文/樂居財經 楊宏彬
一日之內，祥生與浙江一家國企連續做了兩筆交易。一買一賣間，不僅收回了對暫未盈利的專案上的投資，還增強了對優質專案的持股。
1月17日午間，祥生控股集團釋出公告稱，將向浙旅湛景置業有限公司（下稱“浙旅湛景”）出售杭州濱拓企業管理有限公司（下稱“杭州濱拓”）51%的股權，交易對價為4.87億元。
同時間的另一紙公告則提到，祥生將向浙旅湛景收購杭州迪蕩投資管理合夥企業（有限合夥）（簡稱“迪蕩投資”）的7.3258%權益及待售債務，交易總價為約5.59億元，其中包括轉讓權益代價1.6億元，及待售債務代價約3.99億元。
據瞭解，浙旅湛景是一家國資企業，成立於1992年，註冊資金3億元，由浙江省旅遊投資集團有限公司100%持有，浙江省人民政府國有資產監督管理委員會為公司實際控制人。
兩筆買賣，分別涉及位於浙江杭州與紹興兩幅地塊。祥生透過與國企類似置換的交易方式，調整了集團的投資重心。
置出暫未盈利專案
企查查顯示，此次被出售的杭州濱拓成立於2019年，註冊資金為1億元，公司由杭州濱旺企業管理諮詢有限公司（下稱“杭州濱旺”）及杭州祥光資訊科技合夥企業（有限合夥）（下稱“杭州祥光”）分別持有51%及49%，其中，杭州濱旺為祥生全資子公司，本次祥生出售專案公司股權正是透過杭州濱旺持有。
此外，祥生還透過兩家全資子公司合計持有杭州祥光33.3555%的股權，剩餘股權則有光大興隴信託持有。經簡單計算可知，在本次交易完成後，祥生仍持有杭州濱拓約16.17%的股權。
根據公告，杭州濱拓的主要資產為一幅位於浙江杭州市西湖區的宅地，面積為96,162平方米，目前土地尚未開始開發。祥生表示，由於杭州濱拓所持專案土地尚未動工，可能需要很長時間才能產生現金流，將其股權售出變現能為集團提供新的投資機遇，改善集團資金狀況。
實際上，因所持土地尚未開發，杭州濱拓一直沒有營收，處於虧損階段。根據公告，杭州濱拓2021年全年收入為0，期內除稅後虧損3413.28萬元。
截止2021年底，杭州濱拓總資產為21.61億元，淨資產為8.14億元。若按此計算，51%股權對應的價格應為4.15億元，祥生以4.87億元的價格售出，收回在杭州西湖專案的部分投資。
提升優質專案股權
“置換”環節裡，祥生收購了迪蕩投資7.3258%權益及待售債務。據瞭解，該公司成立於2015年，註冊資金為1010萬元，由杭州匯石投資管理合夥企業（有限合夥）（下稱“匯石投資”）、杭州東鈺企業管理有限公司（下稱“杭州東鈺”）、浙旅湛景、杭州錦垚資產管理有限公司分別持有64.1006%、28.5706%、7.3258%及0.0031%。
其中，大股東匯石投資由杭州市金融投資集團有限公司持股99.9980%，後者實際控制人為杭州市人民政府，杭州東鈺則是祥生的全資子公司。
事實上，祥生與浙旅湛景於去年12月23日同時進入迪蕩投資，彼時購入的股權與雙方目前的持股一致。而祥生收購代價中的待售部分，正是祥生弘昇與浙旅湛景之間的貸款，金額為3.99億元。
根據公告，迪蕩投資持有紹興祥生弘昇房地產開發有限公司（下稱“祥生弘昇”）99%的股權，剩餘1%由祥生間接持有。而祥生弘昇間接持有浙江紹興的一幅住宅用地，面積為106,509平方米，目前土地專案同樣未開始開發。
在收購完成後，祥生在迪蕩投資的持股上升至35.8954%，在祥生弘昇的持股則升至約36.54%。
雖然都是涉及未開發的土地，但迪蕩投資與杭州濱拓有著很大差別。從經營上看，迪蕩投資2021年的營收同樣為0，但利潤為1.3億元，而杭州濱拓同期處於虧損。
此外，除祥生弘昇外，迪蕩投資還控股207家企業，淨資產高達21.77億元。而杭州濱拓僅有一家對外投資，杭州土地已是其全部的資產。
祥生表示，此番增持迪蕩投資可以使集團獲得更大經濟利益及更好地控制專案的開發，並最佳化回報。
資產置換背後
創立於浙江諸暨的祥生，長期以來一直堅持立足浙江省，深耕泛長三角的發展戰略。截止2021年6月末，祥生的總土儲為2297萬平方米，其中，浙江省土地儲備佔比總土儲50.5%。
據瞭解，祥生目前的土儲結構仍然是以三四線為主，而市場下行週期中，銷售回款壓力較大，這或是祥生此次調整投資的原因之一。
除了進行地產方面的調整外，祥生還於今年出售大健康業務回籠資金。1月7日，祥生宣佈，將向日葵健康23.8095%股權出售予天成宏偉，交易對價3.37億元。透過此交易，祥生將錄得收益1.75億元的收益。祥生表示該筆資金擬用於償還貸款，以及作為一般營運資金。
同時，祥生還暫緩了物業板塊祥生活服務的上市程序。據瞭解，祥生活服務於5月28日遞交招股書，並在6個月有效期內的最後時刻透過港交所聆訊，是行業內為數不多的幸運兒。
對此，祥生活服務回應稱，基於對近期市場動態的持續關注，經公司管理層綜合考量，決策暫緩發行流程，並自主選擇發行視窗。
2021年以來，隨著市場調控的逐漸深入，房企的經營都受到不同程度的衝擊。2021全年，祥生實現合約銷售額803億元，同比增長2.78%。
