二手房購房全流程，你瞭解嗎？

二手房相較於新房來說，買賣交易流程會複雜許多，今天暖暖就來和大家理理二手房交易的全流程，建議儲存收藏哦。

一、前期準備（查資料、選房）

買方諮詢：

買賣雙方建立資訊溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔並得到確定答案。你相中的房屋有可能處於抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處於查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣佈無效。

二、看房

1、從交通看居住出行的便利度；

2、看房屋本身的戶型結構；

3、看房屋內在的質量細節；

4、看周邊生活設施的齊全性。

三、產權調查

就房屋登記而言產權調查要從3個方面來看：

1、看不動產權證書（房產證和國有土地使用權證書）；

2、看購房合同和付款憑證（這是賣方取得房屋的原始依據，最好而言是房屋買賣合同、付款人、產權登記人一一對應；

3、是和出賣人到不動產交易登記中心去列印房屋資訊摘要，持出賣人到身份證就可以到查詢機上查詢。

需要注意的是，二手房買賣合同的出賣人應當是房屋資訊摘要上面的全部產權人，另外房屋資訊摘要上面還能顯示該房屋是否有抵押、查封、產權辦理狀況的資訊，這些資訊與二手房交易緊密相關。

四、商議房價、付款方式、違約責任、付定金

1、商議房價：買方賣方商議房價

2、付款方式：

• 買賣雙方均為一次性付款購房；
• 業主為一次性付款購房，買家以銀行按揭方式購房；
• 業主以按揭方式購房，買家以一次性付款方式購房；
• 買賣雙方均以銀行按揭方式購房。

3、違約責任：在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。

4、付定金：定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。需註明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。

五、簽訂買賣合同

買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方透過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

兩種情況：

1、交全款、稅費、佣金到指定賬戶；

2、交首期到指定監管賬戶。

六、買房申請公積金、商業貸款

1、簽訂《付款約定書》

房屋買方攜帶身份證原件和影印件一份，並提供夫妻雙方住房公積金管理中心，經住房公積金管理中心稽核買方符合住房公積金貸款條件的，買賣雙方簽訂貸款資金劃付的《付款約定書》。

2、委託評估

借款申請人委託住房公積金管理中心認可的房屋評估機構對轉讓房屋進行評估，出具評估書。

3、房屋轉讓

房屋買賣雙方到房屋產權登記部門辦理房屋轉讓手續，簽訂《房屋買賣合同》，並向稅收徵管中心辦妥契稅完稅手續，取得轉讓後的房屋契證。

4、貸款申請

借款申請人持前述公積金貸款須提供的材料到住房公積金管理中心填寫《個人住房公積金貸款申請表》並做貸款面談記錄。

5、貸款審批

住房公積金管理中心負責對借款申請人的貸款申請進行初審、稽核、審批。

6、簽訂借款合同

簽訂借款合同，並辦理保險、公證手續。

7、辦理房屋抵押登記

借款申請人攜帶借款合同到受託銀行，經審批、蓋章後送辦證中心辦理房屋抵押登記手續並將受理通知書交住房公積金管理中心。

8、發放貸款

住房公積金管理中心收妥抵押《房屋他項權證》後，通知受託銀行發放貸款。

9、還款

借款人按照借款合同約定按月還本付息。

10、合同終止

借款人還清貸款本息後，借款合同終止，受託銀行出具貸款結清證明，貸款人向住房公積金管理中心（組合貸款向受託銀行）取回抵押《房屋他項權證》，並向房屋產權登記部門辦理房屋登出抵押登記。

銀行貸款

銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠批覆。

七、籤貸款合同

資料證件準備齊全後，預約銀行工作人員當面簽約貸款合同，地點為貸款銀行或者指定地點。

八、申請過戶、辦過戶手續

辦理過戶買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

九、房屋交付水電煤氣、物業管理費交割

水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證影印件、身份證等。

十、領取房產證權證

取房產證只需本人帶著身份證原件和購房合同原件去就可以。

單身要帶身份證、戶口本，到現場辦理的時候要寫單身證明。

夫妻帶結婚證、戶口本。如果是第一次買房，要到房管局去打首套房證明，如果是2套就會收2套的稅費。

房產證購房者透過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。

房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。

十一、銀行放款

待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。