這幾天，某明星與房產中介發生的某某事件在網上引起大家的熱議。

有網友疑問，明星那麼高的收入，買得起幾千萬的豪宅，卻掏不起中介費，在中介帶看房之後，還要“跳單”，自己聯絡業主，進行購買。

也有網友回覆：帶看兩次房，但買家暫時不買了，過幾天又覺得還是挺好的選擇去別家中介看看然後下單了，這算跳單嗎？就好比女孩子去專櫃試口紅，是一通沒有太心儀的不買了，過幾天別的商場有活動又想買了，是不是還得跟第一個櫃姐分點提成啊。

對這個事情，大家議論紛紛。

今天我們就來講一下有關二手房的內容。

二手房交易

買新房的時候，很多人都是選擇直接去售樓部看沙盤、看規劃、看樣板房，和樓盤的置業顧問溝通確認想買的房子位置及樓層。

但是在買二手房的時候，大家有沒有發現，都喜歡去找中介，而不是直接去找房東。這是為什麼呢？

因為中介手裡有豐富的房源，說出自己的買房需求就可以進行篩選，不需要花費太多的時間和精力；另外就是不管是找房子還是走流程、辦轉讓手續都比較專業；對於買房子的來說，根據自己的預算，選好自己滿意的房子就行了，其他繁瑣的流程和手續就可以交給中介代辦，無需自己像個無頭蒼蠅一樣到處去問、去跑。

也因此，二手房中介需要收取一定的費用，作為篩選房源、辦手續等繁瑣事項的費用。

二手房中介費

一般來說，中介費都是在1.5-3%之間，現在中介費一般都是按照總房款的2.7%收取，其中包括：2.2%的中介費和0.5%的保障服務費。

小中介公司一般都收取1-1.5%。有的城市，房價100萬元以內為3%，100萬元以上的部分按2%收取。

不過，不同城市不同中介執行的費率是不同的，這個大家在選擇二手房中介買房時一定要問清楚。

此外需要注意的一點就是，雖然購房者買房時選擇了二手房中介，如果選擇了中介服務，就不要再根據中介費誰高誰低來做選擇了，或者看過房子覺得不錯，為了省中介費就直接跳過中介跟業主聯絡，這樣做，就有“跳單”的行為，可能就違法了。根據《民法典》規定，委託人在接受中介人服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，仍應當向中介人支付報酬。

二手房這些事項要注意！

01. 房屋是否設立了居住權？

去年開始正式實施的《民法典》中，增設有一個居住權制度，即居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。購房者在購買二手房時，應當同時調查該二手房是否設立了居住權。如果設立了居住權，建議購房者在確認該二手房房屋居住權登出後再行購買。

02. 房屋在出售前是否已出租給他人？

鑑於“買賣不破租賃”原理，如果房屋在賣出之前，已經出租給他人的，購房者即便已經購買了該房屋，也必須等到該租賃合同期限屆滿後才能入住。

03. 房屋在出售時是否存在法院查封登記或者抵押的情形？

考慮到二手房屋一旦被法院查封或者已辦理抵押登記的，將無法順利辦理過戶，且購房者也可能無法順利購得該房屋。因此，購房者在簽訂購房合同前，應當要了解清楚該二手房的產權狀況，是否已被法院查封或者辦理抵押登記。

04. 房屋的學區功能是否已經使用？

購房者在簽訂房屋買賣合同之前應當仔細詢問房東是否已經使用了該房屋的學區功能。

05. 房屋是否已被辦理了戶口地址登記？

對於已經利用該房屋辦理了戶口地址登記的，新購得該房屋的購房者恐將無法順利將其戶口遷移至該房屋地址中。因此，除了在簽訂購房合同時詳細瞭解該戶口問題，還需要在合同中明確該問題。

06. 支付購房款應當按照當地政策辦理？

二手房交易如涉及按揭貸款的，購房的首付款以及銀行貸款是否需要進入資金託管賬戶。因此，購房者支付購房款的，應當將該款項支付到資金託管賬戶，而不是原房主的個人賬戶。

07. 二手房交易涉及哪些稅費問題？

根據二手房“滿二”“滿五”等不同，二手房交易涉及個人所得稅、增值稅、契稅等。

08. 房屋是否拖欠物業、水、電、燃氣、暖氣等費用？

物業、水、電、燃氣、暖氣等費用都是和居住房屋有關的費用，原房主如果拖欠物業、水、電、燃氣、暖氣等費用，二手房一旦交易過戶後，相關公司就會找購房者要求承擔，如果拒絕就會遭遇停水停電停氣等，購房者比較被動。購房者購買二手房一定要確認原房主是否拖欠物業、水、電、燃氣、暖氣等費用。

09. 二手房是原房主的個人財產還是夫妻共同財產？

有些房屋登記在夫妻雙方名下，系夫妻共同財產，買賣二手房需要夫妻共同簽字，這個相對容易區別。有些房屋登記在一方名下，該房屋到底是其個人財產還是夫妻共同財產？一方簽字買賣是否有效？會不會存在其他法律糾紛？購房者需要核實確認。

10. 二手房是否“凶宅”？

在法律上“凶宅”一般不受認可，所以，是否“凶宅”只能透過第三方渠道獲知，可以向中介方打聽，向賣方委婉詢問，向周圍鄰居打聽，向物業詢問。另外，在簽訂房屋買賣合同時可以對此進行約定。

11. 房屋買賣合同是否規範，內容是否公平、清楚？

房屋買賣合同一般由中介公司提供，合同內容分為固定條款和自擬條款，簽訂合同之前仔細看合同是否規範，關於買賣雙方的地位是否公平，權利義務約定是否清楚？違約責任是否明確。中介公司一般不喜歡打官司，所以個別中介公司提供的合同版本，關於違約行為和違約責任的約定很模糊，導致發生糾紛後不好確定哪一方違約，買賣雙方都很難透過訴訟途徑主張權益。