本文來源：時代週報 作者：胡天祥
1月17日，國家統計局釋出資料，2021年全國商品房銷售額18.2萬億元，同比增長4.8%；商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%；房地產開發投資14.76萬億元，同比增長4.4%。
雖然多項資料創下新高，但增長幅度卻明顯收窄。其中，商品房銷售額增速創2015年以來最低，房地產開發投資增速自2021年3月起連續十個月收窄，房地產開發景氣指數自2021年2月起逐月下滑。
與此同時，根據國家統計局公佈的銷售金額和銷售面積計算，2021年全國商品房銷售均價為10139元/平方米，同比增長2.8%，增速為近五年最低水平。
同日，一名大資管公司的高層告訴時代週報記者，儘管2021年下半年房地產市場由熱轉冷，但全年多項資料依然實現正增長，說明市場沒大家想象的那麼悲觀。“基於房地產市場依然發展穩健，2022年房地產調控放鬆或貨幣放水，不一定會發生。”上述高層續稱。
易居企業集團CEO丁祖昱告訴時代週報記者，房地產市場經過5年的高位執行後再創新高，但行業下行並真正迎來負增長時代已然成為共識。
房價下跌城市數量佔比逾七成
2021年下半年，房地產市場由熱轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴大至30%以上。於是，房企在資金緊張壓力下開展多輪次 “以價換量”，全國商品房銷售均價一降再降。
克而瑞資料顯示，2021年9—11月，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%、-0.3%、-0.3%，同比漲幅為3.3%、2.8%、2.4%。
“最值得關注的資料是從2021年9月開始，新建商品住宅價格指數環比漲幅首次為負，這也是該指數2015年5月份以來首次下跌。”1月17日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者。
2021年12月，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。其中15個城市新建商品住宅價格環比上漲，5個城市房價環比持平，50個城市房價環比下跌。房價下跌城市數量佔比仍逾七成。
中銀證券指出，雖然70大中城市住宅銷售價格下跌城市數量從11月的59個減少至50個，但12月環比仍然下降0.3%，“買漲不買跌”的心理使得購房者持續處於觀望的狀態。
根據全國商品房銷售面積和銷售金額估算，12月商品房銷售均價下降至9512元/平方米，環比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。
地產經濟學家鄧浩志告訴時代週報記者，進入2022年，全國樓市下行大勢仍未結束，多數城市仍處於下降通道當中。由於2021年基數較高，所以今年很可能出現房價環比、同比同時下跌的情況。
嚴躍進則指出，當前房地產市場在宏觀經濟中受影響較大，穩定房地產的任務要求高，勢必使得2022年一季度政策面將繼續寬鬆。2021年12月房價跌幅收窄態勢，釋放了積極訊號，預計2022年一季度會繼續小跌，但二季度會有由負轉正的可能。
優質房企“排名固化”
投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負增長來看，當前房地產業仍處於“資金緊張，信心缺失”的下行深水區。
國家統計局資料顯示，2021年，房地產開發企業房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。
“2021年下半年，全國房屋施工、新開工和竣工累計增速逐月回落。房地產開發企業資金緊張、城市銷售表現不佳的情況下，房企已無心力再增加建築方面的資本投入。悲觀預期之下，減緩施工進度和降低施工強度成為必然選擇。”丁祖昱指出。
從土地購置情況來看，2021年，房地產開發企業土地購置面積2.2億平方米，同比下降15.5%；土地成交價款1.8萬億元，同比增長2.8%。12月，土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。
克而瑞指出，房地產資金面受到嚴控下，部分房地產開發企業多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業投資規模。
另從投資情況看，2021年，全國房地產開發投資14.8萬億元，同比增長4.4%。其中12月單月完成開發投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。
“土拓投資有限且建安投資乏力下，開發投資規模失去有力支撐，房地產業相關產業的消極預期下投資增速將繼續回落。”丁祖昱稱。
中銀證券指出，雖然當前房地產市場銷售投資降溫、融資管控、資金監管的局面短期難以改變，行業的陣痛期還將持續，但必要的邊際調整已經開始，行業清整也在加速推進中，預計供需兩端流動性和行政政策有望邊際寬鬆。
上述大資管公司高層告訴時代週報記者，預計2022年房地產政策調控依舊不會放鬆，房企資金壓力仍會持續。同時行業可能會迎來大洗牌，優質房企排名會更加固化。
