我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。
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提問：雕叔，如果購買龍湖水晶酈城，春風城市心築，尚源印象這種06年的老房子。過幾年再次出售時會不會因為房齡老導致即使有人願意買銀行也無法貸款，或者貸的很少，最後流通性極差。
回答：現在流行玻璃外立面的房子，這種塗料房在如今改善為主的市場裡沒有競爭力。建議不要碰150w以上的“非玻璃外立面”的樓盤。
提問：雕叔大好！名下有二套房產:1套人和花園2005年電梯小三室(目前還有貸款27萬)；2套是悅來藍光悅江府準備結房面積套內94平米(是貸款房)。現手頭有餘額40萬，是該還貸2套還是如何操作比較好？兩個娃兒還在人和讀小學，大的已經定了初中，老二還在讀五年級。如果不還貸再買貸款壓力頂不住，請教大神如何操作更適合？附:我和先生做點生意收入不太穩定，但一年下來餘得到二十萬左右
回答：壓力肯定會有的，年紀輕輕不要貪圖享樂。年收入餘得到20萬，也是不錯的中產了，在重慶應該擁有4-6套房子沒問題。先不考慮還貸，繼續按揭貸款買房，把4套按揭名額用了。
提問：雕叔 想請教一下 深圳的調控對其他城市有啥影響呀 比方說武漢和重慶
回答：對武漢重慶是利好，可能對武漢的利好更大，重慶資金量還是太小，武漢的炒作空間更大，房地產市場的活力也更大一些。重慶在於完全不限購。深圳的資金肯定會外溢，從以往經驗來看，優先外溢到廣州，南京，杭州，武漢，成都。
提問：雕叔你好 之前一直關注重慶 感覺重慶買房子邏輯不太複雜 可以選擇的標地也相對固定 現在關注武漢 感覺好複雜 每個板塊都要橫向和縱向對比 新房二手房參雜在一起 感覺每個板塊都在很快的發生價格上的動態變化 邏輯很混亂 純投資的話 能否幫我理一下思路呀 感覺沒什麼頭緒 麻煩雕叔了
回答：武漢整體來分析，三環內四新和白沙洲仍然是窪地，可以持續關注，光谷東目前為熱門購房板塊，也可以多關注。武漢買房投資，邏輯也很簡單，你看公眾號的文章，原則是目前因為處於調整期，新房仍然需要買高性價比樓盤，集中在白沙洲，有龍湖三千城，世茂雲錦，清江錦城，錦繡江城，後湖幸福時代，光谷聯投光谷瑞園，還有一個光谷東內部盤，廣電基地，中建星光城，也都不錯，文化大道鵬湖灣，華僑城歡樂天際。二手還是非筍勿入的原則。實際上，武漢二手最佳時機已經過去，新房的最佳時期也已經過去，目前只是機會的尾期，機會不多，但是仍然有。
提問：感謝雕叔快速回復！接上個提問，物業說春森的三房出租，裝修好的話可以租給企業高管（企業結算房租那種），這類租客是優選嗎？孩子小學還有五年才畢業，如果出租幾年後，通常還能收回自住嗎？假如後期出售的話，會不會因為出租折舊導致房價打折呢？謝謝。
回答：是的，租給高管租金比較高且穩定。你出租籤合同，按照合同約定時間收回就可以。房子出售之前，可以簡單做一次翻新，好好打掃一下衛生，花不了多少錢。
提問：雕叔你說武漢明年大機率會，為什麼武漢大機率會？光谷東大機率多少？
回答：光谷東特別像2016年的關山大道。我寫了一篇文章，看市場有如下方法：a.看成交量量變引起質變，量在價前，只有充分的交易，才能讓市場火熱起來，同時市場火熱，成交量一定是先行指標。大到一個城市，小到一個板塊，甚至一個樓盤，只要成交量起來，到達一定的量級，則很可能導致價格上漲，行情到來。關於成交量多少算多，則需要非常熟悉該地歷年時間段的成交量，這裡面需要注意的是，成交量的大小，多少算多，應該與該城市各年份同期相比較，而不是與近期相比，因為任何城市，本來就有“季節性週期”，比如大多數城市456月份是成交旺季，而789又是淡季，之後兩個月又是旺季，年底又是淡季，評價456月份成交量是否增大，應該與該城市歷年456月份相比較。這裡面極易犯的錯誤，就是把傳統旺季當作行情，實際上是“小陽春”，年年來一次。而對比2015年下半年的武漢，2017年下半年的重慶，無不是歷年同城市同時間段成交量歷史之最，這樣的成交量比較，才是有意義的。b.看成交量增加的時間實際上，很多成交量同期大增也只是“小陽春”，往往行情來臨之前的成交量大增是歷史級別的。很多人也不太知道，歷史成交量到底是多少，其實還可以看另一個指標，那就是成交量增加的時間，往往年底成交量大增，具有非常突出的意義，是一個行情到來的典型特徵和訊號。年底，本應該是一年中最淡的淡季，如果反常成交量大增，則基本可以預測來年開年的旺季將和小陽春是不一樣的。尤其是2017年年末的重慶，是一個典型的例子。近期的例子則是深圳，深圳自2019年4月開始，就有小陽春行情，年底豪宅稅放開，本應該是傳統淡季的年底，卻輸出了深圳近兩年最大的成交記錄，價格天天漲，年底的成交量暴增，基本可以確定深圳行情的到來。c.看成交持續性如果僅僅是某個月，因為一些特殊原因，成交量大增，則需要觀察成交量是否具有延續性，一般來說，行情到來之前，一定會有一段時間的高成交量築底，價格卻沒有太大變化，如果高成交量具有持續性，則很有可能發展為行情，還是去年的深圳，深圳在去年6月之後，成交量持續增加，在接下來的半年中，都維持了一個不錯的成交量。尤其是b，年底應該是淡季，2018年，2019年，2020年都是淡季，不管是成交量，還是價格，都是淡季，也很符合季節性週期。今年的光谷東，淡季不淡，成交火熱，價格突破，明年春天有希望。我在比上次說過：武漢的下一輪，很可能開始於光谷東
提問：雕叔，我在cq有龍湖觀山水的一套房，這個小區現在一直橫盤，成交率也不高，你覺得我還有必要一直拿下去嗎？
回答：拿下去吧，明年會好一點，但是如果你在其他地方有房票，現在可以掛出去賣，明年有行情你趁機出貨，沒行情更要出貨。很多人總是怕自己“賣在暴漲前夜”，一個城市的潛力，實際上是看得到的，明年重慶無行情，就算後年漲了，也漲不了多少，重慶，其他地方會更多。如果你是用老人房票或者其他殘票買的，那麼推薦拿著。
提問：浮雲老師，恆大雲邸、通和睿庭和羅賓森，這三個樓盤怎麼選，可否請多方面分析評價一下，謝謝。
回答：恆大雲邸地段好，視野好，精裝修，75折全款最划算；通和睿庭是賣了很多年都沒賣完的，視野不如恆大雲邸；羅賓森地處七星崗，七星崗鬧鬼是有名傳說了，那邊以前埋了很多人。所以就在恆大和通和之間比較就行了。如果通和對口中華路小學，就選通和了。
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