本報記者 楊井鑫 北京報道
在監管層連續發聲支援金融機構參與房地產專案併購的同時，市場對房地產行業融資環境的改善寄予厚望，而該項政策也被看作是政策對於房地產企業融資鬆綁的一個訊號。然而，儘管監管提出“銀行業金融機構穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務”，多數銀行當前仍處於觀望狀態，實際授信中對涉房類貸款依然非常謹慎。
據《中國經營報》記者瞭解，依靠房地產行業併購消化不良資產是本輪房地產行業風險出清的主要路徑，而該方式離不開銀行在背後提供金融支援。但是，由於銀行為房地產企業提供融資的限制較多，鼓勵專案收併購貸款的配套政策還有待進一步完善。更重要的是，優質房企併購出險和困難大型房地產優質專案的雙方意願很重要，目前併購專案數量有限，銀行反映有需求的專案不多。
併購專案數量有限
在央行和銀保監會2021年12月中旬聯合釋出《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》後，市場對於鼓勵金融機構參與房地產專案併購中的政策要求高度關注，也期待房企能夠透過併購出險專案對風險精準“拆彈”，但是銀行當下所持的態度則相對謹慎得多。
建設銀行行長王江在回答《中國經營報》記者提問時稱，鼓勵金融機構參與房地產專案併購政策導向很明確，透過市場化的併購方式，能夠防止房地產企業個體風險演化形成系統性風險。建行一直支援房地產企業專案併購，但關鍵是有沒有好的專案，要有優質的房地產企業願意做專案併購。
“在監管的鼓勵下，如果有業務機會，銀行肯定是會做的。但是銀行在實際操作中對授信主體、專案情況和還款源等情況也有考量，該項業務的市場邏輯仍然是貸款放出去之後不能成為不良。”某股份銀行一家分行負責人表示，監管對於商業銀行的併購是有風險管理指引的，而房地產專案的併購也應該在該框架之下。
據瞭解，2015年原銀監會下發了《商業銀行併購貸款風險管理指引》的通知，對於銀行併購貸款做出了相關的要求。其中明確規定了“商業銀行應制定併購貸款業務發展策略，充分考慮國家產業、土地、環保等相關政策，明確發展併購貸款業務的目標、客戶範圍、風險承受限額及其主要風險特徵，合理滿足企業兼併重組融資需求”和“商業銀行應按照管理強度高於其他貸款種類的原則建立相應的併購貸款管理制度和管理資訊系統，確保業務流程、內控制度以及管理資訊系統能夠有效地識別、計量、監測和控制併購貸款的風險”。
“按照相關的規定，房地產專案的併購貸款前提仍需要四證齊全，而貸款的條件門檻也是高於一般性貸款的。”上述股份銀行分行負責人認為，鼓勵政策可能還需要進一步的細化和完善，而銀行對這類業務也是在觀望，暫時沒有合適專案介入。
記者在採訪中瞭解到，銀行當下對於房地產融資的態度依然十分謹慎，這其中也包括了併購類貸款。“銀行的房地產類貸款受到的限制很嚴，能夠投放的貸款量比較有限。同時，目前併購的專案數量還不多，銀行也是在等情況更加明朗。”
實際上，相比銀行的“併購貸”，房企對於收購資產選擇發行票據和配售股份融資則相對容易。招商蛇口近期公告稱，公司擬在銀行間債券市場註冊發行中期票據30億元，其中將不超過15億元用於支援產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，方式包括但不限於置換髮行人前期投入資金及後續資產投資與收購等，剩餘資金用於償還公司的銀行貸款。
此前，世茂服務、碧桂園等頭部房企則是透過港股市場配售股份等方式募集資金啟動對物業資產的併購。
併購貸款被傳不計入“三道紅線”
1月6日，有媒體報道，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。
針對該訊息的情況，記者向銀行方面進行了求證。一家股份制銀行人士對記者簡短回應稱：“有這種說法。”
所謂房地產融資的“三道紅線”是指企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業不得超過10%，“綠檔”企業不得超過15%。
據瞭解，監管部門為房地產企業財務指標劃定“三道紅線”，嚴格落實“房住不炒”，意在透過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業槓桿水平，築牢房企安全底線。
“從房地產企業的性質看，部分企業的負債率都較高。如果併購貸款被納入到‘三道紅線’中，承債式併購有可能會影響收購企業的財務指標，降低企業併購意願。”上述股份制銀行人士稱，併購貸款不計入“三道紅線”是鼓勵政策上的一種傾斜。
“對於銀行參與房地產併購專案，大行相比中小銀行是有明顯優勢的。”一家城商行信貸部負責人稱，中小銀行在資金量、風控等方面匹配專案都會難一些。
據該城商行信貸部負責人介紹，優質併購專案的企業往往是房地產頭部企業，這些企業與國有大行和股份制銀行的合作會更深一些，對於一些大的併購專案來說，大行能夠提供充足的資金，而且資金週期一般比較長。
記者瞭解到，銀行併購類貸款的貸款期限往往較其他貸款更長。按照監管的要求，銀行併購貸款的期限最長不能超過7年，不少銀行將貸款最長期限鎖定在5年至6年，這是根據專案的情況進行匹配，而這遠比1年期的短貸貸款週期長。
“對於一些出險的專案，風險管理比較重要，其中關鍵的一點是在貸款期限內盤活專案，實現專案銷售盈利，這涉及到銀行非常關注的還款來源問題。這還需要銀行專業的測算評估，專案盤活後的現金流和利潤能否覆蓋銀行貸款本息。”上述城商行信貸部負責人稱，“從目前的情況看，對於房地產一些大專案，小銀行都是繞著走。”
（編輯：朱紫雲 校對：顏京寧）
