俗語說得好“補漏趁天晴，未渴先掘井”。買房大事，絕不是一朝一夕，更不是臨陣磨槍。
朋友們讀了很多我的買房理論，樓市底層邏輯，市場走向分析。但遇到買房落地實操，還會丟三落四，忘東忘西。
怎麼建構一個系統的買房體系？這篇我來介紹下，真正專業的選手是如何買房的，希望對你有啟迪，更希望能幫助到你。
我們可以將買房整體，分為4個部分、12大步驟。
第一部分
市場分析
第二部分
貸款規劃
第三部分
區域規劃和看房
第四部分
砍價、談判和後期
如果把買房百分制的話，每一部分佔25分，也就是說每一部分都非常重要，缺一不可。
下面我來進行詳細描述：
【第一部分：市場分析】
一步：冷熱分析
二步：行情節點
三步：輪動預期
細節：
一步：冷熱分析
作為一名專業買手，我會先進行市場的冷熱分析，這種分析不拘泥於形式，包括但不限於：官方資料追蹤、主流中介日\周\月成交量核實、其他買家對價格的敏感度、熱門區域小區成交率。
前面兩點應該很容易懂，這裡重點解釋後面兩點：
其他買家對價格的敏感度：
我們會長期將自己手中的部分房產掛在主流中介上，價格要高於市場價，在大家看來，是屬於不靠譜的那類房東。
這樣做的好處是，第一時間掌握市場走向（比任何渠道掌握資訊都要快，是最可信的一種方式），假設某個區域開始漲價，高於市場價的房子，中介會重新啟動“粘人模式”，勸我降價，撮合買家和賣家價格向成交靠攏。
當然，這個方案需要團隊協作，因為誰也不可能有那麼多區域的房子。
熱門區域小區成交率：成交率指的是，該小區成交量/掛牌量的數值，成交率比單純的成交量更能準確體現真實市場。
這個要靠各大中介內部資源的支援，因為誰也不可能坐在電腦前盯著（現在各中介都不展示成交資料，爬蟲也很難爬到）
二步：行情節點
掌握了冷熱程度，就可以動態地比較漲跌幅度。
假設某一個小區，近半年漲幅5%，這種情況不足以證明行情到來。
從專業角度講，至少不同區域的多個小區漲幅超過15%，才可證明行情的開啟（如：2020年5月-7月的行情開啟，我們也精準地捕捉到了）。
萬事開頭難，只要精準捕捉到開頭，中間和結尾的行情節點，可以說是簡單是數學計算了。
這也是為什麼在2021年各大房產V都在看空北京樓市的情況下，我們堅持認為11月以後，行情會繼續開啟。坦白講，在全網看空之下，還能堅持觀點的信心，來源於我們的工匠精神。
三步：輪動預期
輪動預期指的是，在你即將買房的時候，哪些地方漲了，哪些地方沒有漲，漲的原因是啥，還能不能繼續追；不漲的原因是啥，不漲的地方，哪些地方可以買，哪些地方不能碰，都要研究透徹，否則決不能輕舉妄動。
【第二部分：貸款規劃】
四步：常規規劃
五步：升級規劃
說細節之前，要著重說一下，貸款規劃，十分重要，是買房的靈魂所在。槓桿是天使也是魔鬼，要看你怎麼用、什麼時候用、用的是什麼。
細節：
四步：常規規劃
每套房子貸多少款，中介算得比我們還明白。五環內上限303萬、五環外上限243萬。
我說的常規規劃，指的是針對每個人的常規規劃，假設我覺得貸款壓力大，那麼在樓市冷淡期，是不是要考慮下少貸一點呢？也不是不行，買房是對生活的昇華，如果樓市不好，還要扛著難以承擔的高月供，就屬於得不償失了。
如果剛好碰到樓市上行期，我覺得哪怕是不太喜歡多貸的人，也儘量跳跳腳。雖然房價上漲不能減少月供，但是可以降低負債率。房子只要負債率足夠低，哪怕你真還不起月供，也有不下5種辦法解決問題，老話兒叫“一漲解千愁”。
五步：升級規劃
在常規貸款的303/243萬之上，是否還可以多貸一點？
嚴格來講，只要是個上班族，都能至少疊加個大幾十萬。
但是這件事，要評估個人喜好、收入水平、資質情況、買房預期、區域和品質等。
同時，疊加貸款雖能夠讓人快速上車，後面怎麼辦？需不需要替換一下？還是怎麼最佳化一下？比如經營性貸款的介入、提前準備等等。
既然是升級規劃，自然要系統、科學地匹配好。不得有紕漏。
再重複那句話，貸款是買房的靈魂，規劃好，很重要。
【第三步：區域規劃和看房】
六步：區域規劃
七步：實地看房
八步：房東“政審”
細節：
六步：區域規劃
前期先踩盤100套+，這是硬性規定，不得有誤。看房後，系統會診，篩選出20-30套價效比高的房源。
我看有些幫人買房的團隊，會給人出一套紙質版的踩盤報告。
這件事，我沒法評論。
各位參加工作的人，應該都清楚，我剛畢業的時候，在基層當過技術員，第一次看到前輩展示給我的《XXX報告》的時候，不由得感慨“窩巢，太專業了，這得啥時候能學會啊”。
前輩也是實在人，扔給我一句話“都是模板，把資料往裡套就成！”
真正的區域分析，應該是一堂課，現場版的“踩盤彙報”：
我們組成1人帶隊、兩人配合的3人踩盤小組，我們一行3人，看了哪些區域、沒看哪些區域，哪些區域有什麼特點，哪些區域有哪些劣勢...... ......
買房切忌，“死讀書”，切忌成為“書呆子”，你要報告幹嘛？回家糊牆麼？聽我面對面地講不是更好麼？
當然了，這是我平時自己或者幫別人買房時候做的事，我認為這樣更專業、更硬碰硬、更能展現絕對實力。
大家都知道我比較謙遜，但是在北京區域規劃這一塊兒，目前比較自信地認為，沒有對手。
七步：實地看房
實地看房，既是對前期踩盤水平的驗證，更是展現使用“御用中介”的必要性。
一個好的御用中介，可以讓看房事半功倍，這個只有買過房、遇到好中介的人，才能深有體會。
真正的好中介，需要培養，在中介裡是正式員工，在你買房時，又是你的參謀助手。和風細雨、不偏不頗、有理有據、不卑不亢，才是一名合格的御用中介。
透過御用中介看完房，能讓買房者建立起一套自己的價值體系。
八步：房東“政審”
各位應該經常聽過這個詞“房屋核驗”，其實房屋核驗是買房中最最基本的一個部分，只有小白中的小白，才可能買到問題房、凶宅，這些都是很容易規避的。
真正花心思的，是“政審”房東，他目前的心理狀態是啥樣的？沒有人一天24小時自信滿滿，總會有高亢、低落等變化，如果你在恰當的心理狀態下切入，對買房是非常有利的。
另外，透過政審，找到房東痛點，也是對後期談判非常有利的一步。這些都需要御用中介以及其他內部資源的配合。
【第四部分：砍價、談判和後期】
九步：前期壓價
十步：選擇中介
十一步：買房談判
十二步：辦理貸款
細節：
九步：前期壓價
電話砍價：先透過電話方式，壓一波價格，這件事最好不要你親自做。
砍價師砍價：有必要的話，上一下“演員”，800萬的房子，就給他700萬，目的不是買成，目的是買不成，演員嘛。
御用中介砍價：說中介公正的，都是沒買過房的。一般中介的特點是，誰弱欺負誰。御用中介的特點是，欺負賣家。
這事說的聽起來挺殘忍，其實是最簡單的叢林法則，哪有什麼“賣家多賺錢、買家少花錢”這等好事，你以為你是瓜子二手車呢......
十步：選擇中介
天下熙熙皆為利來，沒有人在無風險的利益面前，選擇慷慨。
如果把握得好風險，並且賣家同意，用哪個中介不是用呢？
十一步：買房談判
談判的方式，絕對不是你到了談判桌上“你這房子不行啊，這也不行，那也不行，啥啥都不行”
我記得早年間，某些鍵盤房V，寫的東西里，就有教人挑毛病的。各位可以設身處地的想一想，如果你是賣房的房東，你在房子裡住了好幾年，要吃有吃、要喝有喝、兒子孝順、媳婦沒說兒，生意興隆、財源廣進。別人說你的“寶貝房子”哪哪都不行，你會怎樣？
估計都會賜他一個字“gun！”
最高明的談判，是讚美，但絕不只是讚美。
讚美是基礎是什麼？
是在你之前，已經有人做了“黑臉”，你是個唱“紅臉”的。
特別是在北方，人們還是對“開面兒”比較在意的。
當已經有人用各種辦法打壓了賣家的預期之後，有禮有節的你，開一次口，還是很有分量的。
十二步：辦理貸款
不僅僅是按揭貸款，需要升級的，要在按揭貸款基礎上，鑲嵌疊加的貸款。這個需要科學的協調，才能確保萬無一失。
結語：
上述步驟，是我們摸爬滾打好多年，總結出來的買房步驟，每一步都不是簡單說說，都需要專業的操作，才能確保“不丟分”。
很多朋友買房，都是稀裡糊塗一算，app上翻一番，中介不客觀地一推薦，自己看看房也累了，索性就把房子買了。
這種盲買失敗的機率，可以說非常非常大。
您想想，咱們辛辛苦苦上班賺錢，不就是為了讓自己過得更好、住得更好，如果自己家的房子還能升值，那就更錦上添花了。
我不能說上班不重要，但是在北京動輒幾百上千萬的房子面前，上班之餘，也一定要花精力、花時間，甚至花點錢，用專業的辦法、找專業的人或團隊，買到最合適的那套房。
