援合理住房需求之下，部分城市紛紛推出穩定樓市的政策，滿足購房者合理住房需求。截至2022年2月10日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山、青島、濟南、北海、自貢、廣州、惠州等20個城市或市區出臺房地產相關支援政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調公積金首付比例等。
其五是限購、限貸、限售、限離會逐漸放鬆或者取消，透過人才、落戶、戶籍制度改革、社保或者納稅期限、二套房認定標準的調整。其六是商品房、土地市場交易的稅費減免政策。其七是房企融資貸款、渠道的放鬆。其八是商品房預售資金監管比例下降。其九是土地市場的政策放鬆。其十是三道紅線的政策放鬆。
全國性商品房預售資金監管辦法一旦出臺，這是非常利好的資訊。在當前各地、房企“保交樓”壓力較大、預售資金使用受限、銷售回款困難的情況下，全國統一性新的預售資金管理辦法的出臺，一定程度上是糾偏地方過度收緊的監管。關鍵是可以讓地方統一的執行，不會出現各自為戰的現象，或者是預售資金被銀行划走，或者是被強制執行。
其意義重大，有利於引導地方“保交樓”的同時，對緩解當前企業資金壓力、提高資金使用效率將起到積極作用。有利於維護購房者合法權益，亦有利於打通資金的迴圈使用，促進房地產行業良性迴圈。有利於對部分城市之前過度收緊的監管政策進行糾偏。有利對當前市場情緒的穩定、市場信心的提振亦將起到積極帶動作用。
值得注意的是去年併購貸不納入三道紅線監督範圍，現在輪到保障性租賃住房貸款不納入三道紅線監督範圍。2022年2月8日，按照央行的保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理得通知，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
要求銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務。2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，為2021年計劃數的1.5倍，佔十四五總目標的37%。保障性住房的建設將拉動投資實現“穩增長”，是“租購併舉”的一部分。
