閱讀導航
- 前言
- 澳大利亞32年來最強勁的房價增長結束
- 2022年布里斯班房價憑什麼繼續上漲？
- 結語
前言
最近假期和幾位朋友聚餐聊天，回顧2021年，大家第一件想到的事就是瘋狂的澳洲房市。
看到市場上那些賺得盆滿缽滿的訊息，有人捶胸頓足，後悔錯過了最佳的買房機會。
也有朋友自身就成為了“新聞”，比如，朋友老王就是位異常幸運的人。
2020年9月，老王在悉尼上北區St Ives花了200萬左右買了套獨棟屋自住，2021年年底有人出到近400萬，他果斷出手賣了，然後帶著全家人搬到Chatswood租房住。
一年時間直接賺了快200萬，連裝修都沒有做過…
還有的朋友，一直在規劃買房的路上，準備明年行動。他們普遍問我的同一個問題都是“悉尼太貴了，想買一套投資房，你覺得布里斯班房價還會再漲嗎？”
澳大利亞32年來最強勁的房價增長結束
從資料來看，澳大利亞房地產市場在 2021 年結束時，創下了 32 年來最強勁的價值增長。
2021 年澳大利亞五個主要首府城市的住宅價值上漲了 20.9%——這是自 1989 年以來最強勁的年度漲幅。
其中，布里斯班 上漲了28.4%，領跑全澳。
悉尼上漲了25.3%和阿德萊德上漲23.2%也都在 2021 年經歷了高於平均水平的價格增長。
不過，房價增長正在快速放緩，12 月份五個主要市場的住宅價值僅增長0.6%，這是自 2021 年 1 月以來最慢的月度增長。
12 月份的季度增長也在快速下降，為 3.1%——從 5 月份的峰值 7.1% 大幅下降。
12 月，悉尼漲幅僅為0.3%，墨爾本更是下跌了-0.1%；但是，兩個城市例外，布里斯班上漲2.9%和阿德萊德上漲2.6%，兩個首府城市價格增長仍然強勁。
2021年最後一個季度，布里斯班漲了8.5% 和阿德萊德 漲7.2%， 再次引領主要首府城市的價格增長，其他主要首府城市增速放緩。
雖然 2021 年的住宅價值增長非常極端，但繁榮顯然已接近尾聲，隨著悉尼的房地產繁榮開始消退，布里斯班將在 2022 年領跑。
為什麼我會說布里斯班將在2022年領跑，而不是同樣漲幅強勁的阿德萊德，原因有以下幾點。
2022年布里斯班房價憑什麼繼續上漲？
第一點就是，由於新冠疫情這兩年來的持續影響，澳洲人對更大住房和沿海地區的需求強勁，所以大量州際移民開始向更靠近大自然的城市移民。
昆州和布里斯班經歷了全澳最強勁的人口增長，這些移民分別來自墨爾本和悉尼。
根據澳洲統計局人口中心 2021年數字顯示，這種強勁的內部遷移預計將在中期內持續下去。
州際移民的增加導致當地房源的緊缺，和推動本輪房市的因素一樣，需求與供應的不平衡導致了房價的飆升，2021 年布里斯班房價增長了 28.4%！
第二，相比之下布里斯班更可以負擔得起！
根據 Domain 最新的房價報告，9月季度布里斯班的房價在三個月內攀升了近 30,000 澳元，達到了 702,455 澳元的歷史新高，這個數字仍然比全澳首府城市平均房價中位數低近 300,000 澳元，接近 800,000 澳元，遠低於悉尼的房價中位數。
儘管最近增長強勁，但與悉尼和墨爾本相比，布里斯班的房產仍然非常“便宜”。
布里斯班獨棟屋的中位價僅為悉尼獨棟屋均價的一半左右，不到墨爾本房屋的 70%。
昆士蘭房屋的房價收入比也遠低於新南威爾士州或維多利亞州。
由於悉尼和墨爾本最近都經歷了漫長而痛苦的封鎖，而且負擔能力差距如此之大，很容易看到許多南方人向北遷移到昆士蘭東南部以尋找更經濟實惠的住房和 更好的生活方式。
與其他首府城市相比，布里斯班還有更大的增長空間。
McGrath Paddington 的資深中介 Alex Jordan 表示，雖然沒有證據表明布里斯班的房價已經達到頂峰，但快速的增長速度將會放緩。
“我沒有看到布里斯班在 2021 年受益的同樣幅度的增長……這是歷史上前所未有的資本增長水平。但仍有被壓抑的需求，我認為我們將在未來幾個月看到最高水平。”
優越的負擔能力，將使布里斯班將在2022年再次引領房價上漲。
第三，2032 年布里斯班奧運會
更多的就業機會，以及舉辦世界上最大的體育賽事將使昆士蘭東南部的房地產價格在明年創下歷史新高，而目前的房地產繁榮可能會持續到2022。
Domain經濟學家鮑威爾博士表示：“2032 年布里斯班奧運會和所有正在完成的基礎設施專案等因素的影響。我們所看到的是布里斯班的增長率遠高於悉尼，尤其是昆州東南部地區。”
“這將繼續增加對住房的需求，特別是在房價多年來一直呈小幅穩定增長的背景下。”
“2000 年奧運會讓澳大利亞直接再上了一個臺階……我們已經看到這裡的升級投資，所以我認為布里斯班已經做好了成為全球城市的準備，奧運會前會有強勁的需求。”
雖然我不認為布里斯班的房價會趕上悉尼或墨爾本，但至少應該會在未來十年縮小差距，這意味著布里斯班的房價應該會跑贏南部大城市的房價。
結語
澳洲聯邦銀行（CBA）預測布里斯班住宅價格在未來 12 個月內將上漲 9%。
SQM Research 釋出的《 Christopher’s Housing Boom and Bust 》2022年報告也預測，布里斯班將成為今年澳大利亞房地產市場的贏家——預計該市將在 2022 年主導住宅房價增長。
至於其他市場，我覺得2022年將會出現一個非常有趣的現象。今年5月將迎來大選，所以，住房可負擔性將會再次成為熱門話題。
讓人們可以進入房市才是至關重要的！所以我懷疑，今年我們將看到房地產市場的強度有所減弱，但需求仍將高於多年來的水平。
不過，雖說需求仍在，但買家你讓他們再多付錢，不會像去年那樣容易了，現在的市場更加健康。這就好比你吹氣球，如果不斷地往裡面吹氣，氣球達到極限後就會爆裂。
所以，適當的調整也不是什麼壞事。
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