每到年底，都在喊“最難一年”，都快成“狼來了”。但2021年的房地產，真的是慘不忍睹。
前兩天，我們不是說了嗎？很多地方急切地變相jiushi，因為財政壓力太大了，我估計今年會有不少城市會適度放鬆下來。
地方著急，房企更是極度焦慮，最近好多房企的人跟我喝咖啡，都在說慘，哪怕是最穩健的頭部房企，也都是但求活下去。
2021年，沒有幾家房企不再裁員降薪，他們都是美其名曰“最佳化”天空中都是飄著找工作的簡歷。
去年房企的成績單已經出爐了，不出所料，整體慘得一批。
今天這篇文章，我們來看下一年房企的成績，只有瞭解B端房企，我們才能更好的判斷明年的市場。
銷售資料下滑，破紀錄！
克而瑞統計的資料顯示，2021年TOP100房企全年全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%。
要注意，這是自從2010年以來規模房企的銷售額第一次出現同比增速為負值，10年一遇！
很明顯，房企賺錢更難了，賺的錢也變少了。
房企的整體銷售額上不去，肯定有房企拖後腿了。
以往每次調整，最先倒下的都是中小房企，但誰也沒想到的是，2021年頭部房企也開始掉鏈子了。
年初雄心勃勃喊出的銷售目標，年尾一算還差了一大截。
2020年碧桂園、恆大、萬科三家衝上7000億陣營，去年就只剩下碧桂園一家了，銷售目標完成率還不到90%；
萬科只有6200多億銷售額，完成率只有78.5%；
恆大更是被甩了幾條街，完成率堪堪達到及格線。最近又在傳許老闆繼續在賣房子還債。
整體看，超過八成的房企都沒達成目標值。它們的平均目標完成率不到90%，創下了近5年的新低。
全年下來，TOP3房企銷售額門檻還不到6000億，比去年大幅下滑了14.8%。TOP100的銷售額門檻也降到330.8億，比去年下降了0.7%。
我估計2020年房企的規模到頂就定格在那了，往後很難突破了。
融資總額跳水，還是破紀錄！
房企想要活下去，一手要抓銷售，一手抓融資，兩手都要硬。
上半年還好，但是下半年銷售業績不行，債主擔心借錢給房企就是肉包子打狗有去無回，也就不敢借錢給房企了。
房企融資的路只能頻頻碰壁。
一季度還有4000億以上，到二季度不到4000億，三季度就直接下滑到3000億出頭。最後一個季度房企連環暴雷，融資上演大跳水，只融到1767億，同比減少了55%。
據克而瑞統計，2021年100家典型房企的融資量約1.29萬億，同比下降了26%。
借不到錢，房企就要旱死了，又引發了更多的暴雷。
但是另一邊，融資的成本反而降低了。去年的新增債券類融資成本是5.32%，比前年降了0.99個百分點。
這是因為能借到錢的都是優質穩健的房企，比如保利、招商、中海等，它們的融資成本相對會低一些，其他房企只有羨慕的份。
所以好多人就持有一個觀點，後面房地產也變成高富帥才能玩的行業了，限制市場不需要那麼多房企，很多都會逐步破產，而大型國企央企優勢越來越明顯。
土地市場進退分化
看完銷售額和融資，再看下土地市場。
上半年新房市場還普遍火熱，房企有信心拿地，所以第一輪集中拍地熱火朝天，甚至不惜做虧本買賣。
我看廣發證券的測算結果，第一批集中土拍剔除掉配建後的平均毛利率只有15%，相當一部分城市都達不到平均水平，最後建完算下來還是虧本的：
南京9%，寧波0，成都0，杭州-3%......
就連以精簡高效出名的濱江，首次集中土拍在杭州拿地後，也只能“努力做到1%-2%的淨利潤水平”。這連低端製造業都比不上，當然，後面房地產就是製造業。
下半年市場熄火，一些房企玩不轉，出現了流動性危機，根本沒心思拿地，大多都躺平了。
上半年50家代表企業拿地銷售比均值還有29.3%，下半年結束後，統計全年的這一資料就降低到24.0%，同比下降了9個百分點。可見下半年房企拿地更加謹慎了。
甚至鬧出了宋都股份寧願把繳納的5000萬充公，都要退掉在杭州拍到的一塊地的事情。直接不幹了。
算不過來賬的房企比較慌，還有一般的中小房企比如敏捷、禹洲、三盛等幾乎沒出現在土地市場上。
逆市抄底其實是最好的，有一些穩健的房企這時候就殺出來撿漏了。
一種是背靠大樹好乘涼，萬科、中海、招商、華潤等國企、央企性質的，在2021年新增拿地價值排行榜里名列前茅；
另一種就是區域的地頭蛇，德信、大家、弘陽等深耕長三角的房企，在長三角拿下不少地塊。
這兩類房企，我估計日子還是會好一點。
洗牌繼續，剩者為王
總的來說，2021年必須是房地產的轉折年。
拉出一串長長的暴雷房企名單：恆大、佳兆業、華夏幸福、藍光、協信遠創、泛海、北大資源、陽光100......
中國樓市是政策市，而今年可以說是政策對樓市最狠的一年。
調控最先從深圳開始，從需求端有幾種調控手段：
第一，信貸收緊，利率上調。
第二，限購加碼。
第三，房地產稅試點吹吹。
第四，部分城市玩二手房指導價，降低槓桿。
第五，打擊學區房。
這麼一頓操作之後，投資客被堵住了，同時一些合理的買房需求也被誤傷了，我看很多城市的改善型需求是最難受的。
因為限購限貸之下，改善最為倒黴，尤其對一些二線城市的一些成熟板塊，好多都有改善需求，大家應該有些感受？
我估計今年政策放鬆後，很多改善需求會比較旺盛，會集中釋放一波。
需求端受到壓制，供給端更加好不到哪去。
一是“三條紅線”仍然是一道“緊箍咒”。現在看房企過度追求規模化，搞高槓杆、高週轉的模式顯然行不通了。
二是市場信心不足，賣房回款太難了。人心惶惶，大家更加不敢買房了。
三是房企去化回款困難、繼而借錢更加困難，惡性迴圈。
房企呢，大洗牌已經開始，接下來就是剩者為王的遊戲。歸根到底還是看降槓桿，看現金流能力。
我覺得明年整體樓市，還是遵循住建部部長在對明年樓市定調時說了一個“穩”字。
這個問呢，怎麼解讀，從三個維度看。
房價要穩，整體不漲太多也不跌太多，其實房價要穩，必然有些板塊要漲，因為現在都是分化市場了，學會選擇板塊極其重要。
房企要穩，暴雷房企可能慢慢清退，或者規模縮小，市場不會再有那麼多房企了。
房貸要穩，貸款利率要下調，我覺得要調到5字頭比較正常，6個點太誇張了。
不過話又說回來，房貸利率已經跟LPR完全脫鉤了，這也恰恰說明，房地產放鬆的政策還是非常多，空間非常大的。
今年想買房的，你一定要密切注意市場了。危機危機，每次都是危險之後才來機會。
