中指資料統計顯示，2021年1-11月，西部重點五省市（重慶和四川、雲南、貴州、廣西）商品房銷售額為2.3萬億元，與去年同期基本持平。截止11月，西部重點五省市商品房銷售額在全國樓市的市場佔有率達14.3%。四川、重慶商品房銷售額同比增長較大，增速為6.9%、11.9%。單城市看，成都與重慶中心城區商品房銷售額同比正向增長，增速分別為20.8%、17.4%，昆明、貴陽、南寧商品房銷售額均同比下降，分別下降17.1%、3.3%、7.3%。
2021年，西部50強房企繼續加快專案銷售去化，其在西部重點五省市的房地產市場銷售額份額提升至35.7%，較2020年提升2.58個百分點；銷售面積同步上漲，份額佔比達29.61%，較上年上漲1.47個百分點。
從西部重點五省市的市場銷售額佔比看，西部50強企業陣營分化差距拉大。TOP10企業在西部重點五省市的市場銷售規模門檻為300億，其銷售金額在西部重點五省市的市場佔比近20%；TOP11-20企業的銷售規模集中在150-300億之間，市場佔比近9%；TOP21-30企業銷售規模較為分散，40-140億區間內均有分佈，與TOP31-50的企業，分別貢獻3%、4%的市場份額。
圖片來源：中指研究院
行業動態回顧
01
2022年樓市瞭望
穩字當頭走向良性迴圈
當下房地產業面臨的問題得到了相關部門的關注。9月下旬，央行貨幣政策委員會例會明確提出，“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，釋放了個人按揭貸款邊際放鬆的積極訊號。
12月6日，中共中央政治局召開會議，明確要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。同日，中國人民銀行宣佈，將於12月15日降準0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。
12月8日-10日召開的中央經濟工作會議上，對於房地產行業的定調除了對“房住不炒”定位的堅持，還提出加強預期引導，堅持租購併舉，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展等。
嚴躍進認為，針對房地產行業“良性迴圈”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的訊號意義，對重建行業信心，解決當前行業遇到的問題，都有至關重要的作用。最近，包括央行及住建部在內的眾多部門，關於房地產提及最多的就是“穩”與“良性迴圈”，“促進房地產業良性迴圈”被市場普遍認為是2022年房地產調控的主要思路。
02
加大金融、土地、公共服務等政策支援
擴大保障性租賃住房供給
住房和城鄉建設部將按照黨中央、國務院決策部署，繼續在提升住有所居領域公共服務保障水平方面，將重點做好以下工作：
一是加大金融、土地、公共服務等政策支援力度，擴大保障性租賃住房供給。“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時，繼續做好公租房保障，因地制宜發展共有產權住房，穩步推進棚戶區改造。
二是針對城鎮老舊小區居民的住房改善需求，創新金融支援方式，落實閒置土地利用、存量房屋用途調整等政策，加快形成推進城鎮老舊小區改造的政策機制。“十四五”期間，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個城鎮老舊小區的改造任務。
三是持續推進農村危房改造和地震高烈度設防地區農房抗震改造，精準識別保障物件，持續跟蹤住房安全保障情況，及時發現安全隱患，及時納入保障範圍。對符合條件的農村低收入群體等重點物件住房安全做到應保盡保。
四是多種手段擴大住房公積金制度覆蓋範圍，讓更多就業群體享受住房公積金服務；最佳化使用政策，支援繳存人租購併舉，解決基本住房問題；提升服務標準化、規範化、便利化水平，推動建設智慧住房公積金。
03
2022房屋租賃業
開啟2.0發展模式
隨著租賃行業市場主體築基初步完成，預計2022年行業將繼續保持活躍度上升趨勢，開啟行業發展2.0模式升級。
“在模式方面，住宅租賃企業發展模式將呈兩極化，要麼更輕、重。”許小樂進一步解釋說，一方面，包租模式在疫情期間顯示出極度的脆弱性，輕資產-分散式和中資產-集中式企業開始由包租轉向輕資產託管模式。另一方面，由於政策鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的中資產-集中式企業會透過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益。
區域市場回顧
04
杭州推盤量走高
新房炒作得到遏制
杭州樓市調研發現，二手房市場出現回暖跡象，但購房者更為理性；而新樓盤的中籤率走高，炒房現象得到明顯遏制。專家指出，隨著推盤量維持高位，“萬人搖號”的情況將減少。同時，房貸額度緊張程度有所緩解，杭州地區商業銀行房貸利率回落到6%以下。
05
大宗交易活躍
深圳去年寫字樓空置率降至16.6%
同降溫明顯的住宅市場相比，2021年深圳商辦市場一掃往年的頹勢，寫字樓空置率降至兩年內最低水平，租金止跌回溫，投資性物業交易也迴歸至疫情前水平。1月11日，世邦魏理仕釋出了《2021年深圳房地產市場回顧與2022年展望》，報告顯示，深圳寫字樓市場空置率同比改善明顯，降低了近6個百分點至16.6%。
深圳連續第七年創下百萬平方米新增供應，全年淨吸納量反超新增供應直逼158萬平方米，締造有資料以來的最高紀錄。兩年平均淨吸納量錄得高於歷史平均水平的115萬平方米。
06
北京：老舊小區改造可用住房公積金
1月12日，北京市住房公積金管理中心聯合市住建委釋出《關於住房公積金支援北京老舊小區綜合整治的通知》，明確住房公積金將支援北京老舊小區綜合整治，增設電梯、樓體抗震加固增加陽臺、上下水改造等都可納入提取住房公積金範圍。
07
廈門已入住保障性租賃房
承租家庭可自願互換房源
“廈門市住房保障和房屋管理局”微訊號1月13日訊息，當地已入住保障性租賃房且租賃合同在有效期的承租家庭可自願互換房源。為滿足廈門市保障性租賃房承租家庭房源互換需求，進一步提高房屋使用效率，促進職住平衡，建立該市保障性租賃房內部流轉機制，廈門市住房局制定了《廈門市保障性租賃房房源互換工作規程(試行)》，建立廈門市統一房源互換平臺，互換平臺將於2022年1月14日啟用。
房企動態回顧
08
多家房企釋出新一輪融資計劃
2022年以來，多家房企釋出新一輪融資計劃。有超短期融資，也有中長期融資，融資利率普遍較低。業內人士表示，2022年房企到期債務規模處於高位，資金將更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業集中。
09
保利置業50億元小公募
狀態更新為“已受理
1月13日，據上交所披露，保利置業(00119.HK)2022年面向專業投資者公開發行公司債券專案狀態更新為“已受理”。該債券品種為小公募，擬發行金額50億元。承銷商/管理人為華泰聯合證券有限責任公司。受理日期為2021年12月30日。經中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評定，發行人主體信用等級為 AAA，評級展望為穩定。
10
世茂集團
2021年合約銷售約2691億元
截至2021年12月31日止全年，世茂集團的累計合約銷售總額約為人民幣2691.1億元，同比減少10.39%；累計合約銷售總面積為15286329平方米，平均銷售價格為每平方米人民幣17605元。
11
廣西嘉迪房地產
100%股權掛牌轉讓
1月13日，據全國產權行業資訊化綜合服務平臺披露，廣西嘉迪房地產開發有限公司100%股權被掛牌轉讓，底價為3213.05萬元。
公開資料顯示，廣西嘉迪房地產開發有限公司註冊資本為1835萬元，經營範圍包括房地產開發經營；房地產資訊諮詢服務；對水利水電、交通能源、化工、道路橋樑的投資；建築裝飾材料、水暖器材的銷售。該公司由廣西鑫盟投資集團有限責任公司持有100%股權。天眼查顯示，廣西鑫盟投資集團有限責任公司屬於中國南方電網旗下公司。
12
標普
下調富力香港評級至“SD”
1月14日，標普全球評級宣佈將富力地產(香港)有限公司的長期發行人信用評級從“CC”下調至“SD”。同時，標普確認廣州富力地產股份有限公司（02777.HK）的長期發行人信用評級為“CC”，展望“負面”。
此次評級下調基於富力完成了對2022年1月13日到期7.25億美元高階無抵押票據的折價回購，並延長了債務期限。
在標普看來，這筆交易屬於不良重組，等同於債券違約。因為如果不進行要約收購，富力香港並沒有足夠的資源和融資渠道來償還所有到期票據。同時由於延長了六個月的到期時間，且其中一個要約方案的收購價格較面值低17%，投資者得到的數額要少於此前的承諾。
