作者觀念研究院，吳昊
一樣米養百樣人，為什麼世間人都用同樣的手機，刷一樣的抖音，經歷共同的九年制義務教育，但是悲歡並不相通，差別那麼大呢？
是認知的不同。也就是，同樣的事情，人和人的看法不一樣。高手之間，對同樣的事情也不盡相同。為了拆掉內心的牆，多問為什麼，是個好習慣。
那天，拉著一幫人，我就提了一個問題：
為啥房地產創造這麼高的GDP，到現在爹不親孃不愛，房地產到底幹了什麼？從行這麼多年，有否想過，房地產業，到底是幹什麼的？
有同學從業多年，他將買地設計施工報建營銷回款再買地的龐大流程，用一句話概括了：
賺取土地和房子之間的差價。
他回答得很好，一筆資金，從買地到賣房，就是一次輪迴。土地和修建以及運營的費用，是成本，銷售的價格是回款，兩者的差即利潤。
從業這些年，你經歷了多少次資金的輪迴？
這就是行業困局所在，自8.31（招拍掛）制度實施之後，我就沒有見過靜態價差：也即當時的地價加上成本，以當時周邊的房價來計算，存在價差的利潤空間。
在地價2萬的時候，售價3.5萬，價差是不明顯的，我們認為土地成本佔比過高；但是在地價2000元的時候，房價也只有4K不到。
到底是房價上漲推高了地價，還是地價上漲推高了房價，這種靈魂反思，不是今天才有，早就在2005年就開始了。
18年前，國土局長和開發商見面，互懟模式就是：一方說房價有限地價高，咱們怎麼創新和做品質？另一方說，你們自覺自願的把地價抬上去的，難道拍賣場上，我還能讓大家適可而止？
也即從18年前開始，就沒有土地和房子之間的價差。
那同學不解，追問到：既然沒有價差，那這些年地產業是活過來的？不早就虧死在郊區高價地上了麼？
這就好比，1.3號我發了一個願望，希望春天快來取代冬天。果然，春天在2022年3月8日準時到來。如果把這兩者關聯起來，那麼，我認為我是神。
我的理解：房地產生意，做的是“空間機會”買賣。
買到一塊地，計算上所有成本加上利潤，成功賣掉。這是製造業的思維，好比賣了20斤肉，最後賣了50份價格，這是生產製造業的邏輯。
過去，你不是這樣賺錢的。
房地產不是製造業，製造業買原材料，不管是鋼還是銅，麵粉還是豬肉，在保質期以內，它永遠是鋼/銅/麵粉/豬肉，不會自己變化。
但是你買了一塊地，放在那裡不管它，過幾年再去看，這塊地已經變化了：要麼更加繁華，要麼破敗了，絕不會維持現狀。這就是地王能解套的原因。
好像有點懂了，時間會解決一切問題，長期看人口？城市紅利嘛。
不，你還沒有懂。
至少討論高週轉/低週轉的企業，都沒有懂。這不是快銷或者惜售的領域，這是空間價值的範疇。
你買的不是一塊地，而是城市裡的一處空間。空間的價值，隨著這個城市的價值而變化——崛起或者衰落。
顯而易見，這樣的機會幾乎消失了，第一是城市化的人口紅利階段已經過去了；第二，所有人都認識到這樣的機會，也即機會沒有了。
拿著500億資金，把中國地圖翻爛，到底哪個城市還存在巨大人口爆發的機會？讓我今年買的地王，變成明年的價效比？這是若干地產人的困惑。
你看，這就是還沒把空間價值吃透的體現。
有沒有想過，顧客買的不是一套房，而是城市的空間機會呢？不要以售價/面積去看顧客買的房子，因為顧客並不這樣看，除非售樓部傻得非要給客戶講房價上漲。
除了專職炒房人，才唯一看中房價的上漲；但凡帶點自住想法的顧客，僅僅是希望房價不要賣了就下降，多噁心人；當然，每年上漲更好，就相當於領了個大紅包。
咱們弄兩個極端的選項，讓顧客自己選：
選項1：某套房子，工作和生活十分滿意，但房價永不漲，每年還貶值5%；
選項2：某套房子，每年漲10%，但對工作和生活無改善，甚至很痛苦。
沒有第三個選項，不存在這套房漲價10%，然後再去買一套房子住的可能。多數人會選擇1，為什麼，很多人都說了，房價下降與自己有關，為市價1萬的房子交2萬的月供，斷供更划算，但是房價上漲與自己無關，不可能將其賣了變現。
一家老小，還得在此生活！
你看，今天的中國城市，有20萬的房價，也有5000元的樓盤。設想一下，兩方業主坐在一起打麻將吃飯，相互都不會羨慕，甚至，都有點同情對方。
為啥呢？因為這兩個樓盤的城市空間價值完全不同，在不同區域，有著不同的工作機會、社交圈層，以及不同的人生可能。20萬房價的業主和5K的業主，他們活在不同的社會，都在自己的閉環裡，不理解對方的樂趣，只是站在自我的立場，看到了加入對方社會的苦惱。
房價20W的樓盤，所在的微型社會，一定得提供年賺千萬的工作機會。否則，哪個傻B才來買，憑你臨海灣麼？想要得到這年賺千萬的工作機會，你還必須住周圍20W的樓盤，因為：職住平衡。
年賺千萬的人，得花20w買城市機會；年賺幾萬的人，花5k買城市機會。這本身就是一種平衡，一種共同富裕的社會機制。
至於買80㎡還是300㎡，這取決於家庭成員對空間的需求；要不要給太太一個帶島臺的餐廚空間，給孩子一個學習空間，更取決於階層地位提高後，對家庭所能承擔的角色責任。
以上20W和5k房價的例子，落差十分大。只是為了闡釋一點：
顧客並沒有為房子的地段付費，而是為獲得樓盤所承載的城市空間付費。
站在顧客視角，每個樓盤所提供的空間機會，完全不一樣，所以應該付不同的代價。
顯然，城市發展的主要矛盾，不再是物理空間的擴大，而變成了新生的階層顧客，對空間機會的爭奪。
以20W那個區域為例子，如果它持續提供年千萬的賺錢機會，那麼每年都會有人為爭取這種城市空間而來，但這裡沒有新的空間供應，就會產生兩種情況：
1）20W變30W，給原居住者價格誘惑，讓出這裡的城市機會；
2）周圍板塊發展起來，城市機會外溢，形成新的板塊空間。
20W的房價，所代表的城市機會很嚇人，不適合全國所有城市的類別，但你可以根據自己所在城市，將其替換為1萬，或者2萬。
把話說得再明白點：過去開發商賺的是城市紅利，人口從500增加到1000後，對空間面積的強需求生意。將來，這1000人口很難突破，或增加到1200或者降到800。
但是，依然有很多生意做，因為這1000人，會根據自己的週期及角色，尋找匹配的城市/生活/家庭/群體空間。
換言之，你的城市，無論建設得再好，都需要進行空間升級，還存在大把的：
1）殘缺空間，即板塊的基本面不全；
2）落後空間，即空間的格局，不匹配新的社會關係；
3）低能空間，佔著好口岸，但空間使用頻率很低。
空間，匹配自己的家庭結構和關係，才是顧客一直買房的動力。而讓城市的物理空間，匹配城市社會各階層的需要，就是房地產業的終極社會價值。
