每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
2022年開年，物業行業的併購案便頻頻上演。1月5日晚間，華潤永珍生活公告稱，擬以不高於10.6億元收購禹洲物業，這也是開年後首起物業併購案；同日，南都物業宣佈以1.32億元收購中大物業100%股權和普惠物業80%股權；1月10日，合景悠活宣佈擬以1.65億元收購廣東特麗潔環境工程有限公司50%股權；1月12日，永升物業收購鄭州智萍企業管理100%股權。
事實上，物業行業的收併購近年來正愈演愈烈。中指研究院資料顯示，2021年物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。
“‘規模為王’的時代背景下，‘擴規模’仍是頭部物業服務企業戰略優先目標。2022年物業行業併購熱潮仍將持續，頭部物業企業（尤其是上市企業）仍將成為併購市場中的主導方，國有物業企業逐步入局併購市場，併購數量、金額、業務型別均將提升。”
中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《每日經濟新聞》記者表示，在併購企業內容方面，除物業管理公司外，涉及社群增值服務、智慧科技類企業將逐步增加；在併購決策方面，投前、投後管理變得更加重要，“有質量”的併購將成為重要趨勢之一。
頭部物企併購加速
在“規模為王”的行業背景下，提升規模保證絕對實力成為頭部物業企業的共識。實事上，近年來頭部物業企業的競爭早已處於搶跑的狀態。如2021年初，多家頭部物業企業便紛紛在業績會上公佈未來成倍的規模擴張目標，也為全年的市拓熱潮定下基調，而大手筆併購動作也顯現出企業的規模焦慮。
以碧桂園服務為例，其2021年啟動了三筆大手筆併購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。這三筆併購就花了碧桂園服務187億元，約佔2021年物管行業收併購總金額比重的47%。
需要注意的是，還有不少物企踩點年關，接二連三推動併購專案落地。2021年12月30日，世茂服務、碧桂園服務、朗詩綠色生活等物企也不約而同地紛紛從收併購市場衝刺一筆“跨年”訂單。
進入2022年，物企行業的併購依然在加速啟動，華潤永珍生活、旭輝永升服務、南都物業、合影悠活等物業企業率先開啟新一輪併購大潮。
中指研究院資料顯示，2021年物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業；交易總金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。從併購規模來看，併購面積TOP10企業平均併購規模為8667萬平方米，碧桂園服務、恆大物業、合景悠活、萬物雲2021年併購面積超過1億平方米。
受行業頻繁併購事件影響，物業行業集中度也在進一步提升。克而瑞物管資料系統CPIC監測顯示，2021年物管企業的TOP10門檻值大幅提升，企業要進入行業發展前10名，在管面積值要達到2.7億平方米以上，這與2020年的數值相比提升了8300萬平方米，增幅為44.39%。
“房地產流動性危機傳導，是2021年大宗併購交易頻發的直接誘因；其次企業擴規模、求發展，是併購狂潮的內生驅動力；併購資金充足，為併購規模化的支撐性因素。”
中指研究院物業事業部高階分析師吳奎勇分析認為，2022年物業行業“大魚吃大魚”的現象仍將發生，部分中小型物業企業借力併購、市場拓展、戰略合作等多種手段快速提升市場份額，甚至實現彎道超車；行業未來集中度將進一步提升，同時市場分化也將加劇，行業整體呈現出一種“長尾效應”，頭部企業憑藉突出的規模優勢，贏得更高的市場認可和期待。
此外，據國金證券研報分析，雖然近期地產政策已邊際改善，但經營層面現金流的好轉仍需一定時間，而債務償還具有剛性，部分遭遇現金流困境的地產公司或仍將出售旗下物業公司換取現金。
國企物業入局併購
需要注意的是，在物業收併購戰愈演愈烈的背景下，過去一年裡有著國資背景的頭部物業一直表現得很安靜，但在近期卻突然發力。
2021年12月29日，招商積餘釋出公告稱，其與中國南方航空集團有限公司於近日簽署了《產權交易合同》，以2.3億元的價格受讓南航集團旗下的南航物業95%股權。就在此前幾天，招商積餘還以5362萬元收購上海航空工業（集團）有限公司旗下上航物業100%股權。
招商積餘在其官網中稱，公司緊抓國資大企業剝離“非主業、非優勢業務”資產視窗期，發揮出央企物業旗艦的優勢。而南都收購的南航物業與上航物業均為央企背景。
同樣有著國資背景的華潤永珍生活也在2022年開年後不久，官宣其上市一年後披露其第一起併購案：擬耗資10.6億元收購禹洲物業。
“2022年開年就迎來國企出手高溢價收併購，預示著接下來一年收併購市場的走向。”嘉和家業分析指出，這也說明物業行業的收併購視窗期還遠未過去，在頭部物企逐漸減緩收併購速度時，國資物企或將成為收併購市場的新興勢力。未來更多國企可能會一改過往較為低調的收併購戰略，主動出擊，尋求更多的市場機會。
中信證券也在研報中指出，近來行業併購節奏加快，民企在靈活性上具備優勢，但預計未來國有企業的活躍度將提升。
據中指研究院統計，從截至2021年6月的賬面資金看，部分物業企業用於收併購的彈藥充足，足以繼續支撐今後的高強度收併購行動。因此，預計未來幾年內，透過收併購擴規模的方式仍然會持續。
不過值得注意的是，當市場收併購熱度空前的同時，部分物企收購態度卻愈發謹慎，主要表現為2021年收購溢價下調、多起收購事件取消以及收購方制定更復雜的對賭條例。
今年元旦假期最後一天，融創服務控股有限公司釋出公告，宣佈終止收購第一服務約32.22%股權的事項，原因為“賣方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易對價及相關交易安排方面達成的共識，最終導致正式協議無法完成簽署。”
這並非物業行業第一筆終止的收購事件。2021年10月20日，恆大物業、合生創展同時釋出公告，宣佈合生創展200.4億港元收購恆大物業50.1%股權終止。更早之前的2021年4月14日，旭輝永升服務宣告中止收購彰泰物業65%的股權。
“從當前物業企業自身發展需求以及地產板塊的現狀來看，2022年物業行業的收併購市場活躍度仍將維持在高位。且在市場仍面臨較高不確定性的情況下，收購方將更多考慮標的未來業績的可實現性及併入後的運營情況，嚴格篩選物件，以更為謹慎的態度看待收併購。”
嘉和家業分析指出，隨著行業格局的逐漸落定，後規模時代的競爭即將興起。智慧服務和社群內公共服務作為當前的發展熱點，也將是物業企業突破邊界、跨越波谷的戰略之選。
每日經濟新聞
