調控拐點顯現，未來的樓市走向會怎麼樣呢？

調控拐點顯現，未來的樓市走向會怎麼樣呢？所有關注房地產的朋友，請注意啦，我們預判市場將進入到一個半計劃的狀態。聽聽我的觀點，資料很多，歡迎大家點贊關注。

怎麼理解“半計劃”的房地產市場呢？我們可以用兩點新變化來解釋，一是“預期引導”，二是滿足住房合理需求。

第一個新變化：“預期引導”。去年年底高層提出要建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。怎麼理解呢？“人”也就是住房需求，打擊假離婚、假結婚、假人才等投機行為。“房”呢就是，既要保證住房的多渠道供給，又要對熱點區域或熱點樓盤限價。“地”就是穩地價，土地兩集中限制溢價率。“錢”是收緊信貸，“三線四檔”防範系統性金融風險。

這裡有兩組資料，一是近五年來的房地產調控次數變化。大家可以看下這張圖，2017年全國一共出臺了250個調控政策，平均每個月21個。到了2021年前11個月，一共出臺了657個，平均每個月60個，調控的強度比較大。這些調控的目的是什麼呢？主要還是為了穩定市場。

二是市場調控的兩極分化。來看下這張表，去年有長春、菏澤、昆明、唐山和瀋陽等

21個城市，房價下跌壓力大，出臺了限跌令，也就是這些城市的開發商，搞降價大甩賣。

但與之同時存在的是，一些城市由於房價上漲壓力大，在不停地打補丁收緊。我們看下這張表，已經有北京、寧波、成都、三亞、東莞、無錫和廣州等15個城市，推出了二手房參考價，效果很明顯。

第二個新變化：滿足住房合理需求。那什麼是合理的住房需求呢？我們理解應該有四種：第一種是剛需上車的首套住房，可以用商品房、保障房來滿足；第二種是改善型換房再置業，可以用商品房、人才房來滿足；第三種是為後代買房，這種基本上是靠商品房了。第四種是用於家庭資產的保值，這種恐怕也是靠商品房。這些需求呢，是長期存在的。

其中保障性住房是重頭戲，2021年，全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。未來五年，25城保障性租賃住房目標“井噴”，計劃供應住房總規模的57%。

今年1月11日，高層提出，要擴大保障性租賃住房供給，在“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套，預計幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

再來看看主要城市的城鎮人均住房面積情況。我們可以看到，全國三個國家的平均住房面積達到了120平，很多城市也不缺房子了，但是北上廣深等一線城市的人均住房面積遠低於平均水平，深圳只有21.8平。所以，以後住房的總量會飽和，但是核心城市會出現結構性短缺。在都市圈元年的背景下，這一趨勢會更加明顯。

總結一下，我們認為未來對房地產會用“半計劃”方式去“合理引導”市場，既可以防止大規模的房企債務爆雷、防止大規模的樓盤爛尾，保護老百姓的住房利益，又能夠引導房地產業健康和良性發展。

那這對我們買房人有哪些啟示呢？

一是未來的調控會更加精準化、常態化，以後想要再透過投機炒房獲得不正當利益是不可能了，但剛需和改善購房者的合理住房需求是會得到滿足的，住有所居將會成為現實。

二是城市分化在加劇，普漲已經是過去式了，有些城市在樓市重錘下表現出了較差的抗跌性，這類城市的房產自住可以，但是投資的金融屬性不強，購房者要看清這一趨勢。

三是我們一直在強調的，價值要從變化中來。樓市鉅變，買房的邏輯也要隨之變化，買房人要多學習，多觀察，從變化中發展價值的高地。

我這麼說你聽懂了嗎？

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