如今，隨著住房商品化、落戶政策逐步放開，城市戶口的功能已經弱化，是否買房已成為融入城市的重要標誌。對於買了房子的，就是“新北京人”，“新上海人”；而沒有房子，就是“北漂”，“滬漂”。有房，就代表安居，就代表安定，是否有房，已經是相親市場的重要指標。
特別是新冠疫情，有的城市限制外地人進城，其判斷的標準，就是看你是否買房，是否是這個城市業主；有的城市允許外地人返城，可自己有房的就可以居家隔離，而沒房的必須在相關酒店隔離，甚至有的租客也不讓回小區。
那麼，影響房價的因素都有哪些呢？
上海夜景
一、城市的發展潛力
一個城市發展的潛力，將決定了房價可能的上漲空間，也就是房價上限。
作為世界級城市，當然具有世界級的資源，就能夠吸引著全世界的頂級人才、頂級投資人，也就有著無可比擬的城市發展潛力，其房價也就有著不可限量的發育空間。
作為全國性、地區性質的中心城市，能聚集了固定區域的各類資源、人才，因此自然也有各自相應的發育潛力，也決定了該地區的房價會有發展空間。比如，北上廣深，相比其他區域的中心城市、省會城市，房價水平具有更好的發展上限。
而衡量一個城市價值，其指標有很多，通常包括城市規模、資源、產業、人口、人均收入、服務業佔比、上市公司數、財政收入等。
一個城市的經濟增長，是這個城市房價上升的根本原因。如經濟持續增長，其房價也會趨勢向上；如經濟增速下行，或人口流出、人均收入下降，其房價也將逐步趨穩、下降。
商業綜合體通常代表核心地段
二、地段、地段、地段
一個區域房價的決定因素，是其土地價值以及附著在土地之上各種附加價值，比如學校、商業醫院、地鐵等，也就是“地段”。所以，地段是一塊土地價值的綜合反映，也就是房價的決定性因素。
其實，地段是個相對的概念，比如，中心城市的核心地段與城市遠郊，價值不同；而小城市的核心地段與其他地區，也是價值不同。但，地段也是變化的，也許今天的好地段，在未來可能會變差；也許今天不好的地段，因為資源的改善，也是可能變好的。比如，有的火車站忽然拆遷，有的遠郊忽然規劃一個名校，有的新區忽然規劃商業綜合體。
如是學區房，即使老破小，房價也不低
三、稀缺性
稀缺性是城市價值和地段價值的內在體現，中心城市更稀缺、好的地段更稀缺，也就更有價值。
其實，稀缺性也是相對的，對於同樣是中心城市、是核心地段，更有稀缺價值的房產，其上漲潛力和上漲空間就更大。同時稀缺性又是一個經濟學的概念，主要受供求關係影響。如果供不應求就稀缺，如果供大於求就不稀缺。而核心城市、核心地段的房產供給總是有限的，所以更為稀缺，相對需求更大，就更有可能是供不應求。
人口流動是房價重要影響因素
四、人口因素。
中央講，房住不炒。房子本質最終是給人住的。如沒有人口支撐，或者沒有人口的持續流入，那麼房價的上漲就是不可持續的。
近年，許多城市加入“搶人大戰”，使人口大量流入，就帶來了巨大住房需求，也就帶動了當地房價上漲。一些資源枯竭型城市房價下跌，核心就是其產業衰落，其人口大量流出。
房價，預示未來城市價值
五、未來中高階層人士收入
房產不僅具有居住功能，還有金融功能，是重要的固定資產，所以房價是未來能夠帶來收入流的現實貼現，也是對未來收入的提前反饋。
不是所有人都買得起房，未來只有中高收入階層才能買得起。因為中國經濟快速發展，預期未來收入就會上漲，房價也就越來越高。
利率變動影響房價
六、利率
專家認為，買房可以看做是一次性的支付未來多年的租金，所以房價應該等於未來租金的貼現值。
在給定未來租金流的條件下，實際利率是透過影響貼現率來影響房價；而在一般情況下，貼現率往往隨著實際利率下降而下降，這使得房價將隨著實際利率下降而上漲。實際利率較低或者為負的情況下，人們存錢也就等於“賠錢”，財富面臨嚴重縮水的威脅，所以逼迫大家把儲蓄轉化為能夠保值增值的資產。而在投資渠道不暢，房產這樣具有穩定未來收入流的資產，將成為理想的投資選擇，而投資性購房同樣幫助推高了房價。
高檔小區通常房價不菲
七、房子自身因素
在相同的地段，房價要受自身所特有的特點所影響。比如，面積、物業型別、房齡、戶型、景觀、樓層、朝向、裝修、採光、配套設施等等，甚至開發商、物業品牌都會對房子價格產生影響。
土地拍賣
八、成本因素
通常來說，自身成本更高的房子，其售價更高。
成本，主要包括管理費用、建安成本、銷售費用、裝修裝飾、土地價格、稅費及二手房中介費等。
但很多地方也出現了“一二手房價格倒掛”的情況，也就是一手房地價更好、品質更好、房齡更新，卻明顯低於周邊二手房房價，甚至是一些樓盤的價格，要低於土地價格，但這種情況只是短期的，顯然是不可持續的。
政策影響房價
九、政策因素
房地產短期要看金融、中期要看土地、長期要看人口。而金融政策、土地政策發生變化，都會影響房價走勢。
比如，近幾年的限價、限購、限貸、限售、稅費政策等調控，對房價影響很大。
排隊搶房
十、心理因素
追漲殺跌、跟風從眾。大眾的心理因素，會直接影響人的行為，進而影響房價。
