剛過完元旦，就有朋友諮詢幫主，想在北京四環內中心城區買新房，目標面積在200平米左右，不知這位朋友是2021年股市大賺了一把，還是在年底前把家裡的舊房賣掉了。
從2021年最後一個季度開始，北京的樓市的確升溫了，尤其是幾個高階改善、主打大平層戶型的專案，著實在冬天裡燃燒了一把火。
同時，北京二手房從10月成交9340套降至冰點，到11月成交11851套迴歸正常，12月成交15442套明顯升溫，僅用2個月時間就完成了觸底反彈，全年實現19.3萬套網籤，達到近5年來的交易頂峰，僅次於2015年和2016年的成交量。
加上新房網籤成交的62800套，2021年北京住宅成交共計約25.6萬套，為近5年新高。
樓市回暖，一方面得益於中央對穩定房地產市場健康發展的定調、央行對信貸政策合理的放鬆，另一方面體現出在“房住不炒”時代，北京人民對改善居住需求的旺盛。
雖然2021年北京住宅市場的主戰場在五環之外，五環外區域在軌道交通、城市資源配套不斷最佳化的條件下越來越好，但還是有不少買房人對內城區情有獨鍾。
為了幫助這部分買房人瞭解當前的市場供應，幫主梳理了目前四環內在售專案和潛在供應的資訊，發現今年內城區供應仍然充足，只要手中有銀子，不愁買不到好房子。
1、純新盤（未取證）
東外39號
位置：東城區東直門橋東北角
開發商：信達，益田，佳源
價格：待定
戶型：120—180平米，260—350平米
戶數：162
開盤時間：待定，目前處於蓄客階段
交房時間：建築已處現房階段
交付標準：精裝
周邊二手房價格：海晟名苑約14萬元/平米，萬國城MOMA約12萬元/平米
點評：東直門商圈核心，交通樞紐上蓋大型城市綜合體，規劃建設雙塔寫字樓、JW萬豪酒店、大型商場、2棟高階住宅樓，周邊配套成熟，坐擁地鐵2號線和機場快線雙軌。
產品為稀缺的城市核心區頂級豪宅公寓。
效果圖
建國門9號
位置：朝陽區建國門橋東南角（W酒店東）
開發商：首開
價格：待定
戶型：270—510平米
戶數：94
開盤時間：預計在1月底取證開盤
交房時間：2024年
交付標準：精裝
周邊二手房價格：中海楓丹公館約12萬元/平米
點評：專案為建國門商圈純新盤，毗鄰長安街，鄰地鐵2號線。規劃建設6棟住宅+商業+辦公，94套臻稀房源，產權車位292個。
專案聯袂鄭方、戶田芳樹、李瑋珉等國際大師，在建築、園林、戶型、科技、服務等方面打造內城終極豪宅居所。
效果圖
中信城四期
位置：西城區菜市口南大街
開發商：中海
價格：待定
戶型：待定
戶數：待定
開盤時間：預計2022年
交房時間：待定
交付標準：待定
周邊二手房價格：中信城二期、三期約16萬元/平米
點評：專案為西城區二環內大盤專案中信城未開發的5、6號地塊，已轉為中海開發。臨地鐵4號線、7號線。
北京在東西城區尤其是二環內不再新批建設用地，該專案極有可能是核心區最後的新盤。
中信城三期實景圖
永定府
位置：東城區永定門橋東南角
開發商：華潤
價格：待定
戶型：58—65平米大開間和一居，89平米兩居，98/133平米三居，135-140平米複式
戶數：391
開盤時間：預計2022年春節前
交房時間：待定
交付標準：待定
周邊二手房價格：景泰家園約8萬元/平米，中海紫御公館約13萬元/平米
點評：專案緊鄰南二環和中軸路，坐擁地鐵8號線與14號線雙軌交匯。規劃建設3棟4—8層住宅樓、2萬平米商業，代建7000平米燕墩博物館。不利因素是小區北側50米為鐵路。
專案原為限競房用地，據說可能轉為共有產權房，政府產權份額為20%。該專案極有可能是北京內城區最後一個單價低於10萬的新盤，一直保持神秘姿態，被業內稱為買不到的房子。
效果圖
金桐拾貳
位置：朝陽區，東三環內金桐西路
開發商：美國鐵獅門集團投資，金桐地產
價格：待定
戶數：272
戶型：78—128平米一居，145—251平米兩居
開盤時間：待定
交房時間：2022年下半年
交付標準：精裝
周邊二手房價格：財富中心御金臺約11萬元/平米
點評：國貿CBD核心區舊改頂級豪宅公寓，由運營紐約洛克菲勒中心、柏林索尼中心、上海晶耀前灘的美國鐵獅門集團投資開發，梁志天擔綱室內裝修設計。
近鄰地鐵10號線、6號線和1號線，周邊配套成熟。
效果圖
2、次新盤
北京城建天壇府
位置：東城區，南二環景泰橋南
開發商：北京城建
價格：12.2萬元/平米
戶數：1244
戶型：135/169平米三居，280平米五居
開盤時間：2021年8月、11月
交房時間：2024年6月
交付標準：精裝
周邊二手房價格：中海紫御公館約13萬元/平米
點評：北京二環唯一純商品房新盤，絕版地段，南中軸線東側，天壇公園南800米，百萬平米大社群，有匯文中學教育配套，臨地鐵14號線和8號線，周邊配套十分完善。
自2021年8月一期開盤以來，實現認購額超80億元，網籤額40.4億元，網籤314套，銷售持續火爆。280平米超大平層產品戶型設計很棒。
效果圖
東直門8號
位置：東城區東直門外斜街8號
開發商：萊福集團
價格：13萬元/平米
戶數：225
戶型：123平米兩居、183—253平米三居、288平米四居
開盤時間：2021年11月
交房時間：2022年9月
交付標準：精裝
周邊二手房價格：海晟名苑約14萬元/平米，萬國城MOMA約12萬元/平米
點評：東直門商圈，地段鬧中取靜，臨亮馬河，酒店公寓改造的精裝公寓，70年大產權，1棟樓，225戶，精裝標準高，約1.5萬元/平米裝修標準。引入金茂綠建五恆科技系統，碧朗灣物業提供24小時管家式服務。
實景圖
3、順銷專案
東叄金茂府
位置：豐臺區，三環分鐘寺橋南500米
開發商：金茂+合生
價格：10.7萬元/平米
戶數：685
戶型：125平米三居，145/175/195平米四居
開盤時間：2021年1月
交房時間：2024年
交付標準：精裝
周邊二手房價格：首開璞瑅公館約10萬元/平米，北京金茂府約11萬元/平米
點評：分鐘寺整體規劃開發，是東三環沿線城市更新區域，臨地鐵10號線分鐘寺站，周邊配套完善，有規劃45萬平米公園。
金茂打造府系2.0迭代產品，精裝科技豪宅。金茂府品牌過硬。社群規劃685戶，2021年網籤成交409套，網籤64.75億元，是北京10萬+豪宅銷冠。估計還有不到1/3存量。
效果圖
世茂北京天譽
位置：豐臺區，三環分鐘寺橋南1公里
開發商：世茂+合生
價格：10.6萬元/平米
戶數：494
戶型：145平米三居，185/215平米四居
開盤時間：2021年2月
交房時間：2024年9月
交付標準：毛坯
周邊二手房價格：首開璞瑅公館約10萬元/平米，北京金茂府約11萬元/平米
點評：分鐘寺整體開發三專案之一，建築設計前衛時尚，產品戶型設計亮點突出，功能格局合理，豪宅大戶風範。宋式園林設計獨領風騷，功能完備。
社群規劃494戶，2021年網籤成交137套，預估還有半數存量。
效果圖
合生縵雲
位置：豐臺區，三環分鐘寺橋南1公里
開發商：合生
價格：12.6萬元/平米
戶數：263
戶型：198平米四居，251平米五居
開盤時間：2021年4月
交房時間：2024年
交付標準：精裝
周邊二手房價格：首開璞瑅公館約10萬元/平米，北京金茂府約11萬元/平米
點評：分鐘寺整體開發三專案之一。專案為合生縵系新一代健康科技平層大宅，產品設計創新，以摺疊美學理念打造建築與園林，僅263戶，為精品豪宅社群。2021年已網籤90套。
效果圖
中海甲叄號院
位置：豐臺區，西三環萬壽路南延段
開發商：中海
價格：12萬元/平米
戶數：632
戶型：150平米三居，180/200平米四居
開盤時間：2020年8月、11月
交房時間：2024年
交付標準：精裝
周邊二手房價格：懋源釣雲臺約11萬元/平米
點評：豐臺花鄉區域，中海打造的三環內城豪宅專案，開創京城無界天幕、弧形立面先河，打造精裝大平層產品。專案配有高階會所，提供私人管家服務。
周邊鄰中關村豐臺科技園、總部基地，生活配套完善。鄰地鐵9號線和16號線。
專案開盤至今已網籤286套，預計還有約半數存量。
效果圖
梵悅108
位置：朝陽區，東三環國貿橋東南角
開發商：陽光城
價格：15萬元/平米
戶數：364
戶型：97—182平米一居，119—185平米兩居等多種戶型
開盤時間：2020年8月
交房時間：2023年5月
交付標準：精裝
周邊二手房價格：銀泰柏悅居約10萬元/平米
推薦理由：國貿CBD核心區舊改現房，2棟豪宅公寓樓，共364戶，目前剩餘房源大面積戶型居多。坐擁地鐵1號線和10號線雙軌交匯，周邊配套成熟。
效果圖
除以上未開盤、半年內開盤以及順銷專案外，內城區還有位於西城區西單商圈的西單上國闕、豐臺區三環內方莊商圈的首開璞瑅公館、豐臺區西南三環內的葛洲壩中國府、懋源璟嶽、豐臺區西三環泰禾西府大院等專案有尾房在售，價格在10萬—16萬元/平米區間，其中首開璞瑅公館還有一棟住宅樓待建未售。
此外，2021年豐臺推出二環萬泉寺和三環周莊子地塊，指導售價分別在11.2萬元/平米和10.6萬元/平米；朝陽推出勁松街道西大望路地塊，指導售價10.66萬元/平米，全現房銷售；今年還將有豐臺二環亞林西、三環紀家廟、朝陽三環太陽宮等四環內地塊出讓。
雖然北京市對四環內建設用地嚴格限制，但幾宗新地塊上市，還是能增加四環內住宅的供應，預計將有新老近20個專案可供選擇，只是單價門檻幾乎全部在10萬+。
可以說，四環裡的房票只能留給高階改善人群了。
