本報記者 餘燕明 北京報道
據市場訊息，日前相關部門出臺下發了關於城市商品房預售資金監管的相關意見，各地住建部門將依照該政策對房地產專案預售資金進行監管。
最新出臺的政策明確，預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據房地產專案合同、工程造價等核定，以確保房地產專案竣工所需資金，達到監管額度之後的剩餘資金則可以由房地產企業提取使用。
不少房地產業人士認為，出臺全國統一的商品房預售資金監管政策，將會糾偏改善當前各地對房地產專案預售資金監管執行過嚴的狀況，有利於進一步釋放房地產企業的流動性，緩解資金壓力。
太平洋證券房地產行業首席分析師徐超表示，當下房企資金鍊其實跟“三線四檔”融資新規、銀行的房地產貸款集中度管理制度等調控政策關係不大，最關鍵的轉折點在於某大型房企陷入困境後，房地產專案爛尾需要讓地方政府負責善後，這導致從2021年9月份開始，地方政府在實際執行層面大幅加強了預售資金監管的力度。
據悉，去年很多城市針對商品房預售資金監管甚至選擇了“因企施策”，越是信用資質較弱的房企，各地住建部門越是對它們採取格外嚴格的資金監管措施。其中，石家莊市更是將預售許可條件直接提高到主體結構封頂，浙江省及青島市等地開始嚴格執行封頂才能發放按揭貸款的政策。而從結果上看，房企在許多城市實際上要等到專案封頂或者交房時才能提取大部分銷售回款。
例如，去年11月初，北京市住建委會同北京銀保監局、人行營管部等部門起草了《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版 公開徵求意見稿）》，堅持“管好不管死”的原則，明確商品房預售資金使用的優先順序，即應優先用於工程建設。
由於2021年下半年整個房地產業資金面持續普遍偏緊，不少房企開始出現流動性風險。至今年初，全國層面對商品房預售資金監管開始有所放鬆。
此次全國性的商品房預售資金監管相關意見的出臺，在今年初已有訊息釋放。據早前的市場訊息，住建部以及其他主管機關負責起草了適用全國的商品房預售資金監管的政策檔案，旨在一定程度上放寬房企使用預售監管資金用於開發建設未完工的房地產專案，以及讓信用狀況較佳的房企優先用於償還境內債務。
《中國經營報》記者獲悉，廈門市可能是最先依照上述意見出臺落地新的商品房預售資金管理規定的城市之一。
今年初，廈門市修改並下發了《廈門市商品房預售管理規定》，其中進一步加強預售資金監管確保預售專案順利竣工，就是新政策規定修改的重要內容之一，這份檔案將在今年4月份開始施行。
根據《廈門市商品房預售管理規定》，當地原有的預售資金監管採用以工程造價的120％設定監管額度，並根據工程形象進度確定可使用監管額度的“先用後留”模式，已修改為“先留後用”的監管模式。
一是明確預購人支付的全部購房款均為預售資金，應當全部存入預售資金監管專用賬戶納入監管；二是明確在專案竣工前，預售資金應當優先支付專案建設所必要的費用；三是明確根據預售專案工程造價及風險金核定預售資金監管的初始留存資金額度，並根據預售專案的工程形象進度確定後續留存資金額度；四是為增強監管政策的靈活性，授權預售主管部門制定商品房預售資金監管的具體辦法，並報市人民政府批准後實施；五是為了增強預售資金監管的剛性約束，新增了對違反規定未將預售資金全部存入監管賬戶行為的行政處罰。
另外，《廈門市商品房預售管理規定》還對預售資金監管變更與撤銷、留存資金額度調整、預售資金的定期核查等作出了規定。例如，預售主管部門應當建立完善預售資金監管系統，加強與銀行資訊系統建立聯絡，定期核查商品房預售資金監管專用賬戶內資金的收存和使用情況。
（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）
