節後才開工沒多久，樓市又迎來了大禮包。
這一次鬆綁的是銀行的“兩條紅線”。
檔案是由央行和銀保監會共同下發的，主要內容有兩條：
第一、保障性租賃住房相關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
第二、保障性租賃住房的貸款力度要加大。
怎麼來看這個鬆綁訊號？看待問題，一定要有一分為二的思維：
一方面，從增加保障性租賃住房這個事情本身看。
這無疑是提供住房供應對穩房價也有一定積極作用。
今年官方給住房的基調是一個字“穩”。
但就這個政策來說，只是單拎保障性租賃住房出來，不包含共有產權，人才安居房等其他的保障性住房，對提供住房供應很有限。
很簡單的道理，因為租賃性住房原本就是很多買不起商品房的人，還有一些是內部人員，呵呵~。
我看去年拍地的時候，都會要求競配建一定比例的保障房，也就是說開發商建商品房的同時，也在參與建設保障房。
我還看了不少城市的十四五住房計劃，都針對保障性租賃專案提出一定的目標。
這都是穩房價的長效機制，現階段的供給雖說對房價影響有限，但都是很好的措施。
另一方面，從整個信貸層面。
銀行把保障房貸款剔除出來，是間接放鬆開發商信貸，會利好商品房的開工和建設。
怎麼來理解？大家要知道，房地產貸款是一個總稱，裡面包含了個人住房貸款、商品房的開發貸，還有保障性租賃住房的貸款等等。
現在保障性租賃住房的相關貸款不計入兩條紅線內，那麼就意味著給商品房，給房企的貸款額度提高了。
因為去年信貸收緊之後啊，房企的水龍頭一下子就斷了，房企自身難保，正常的商品房都得停工，那些配建的保障房專案，更是別想動工。
大家看下面這個圖就知道，去年保障性住房開發貸款直接跌至負增長。商品房和保障房都是一個開發商建，開發商沒錢，那保障房還玩啥？
這種僵持的結果反而降低了整體供給。
另外很多人可能不懂，建設保障性租賃用房對當地的財政要求非常高，地方要是錢袋子空空，哪來的錢建保障房。
尤其像去年那樣賣地收入大幅減少，上面要求完成的保障性住房任務，更加只能暫緩。
如果政府想要推動保障房建設，那樓市就不能太差，同時還要給房企來點好處，讓他們有動力去建設。
所以，解綁“兩條紅線”就是第一步。
這樣的政策，對今年穩樓市，穩房價，必然是大大的好處。
再給大家講講開發商這邊的情況。
“兩道紅線”在2020年9月份就提出來了，2021年1月份正式生效。
圖片來源：中國人民銀行網站
當時全國不少地方樓市都處於火熱的狀態中，高層急需透過一些政策手段和金融手段穩房價。
從長期來說，房地產市場也面臨拐點，房企槓桿過高對金融市場潛在風險太大，所以從控制金融風險的角度來說，也需要降槓桿。
於是“兩道紅線”就此出臺，要求銀行本年度「新增涉房貸款」佔「全部新增貸款」的比例不能超過30%左右（不同級別銀行，紅線不一樣。）
信貸就是房地產的龍筋，龍筋被抽走，我們也看到了，2021年房地產行業就剩下一口氣吊著，半死不活。
2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創20年來的最低值。
2021年房地產開發投資增速創2016年來最低值，新開工面積加速下降。
2021年房企到位資金增速創2016年來新低，國內貸款減速創歷史新低。
一直到2021年12月份，信貸才放鬆，市場成交才開始有點起色。
對個人住房貸款而言，利率的確降了，放款速度也加快了。
對於開發商的貸款，卻始終不肯鬆口。而如今正是房企最缺錢的時候。之前統計局有一個圖表，統計了2021年1-11月份房企來錢的比例。
國內貸款指的就是國內銀行的放貸和融資，這一比例在2021年明顯減少，房企只能靠銷售回款續命。
經過去年一年的去槓桿後，全國房地產貸款和個人房貸在三季度末分別跌至19.7%和27.1%。
2021年全年的最新資料為：房地產貸款餘額佔比回落至27.07%；個人住房貸款佔比為19.88%。
對比一下去年銀行劃定的紅線範圍：
現在成交量本來就少，加上信貸轉向，個人住房貸款基本都沒問題了。
而給開發商的開發貸呢？大型中資銀行雖然沒踩線，但是卻不敢借錢，尤其是高風險房企。
其他的小銀行基本上都踩線了，錢拽在手裡也不敢借。
雖然那些出事的房企頻繁高喊“保交樓”，但是這僅僅限於一部分割槽域。
新年回去，我還特意問了我老家那邊的恆大專案，據老家人說一直沒見覆工。
這個新年多地遭遇返鄉置業潮大縮量。
除了昨天我分析的那些因素之外，還有一個很現實的點，大家對期房的信任降到了歷史的最冰點。我看大家的留言也感覺如此。
比起一二線城市，三四線出現爛尾樓的機率大大增加，現在就連復工復產都是優先一二線。
三四線城市的市場幾乎都是縣城市民和農民支撐起來的，爛尾樓對於他們來說簡直是不可承受之重。
這風險太大了，押上了一輩子的積蓄，農民寧願不買房也不敢買打折的新房啊。
所以恢復對專案的開發貸款真的是當前非常迫切的事情。
只有開發貸恢復了，專案真的在復工復產，準時保交樓，剛需的信心才會一步步重建起來。
不知道大家發現沒，樓市從一個被五花大綁的粽子，正在逐漸寬衣解帶。
但是我認為啊，放鬆的政策依然還是會偏謹慎的，衣服一件件脫唄。
春節開工第一天，就鬆一鬆，也算開了個好頭。
其實吧，我觀察樓市這麼多年，政策其實從來沒變過，市場熱了政策就緊，市場冷了政策就松。
太熱或太冷都不行，現在樓市已經到了極寒之時。
連這次我連春節回村裡都感受到房地產的冷暖。
好多人都提前回家過年了，一問才知道有的已經回來好幾個月了。
這些人大部分都是60尾70後為主的農民工，在不同城市接一些做裝修和泥水零工。
但是去年下半年不少工地都停工了，大家擔心繼續做下去拿不到錢，白乾一場，施工方就讓大家早早回家過年了。
半年沒收入，大家紛紛嘆氣，過年就連麻將都得降級，以前十塊二十，今年五塊五塊地打。
像農民工，對房地產的冷暖感受會尤其強烈。
房地產不管你願不願意承認，當下還是中國經濟之錨，房地產行業的衰落仍然是中國經濟不可承受之重。
借用中財委辦公室副主任韓文秀的話：
“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響”。
BTW: 我覺得今年的樓市會有很大的不同，我會持續及時解讀給大夥，想買房的，及時跟緊我的訊號吧~，多花些時間關注，無形中給家庭省不少錢。
