2021年，在“房住不炒”政策主基調下，全國房地產市場下半年以來持續降溫，下行壓力加劇。
與此同時，在“三條紅線”等政策壓力下，房地產企業發展的根本邏輯面臨重構，行業走進“青銅時代”。堅持長期主義已成為房企共識，強大的產品力則是房企堅持長期主義的立足之本。
過去五年，產品端呈現出“概念有餘，創新有限”的特徵，在青銅時代，房企有必須迴歸產品，契合需求迭代。
2021年需求結構發生了哪些變化？CRIC資料顯示，2021年80-90平方米的住宅成交比重增幅最大，70-90平方米產品成交比重明顯回升，需求降級更趨小型化、與此同時，120平方米以下三房、140平方米以下三房佔比超六成，戶型小型化趨勢進一步強化。
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01 需求結構更趨剛需化
從面積段角度看成交結構，120平米以下住宅成交佔比達到65%，其中，120平方米以內各價格段成交佔比變化較2020年實現普漲，其中90平方米以下住宅成交佔比變化最大，2021年較去年增加0.53個百分點。
2021年最為明顯的變化是，120-140平方米產品成交佔比由升轉降，2021年成交規模佔比較2020年下降1.05個百分點，而70-90平方米產品成交比重止跌回升。
此外，各面積段中，成交比重增長最為顯著的80-90平方米，較2020年增長0.91個百分點至11.89%，而回顧2020年，成交佔比增幅最大的是100-120平方米產品，增長中樞明顯下移。這意味著，2021年需求結構更趨剛需化。
實際上，90平米以下成交比重上升，剛需一族的年輕人對戶型要求越來越高，他們希望能“以小見大”。在產品規劃方面，強調弱化分割槽，消除空間利用界限，從視覺上放大空間寬敞的客餐廳區域，不僅可以作為家庭社交空間，還能滿足個性展示需求，同時完善主臥套房功能，小戶型也可以享受套房的獨立與靜謐。
02 120平以下三房成交份額擴大
戶型三房化是2021年需求結構的另一個典型特徵。
從不同能級城市各房型成交套數來看，三房戶型在市場上成交佔比最大。其中，一線城市2021年三房戶型成交套數佔比達到了約49%，較2020年佔比進一步提升2.11個百分點；二線城市和三線城市三房成交套數佔比均在55%以上，且比例均較去年有增長趨勢。
2021年，三房戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以下三房市場份額持續擴大。
2021年，194個重點監測城市120平方米以下三房成交比重顯著增長，120平方米以上三房市場份額繼續下滑。其中，90平方米以下小三房產品成交佔比增長最為迅速，漲幅達到1.54個百分點，90-100平方米、100-120平方米三房產品成交比重延續增長態勢，較2020年分別增長0.32個百分點和0.92個百分點。
其中，一線城市三房緊湊化趨勢愈發凸顯。受制於高位執行的房價，一線剛需購房者更為青睞100平方米以下小三房產品，其總成交佔比進一步升至64.14%，較2020年增加4.48個百分點。
表：194個重點監測城市三房產品各面積段成交套數佔比
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
03 三房、四房成交比重將繼續提升
三房戶型已成為當下最主流的產品，可覆蓋的家庭結構最廣，面積段跨度最大，市場接受度最高，三房戶型往往在經濟性、功能性和舒適性上更加平衡。
而一房、二房受限於功能性不足，2021年，一房成交佔比進一步降至4.85%，跌幅達0.67個百分點。二房成交佔比止跌回升至14.67%，較2020年微增0.21個百分點，但較2019年仍降2.23個百分點。市場佔有率整體仍將趨於萎縮。
基於不同能級城市近三年各房型成交走勢判斷，未來，三房、四房成交比重有望繼續提升，成交主力地位將進一步鞏固。
具體來看，90-120平方米中檔面積段產品或將更受市場歡迎，成交佔比穩步提升。房價持續高位執行的核心一二線城市80-90平方米小戶型成交佔比有望繼續提升，而在三四線城市，100-120平方米仍將是最受購房者青睞的戶型，受到購買力制約140平方米以上大戶型產品市場份額或將有所回落。
戶型小型化趨勢將持續強化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價優勢，市場佔有率有望繼續提升。尤其是一線城市，戶型更趨緊湊化，90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。
消費降級之下，加之疫情影響，市場購買力、支付力已出現透支的情況，需求結構正朝低總價、小面積產品轉化，而核心城市高收入群體的改善需求趨於強烈，三房以上戶型仍將是市場成交主力。
近年來，購房群體正表現出年輕化、家庭結構小型化等特徵，客戶未來需求將發生變化，對於企業而言，需要透過梳理、調整、轉型、精簡、塑造等方式，打造更成熟化、差異化、多元化的產品系，滿足消費者千人千面的個性化需求，從而搶佔市場份額、提升溢價優勢、實現利潤增長。
