宣告：房產經濟涉及國計民生，是社會主義市場經濟的主要組成部分，涉及國家公權力政策法規調控、主要市場經濟主體深度參與等的特點，並會隨著內外部經濟相關客觀因素的變化而受影響，不能以單一、具體、階段性的情況變化做出終局性、絕對化的結論。本人深知此理，不敢妄斷。又作為剛需，與房產必然聯絡，故根據一些事實情況表一些拙見。僅個人言論，聊完就完，靜觀其變。
剛過完二十一世紀第一個辛丑年，相信網路上關於中國房地產市場的資訊夠多夠全了，本人並未涉足該行業，但也略知皮毛，故隨便談談個人猜想和看法，另外再找資料費時費力，所以接受任何疑問、反駁。
1、人口與存量房的矛盾發展形成了一把剪刀，將剪掉一箇舊時代，成型新時代；
正常情況下，今年我國該會有多少社會主義建設者、愛國者將辦理退休手續，且接下來的幾年又會有多少呢。歷史是人的一面鏡子，若天天照，能掌握自己的樣貌變化，若是相隔時間太長，你可能會吃驚那個鏡中的自己。中華人民共和國的人民群眾可不可以用辛勤勞作的“耕牛”來形容？世界各國人民都可以，但偉大的中華人民共和國的人民群眾則多了幾分吃苦和耐勞。建國後，不，抗美援朝後，內外局勢基本穩定，慢慢慢慢的進行社會主義建設事業，懷著“人定勝天”的理念，可以說1955-1980間生人奠定了國家發展的重要的人口資本，而現在他們要陸續退休了。就這樣，房屋在為滿足國家資本積累、滿足人口住房需求、滿足日益膨脹金融加槓桿等而高歌猛進後，與人口形成了如今景象：隨著人口世代更替，人口數量會在一段時期內持續出現大幅下跌的情況，而高存量的商品房與人口就形成了一把“剪刀”，而且是張著口兒的剪刀，而且是張角兒會越來越大的剪刀（隨著人口的動態減少，房屋總量不變，“剪刀”張角會逐漸變大）。但是不知道這把剪子會在中國這片大地上剪出個哪般的作品。
房子不會落下，但人口數是要不斷落下的，剪子越張越大
2、房屋價值會最大限度的進行瘦身，祛除那些虛增的附加值；
“房子是用來住的，不是用來炒的”。既然能炒，總要放些蔥薑蒜等調味料煸香吧，否則怎會討人貪嘴呢。房子為啥貴，因為它涉及財政收入、教育、融資，甚至身份地位的象徵......內涵太多了。以上那些“蔥薑蒜”是必須要加的嗎？當然不需要，饅頭還需要當盤菜吃嘛。在“不斷提升的執政能力和執政水平”的政策要求下，財政收入不可能一直靠建房子，社會主義市場經濟這個“菜市場"面積太大、菜品太多了，商品房它也就算是”大白菜“，而且還是應季的；在教育上，2022年6月應該是第一批”同等學歷“新政下的技術類院校的學生畢業季，在配合”雙減政策“、”整頓教培“、”教師輪崗“等教育相關政策，可見國家更需要高水平的大國工匠式的實踐教育，而不是大批文員和理論研究者；融資政策更不必說了，相關資訊太多了，金融機構自己手中還握著大量不動產抵押品呢，申請貸款人再拿房屋作抵押只能說估值會越來越低。不過話說回來，好房子（發達城市、中心位置、品質高標）永遠是身份地位的象徵，這點放眼世界都行得通，這也是商品房在價值上不斷向上追求的真正內涵所在。
作為家庭重要資產配置的物件，房子的價值應該受到使用年限、公攤面積、建築質量、市場價值、房屋稅率、供需關係、城市等級等等的因素影響。因為，①房子起碼具有商品的屬性，它必然會涉及老化貶值的問題，我國法律規定住宅用地享七十年產權，黨和政府已經是最大化的為老百姓利益考慮了，如果一棟房子能屹立超70年還不倒，那一定不是用於住人的，否則義大利比薩斜塔早沒了吧，這是充分顧及實際的涉及，更不必說那些建築質量不過硬的了。②公攤面積是中國特色，是行業標準和社會預設的東西，但目前社會上也不乏標榜公攤面積最小化甚至無的商品房，在一線發達城市或社群業委會治理的好的小區真實的能夠保障用公攤換來滿意的公共服務，還可以接受，但若是花了公攤的錢天天吐槽物業管理，你還覺得公攤面積有啥意義嗎？③建築質量，這個怎麼說呢，現在都是標準市場、標準合同，誰會在意在購房合同上對明確房屋質量問題的範圍，畢竟出了問題有法律直接規定和行業鑑定，真有問題人家拿出檔案告訴你人家是嚴格按照相關標準施工的，更不必說住上若干年人家公司沒準都登出了。④美國芝加哥大學有位教授早年提出一個看法：大致能客觀衡量一個房屋價效比的方式是“房屋總價款÷房屋年租金收益”，然後他以美國人在同一幢房子里居住的最大平均年限25年與前求商作比照，“＜25”的自然是高性價比，“＞25”的則低；當然，在我國家是根的象徵，至於我們以哪個數字替換25，各人心中都有桿秤。⑤記得前些天商務部又提了下房產稅的問題，這個稅大機率是要出臺的，怎麼執行也大機率會發揮地方能動性，但真正要在全國鋪開我想起碼再要個五年吧，而一線二線城市大大機率是首當其衝。
知識有限，不說太多了，最後舉個例子說說未來房屋價值吧：
房屋價值創新版
40%土地出讓金佔比的依據
3、房屋供應的真正主角該登場了；
看看現在關於商品房市場的各路資訊，可以認識到是存在泡沫風險的，這也就是國家出臺三道紅線、貸款集中度管理的原由。我們是以公有制為主體的社會主義國家，而中小民營房地產企業中有幾個能像“恆大”那樣享受“高幹級醫療”？每月負擔銀行按揭的老百姓有多少能安穩度過疫情揮之不去的這幾年？更別提燕郊、鶴崗那裡的房子和購房者了。平時看新聞，什麼北上、南下資金，它跟房子有關嗎？美麗國把美元加息了，我國去年底剛下調了準備金，會不會影響到外匯儲備？
去年底上海市人民政府辦公廳印發了《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見的通知》 【滬府辦規〔2021〕12號，以早就逐步探索的“租賃住房類REITs”（可自行搜尋瞭解）等等政策，看著城市裡一幢幢不斷聳立起來的高層住宅，本人預言：①未來手裡掌握主要市場房源的一定是銀行、政府、央企地產商，並協同開始新一形式的資本運作；②中小地產商要麼關門，要麼被大的吞併；③這個盤子肯定是要橫著端一陣子了，還不會短，正好配合、銜接個人破產相關法律在全國的實施；④北上資金進入房地產領域的部分越來越少。
以上亂說一通，您覺得有用就參考，沒用就沒用吧。
