越來越高的房價與人們緩慢增長的收入長期不匹配導致人們購房壓力越來越大，房價畸高、房價漲得太快是近些年人們老生常談的話題。因此，一些人會被一些房產中介引導或被廣告宣傳誤導，將眼光投向“小產權房”。
“小產權房”以它相對低廉的價格吸引著那些家底相對薄弱、購買住房能力較弱的人群，但它真的能一利遮百醜嗎？
有人會說，房子買來是住的，我也不打算再交易，而且某某人買的“小產權房”住了多少年都沒事。
當然，本篇並不否定那些現在“沒事”的買房交易。而且，也希望看到買過的那些人一直相安無事地住下去。
本篇的目的是為那些擬購買“小產權房”的購房者分析其中的法律風險，使其在清楚其中利弊後，再作出自己的選擇。如果願意接受風險或可以尋求到保障，那也是可以去買的。
一、小產權房的定義
“小產權房”指的是在農村集體土地上建設的房屋，通常未辦理相關證件，也未繳納土地出讓金等費用。其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委頒發的。
二、小產權房的法律風險
1、交易風險
（1）交易風險
近期我們接到了一個“小產權房”的案件，透過查詢，人民法院對待“小產權房”買賣合同的認定主要有三方面的處理意見：
<1>如果說買賣雙方屬於同一集體組織，那麼屬於同一集體組織的房屋可以互相交易；
<2>如果說買賣雙方不屬於同一集體組織，部分法院認為因該交易引起的糾紛不受法律保護，不屬於法院受理範圍，應歸行政機關管理。
<3>如果說買賣雙方不屬於同一集體組織，部分法院認為該交易因違反了法律、行政法規強制性規定，而屬於無效合同。
實務中，大部分購房者之所以會選擇“小產權房”，就是因為本來不屬於該集體組織。因此，大部分“小產權房”可以說都存在被認定購房合同無效的風險。
（2）法律後果
<1>合同無效的法律後果
依據《民法典》第一百五十五條、第一百五十七條規定，合同被認定無效後自始無效，需恢復原來的狀態，取得的財產予以返還。
從表面看，這樣購房人因此遭受的損失較小。但實際上，首先，購房人買房的目的沒有達到，時間、精力等受到了損失；其次，實務中返還實務，特別是不動產較好執行，但要讓出賣人返還購房款，往往不好執行，還存在一定風險。賣房一般就是為了變現，誰又能保證那些錢一直穩穩地趴在賬戶呢？
<2>被認定不屬於受案範圍的法律後果
在本律師查詢中，發現西安市長安區人民法院曾經作出過一份判決，認定“該房產未經有關行政部門批准，亦未辦理預售許可，違反了國家有關房地產開發的政策規定，因該房屋產生的糾紛，不屬於人民法院民事案件的受案範圍”。也就是說，部分法院認為，不屬於受案範圍。
那麼，當事人就只能透過住建、建設部門投訴解決，顯然執行力、受償情況等相比於人民法院不可控、不可預測。
2、拆遷補償風險
依據《民法典》第二百零九條、第二百一十四條及相關規定，不動產的權屬採用的是登記主義，一般由不動產權局進行登記。而“小產權房”名詞的由來，恰好是因為缺少了這一部分。
另依據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中規定的“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發”。
因此，再結合相關的裁判案例，可以基本確定，非本村集體組織成員購買的“小產權房”，在未得到該集體組織認可的情況下，在拆遷時很難得到拆遷補償。
3、日常居住的風險
小產權房因為行政審批和行政備案的缺失，也就缺少了行政日常監管。另外，部分“小產權房”有被認定為違建的風險，而違建的後果大可能是拆除。
三、律苑說
房產現在基本成為了普通家庭生活中的頭號支出或頭號家庭財產，可以說大半輩子的積蓄都壓在了”安家“上面。作為不動產，作為長期、一輩子的住所，若出現風險或不利後果，可能給整個家庭造成沉重的打擊。
在知道“小產權房”存在上述法律風險後，當事人在選擇購買商品房時或在特地購買“小產權房”時，應當謹慎查驗商品房的“五證”或判斷、評析“小產權房”的法律風險程度。
