張奧
最近，共有產權房的概念非常火。
開年至今，一線城市像北京、廣州、深圳都傳出了共有產權建設的進展或規劃，比如日前《深圳市住房發展“十四五”規劃》中就提出，未來5年要建共有產權住房8萬套。二、三線城市中，寧波、東莞等也相繼出臺了共有產權房管理辦法……
共有產權房的火熱景象，也讓不少購房者蠢蠢欲動，問題來了：共有產權房到底值不值得買呢？
01
我們先來了解一下，什麼是共有產權房？
有很多人搞不清楚共有產權房、公租房、商品房的區別，我們做了一個表格區分：
共有產權房，簡單來說就是：你有購房資格，買到房了，但購房的產權並不完全屬於你個人，而是與政府共有產權。
比如一些年輕的購房者，剛開始工作手上積蓄少，而且家裡不能提供首付支援，那麼共有產權房就是一個的選擇。
為啥？便宜啊！
舉個例子，在某城市某地段，一個購房者想買一套80㎡的房子，周邊商品房均價是4萬/㎡，總價也就是需要320萬，但是手頭沒有這麼多錢怎麼辦？
他可以選擇買共有產權房50%的產權，政府持有另外50%的產權。這樣，購房者相當於只用花160萬，就可以住進市價320萬的房子裡了。
而且大部分共有產權房的單價和市面商品房相比都要低出不少。
比如在北京，18年開始網申的綠地·興景苑共有產權房，根據北京市住建委官網資訊，其均價是1.75萬元/㎡，而當時周邊的商品房海珀雲翡，均價高達7.5萬元/㎡。
這樣算的話，買一套80㎡的共有產權房只需花140萬，購買商品房需要花600萬，便宜了近460萬元。
不過，北京共有產權房這麼便宜，也有它的道理。
我國從2007年開始推出共有產權房的概念，2014年選取了北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市，開展共有產權房試點，算到今年也僅僅發展了7、8個年頭，還處於摸索階段。
大部分城市也是因城施策，政策偏嚴格，或過於寬鬆也在情理之中。
02
下圖是我國典型城市共有產權房的相關政策情況：
在轉讓方式方面，分為封閉流轉和上市交易兩種。
在北京、廣州等城市，明確轉讓物件為其他符合共有產權住房申請條件的家庭，實行定向封閉流轉。
也就是說即使你在5年、10年後，想賣也只能賣自己所持的部分產權，在這些城市，一般共有產權房平均單價會大幅度低於市場價。
上海規定戶籍家庭可以購買政府產權份額或者上市轉讓，變成商品住房；深圳明確符合條件的可以申請取得完全產權，上市交易。
在產權比例方面，一般個人產權份額不低於50%。
北京雖在政策中未明確個人產權份額的下限，但是在實際操作中基本按照50%進行控制。
上海、廣州在政策檔案中規定個人產權份額原則上不低於50%。
深圳在現行政策中提出最高銷售價格不高於市場評估價的70%，而在最新政策草案中提出銷售價格為同區域同類型市場商品住房售價的50%左右。
在供應物件方面，一般從戶籍家庭逐步擴充套件到非戶籍家庭。
北京在政策出臺時就明確要供給不少於30%比例的房源給非戶籍家庭；
上海則在2018年透過補充配套政策的方式將非戶籍家庭納入供應範圍，供應20%左右的房源；
廣州非戶籍家庭申請則需要符合學歷、職稱或技能等條件；深圳則主要面向戶籍家庭供應。
總的來看，共有產權房主要針對購房的中端需求，能買共有產權房的人群大多是城市中買商品房負擔較重的老市民，或者新市民中的高階人才群體，基本上可以看作是商品房的減配版。
03
下面我們來聊一聊共有產權房的不足。
看了文章上半部分的介紹，可能大部分人的印象都是“共有產權房太香了”，但在實際情況中，共有產權房的棄購率相當高。比如北京就曾發生過10餘個共有產權房在搖號階段被相繼棄購的情況。
為什麼會出現這種情況呢？
首先是流通性問題。
在交易封閉流轉的城市中，共有產權房不能上市成為商品房，未來只能賣給有同樣資質的購房者。
現在市面上申購的共產房大多是期房，期房到交房還需要兩年左右的時間，那麼買入房子到出售至少要在7-8年以上，這還是理想狀況下，畢竟市場小。
這樣來看，首先對改善家庭就很不利，其次對於那些來財務收入，生活品質還有很大上升空間的年輕人來說，買一套房子就被“套牢”，顯然並不划算。
而且現在一線城市房產大多都自帶金融屬性。流通性低，意味著別人的房產在增值，你卻永遠享受不到。
- 大部分共有產權房的區位環境配套比較差。
一般城市的共有產權房配建都會選擇城市近郊，而且供應量會比較小，比如在北京，城六區中，東西城就沒有建設共產房，甚至本區居民都只能配售幾十公里外的、非城六區的共產房。
共有產權房開發利潤比較低，品質上就會出現打折扣的問題。戶型這方面就不說了，共有產權房大多都是小戶型，關鍵是小區環境這塊，開發商拿不出錢建設，一般都不太行。
- 限購門檻比較高。
透過上文的政策介紹，你可能會發現，其實共有產權房的限購門檻還是比較高的，大部分城市都有本市戶籍，或者人才導向的規定。
共有產權房，本質上是政府給中低收入購房困難者的一次上車機會，偏向本市居民無可厚非，但是要求太嚴格就會和保障性住房“人有所居”的理念出現背離，更重要的是它和普通商品房相比，競爭力會減弱。
相同的條件，買個商品房沒有那麼多的條條框框，幹嗎不買商品房？最終，共有產權房無人問津，政策推進也沒有了動力，變成惡性迴圈。
04
最後，我們回到最初的問題：共有產權房到底值不值得買？
相信看完共有產權房得到利弊之後，大家心裡也有了一杆秤，我們的看法是分情況斟酌：
對於10年內沒有置換房屋需求的剛需家庭來說，共有產權房可以買。畢竟價格在那擺著，而且未來孩子上學跟其他購房者沒有任何差別，這樣看相當於用低於市場價五成以上的價格買一套商品房，還是很划算的。
對於投資者來說，共有產權住房的交易週期很長，建議謹慎。
在封閉流轉的城市中，交易週期可能會更長，而且收益會受到相關部門監管，風險高不穩定，不建議購買。
在允許上市交易的城市中，熱門區域的、位置好的、城區的共有產權房值得買，或者說越貴的共有產權房越值得買。
偏遠地區還要看未來規劃到底如何，有沒有學校，交通環境如何，一般來說不建議投資。
