20世紀90年代，是中國房地產的黃金時代。迸發出強大生命力的樓市，將一些出身平凡的年輕人，推向了時代洪流之中。

粵系房企的代表“華南五虎”：合生創展、恆大、雅居樂、富力、碧桂園，就在這個時代崛起，風頭一時無兩。

誰也不曾料想，那些高光年代轉眼就成為夢幻般的存在。如今，房地產揮手作別高增速，“華南五虎”走到了命運的分野處。

陳卓林的雅居樂，這個曾以品質著稱的華南五虎之一，也正遭遇前所未有的局面。

繼2021年出售14項非核心物業外，1月24日雅居樂集團公告，擬再一次出售旗下“地王”專案廣州亞運城相關資產給中海，收益約6.99億元。

值得一提的是，廣州亞運城專案是2009年中國總價“地王”。2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體，力壓保利、中海、萬科組成的“國企”聯合體，以255億元的天價將廣州亞運城專案收入囊中。

十年前的“地王”專案，如今賣給了當年的競爭對手，雅居樂何以至此？

頻陷質量糾紛

對雅居樂來說，除了出售資產外，在剛剛過去的一年，其紛擾遠不止於此：人員調整、樓盤降價等傳聞接踵而至。但在購房者看來，若論糟心程度，以上種種皆不及買了雅居樂的問題房子。

2021年，雅居樂在一些城市的樓盤，相繼曝出質量問題，如重慶雅居樂富春山居、西安雅居樂湖居筆記、武漢雅居樂花園、鄭州雅居樂御賓府等等。這讓業主們四處奔走。

“買了雅居樂房子後，是個什麼樣的體驗？”對於這個問題，鄭州的盛凱恐怕最有發言權，只因為他兩次栽在了同一條河流裡。不過，在他看來，雅居樂房子質量問題，並不是這兩年爆發，在鄭州其實由來已久。

幾年前，手裡小有積蓄的他，先後買下雅居樂的兩個樓盤的房子，一個是雅居樂國際花園，一個是雅居樂春森湖畔。這兩套房子，一直是盛凱心中難言的傷痛。

雅居樂國際花園是雅居樂在鄭州的首個專案。彼時，剛進入鄭州的雅居樂，在南方打造了一系列樓盤，以其精細品質在大眾心中刷了一大波好感。

依託雅居樂的口碑，更靠近市區的優勢，購房者們蜂擁而至，雅居樂國際花園在預售時很快賣光。盛凱也為雅居樂的銷量，貢獻了一份力量。

國際花園並沒有在鄭州一炮而紅，它拋棄了以往的精細大牌風範。有業主曾在米宅上抱怨道：“這個樓盤的牆用手一碰就會掉沙子，水泥不是一般的省。”一名驗房師也在米宅上吐槽，“在幫人驗房時發現，沒有對比就沒有傷害。外來大開發商雅居樂品質房，完敗於本土開發商剛需房。”

於是，國際花園在2015年交付時，業主們在售樓處討要說法，盛凱也成為其中一員。儘管不少意向者被國際花園質量問題“勸退”，但依然擋不住一些雅居樂粉絲的熱情。

他們認為，國際花園事件只是雅居樂在鄭州的一個小插曲，畢竟是前20強房企，不可能不愛惜自己的羽毛。同樣有這種想法的盛凱，又購買了雅居樂在鄭州的第二個樓盤春森湖畔。命運最是捉弄人，盛凱的另一段噩夢開始了：春森湖畔，重蹈覆轍了。

業主們在2020年交房時發現，春森湖畔出現了園區房頂不平、房頂水泥脫落露鋼筋等質量問題。這一年，春森湖畔因質量問題，還上了當地的民生節目《小莉幫忙》。

兩次栽在同一條河流裡，這讓盛凱在很長一段時間裡鬱悶不已。

當看到2021年雅居樂樓盤在全國各城市爆出質量問題，尤其2021年9月，雅居樂在鄭州的另一個樓盤御賓府的業主們，也因設施減配、用材不達標等問題，向外界尋求幫助時，盛凱已經見怪不怪了。

雅居樂在鄭州總共四個樓盤，除了國際花園、春森湖畔外、御賓府外，雅居樂天域也曾因質量問題被媒體曝光。

有業主感嘆，在品牌美譽度上，“雅居樂過不了黃河（其在南方的口碑不錯）。”但雅居樂的現實，遠比“過不了黃河”更殘酷。雅居樂樓盤質量危機，引發了信任危機。

在業主四處奔走後，一些樓盤包括盛凱買的兩個樓盤在後來進行了整改，但他還是告訴市界，“不僅品質一般，還降價了，後悔（買雅居樂的房子）。”

口碑問題之外，出售資產的雅居樂目前仍缺錢。同樣是今年1月初，因給不起工程方9000萬元的工程款，武漢雅居樂花園第二次停工了。第一次停工在2021年年底，因沒有收到1億元的工程款，工程方停工了。

海南房產中介鄭昊還發現，雅居樂清水灣的工抵房（通俗來說，工抵房就是開發商沒錢支付工程款，而用房子抵押給承包工程的老闆用於抵賬），比任何時候都多，如2021年春節前，1到2個團專門賣雅居樂的工抵房，但今年這個時候組團達到6到7個。“雅居樂每套工抵房價格，比市面上優惠至少20萬元。”2022年1月中旬，鄭昊告訴市界。

（海南陵水雅居樂清水灣）

種種動向背後，是雅居樂持續緊張的資金鍊。2021年前三季度報告顯示，雅居樂短期負債（包括短期借款）已經達到395億元，這還不包括應付票據。同時，雅居樂還有約130億元永續債。

就在武漢雅居樂花園第一次停工時，2021年11下旬，雅居樂償還了33.44億港元的貸款，以及6000萬美元到期貸款。

人生如戲

作為曾經的華南五虎之一，雅居樂也有過高光時刻，其背後的掌舵者陳卓林，他的人生也如戲劇般“精彩”。

陳卓林鐘情於粵劇，師承粵劇大師羅家寶。據傳，陳卓林最愛的粵劇名段是《狄青闖三關》。陳卓林的前半生，不止闖了三關。

陳卓林1962年出生於廣東省中山市，家裡有5個兄弟，其在家排行老二。從美國哈姆斯頓大學畢業後，陳卓林在老家當起了教師。不甘於清貧生活的陳卓林，隨後辭去教師職務，透過做小生意賺了一筆錢。

1985年，透過開辦中山市時代傢俱廠（雅居樂前身），陳卓林完成了資本的原始積累。有了錢後，陳卓林接觸到了做生意的老闆。

1992年，在一位好友的指點下，陳卓林正式進入房地產行業，雅居樂由此登上歷史舞臺。改善型居住產品，成為早期雅居樂的特色。陳卓林給雅居樂的房地產專案，引入有名的設計師、先進的港式物業管理。

（陳卓林）

奢華與功能兼具一身的社群，還有長期接待香港客戶養成的細緻服務，讓雅居樂在中山地產業站穩了腳跟。2005年，雅居樂在香港上市，業務範圍拓展到60多個城市。

2006年，雅居樂進軍旅遊地產，圈下海南清水灣萬畝土地，並透過精妙運作，奠定了雅居樂的江湖地位。這一年，陳卓林以92.3億元身家，晉升2006年《新財富》500富人榜第四位。

此後三年時間內，清水灣的售價不斷攀升。2009年，雅居樂清水灣賣了幾個億的售樓小姐比比皆是；另一邊，雅居樂在中山地區的銷售超過40億元，成為該地區首屈一指的地產商。同年，除了陳卓林這個福布斯常客外，陳卓林兄弟陳卓賢、陳卓南、陳卓喜、陳卓雄亦進入榜單。

2010年，清水灣專案均價高達2萬元/平方米之際，雅居樂已獲得超過300億元的銷售收益。海南專案成為了陳卓林口中的“金蛋”。

就在陳卓林和雅居樂順風順水時，“非禮門”事件突然發生了。2012年7月，陳卓林的一名年輕女秘書，向警方報案稱遭陳卓林非禮，透露發生地點是香港跑馬地豪宅內。該名女秘書為香港居民，進入雅居樂工作不足一年時間。

“非禮門”事，最終以陳卓林被撤銷控罪，答應受害人3項條件而告終，但自此，陳卓林的個人形象一落千丈，雅居樂企業品牌形象，也遭受巨大打擊。

兩年後，就在外界逐漸淡忘“非禮門”時，陳卓林又被捲進另一個謎案中。2014年，一封實名指控陳卓林兄弟陳卓賢，涉嫌利益輸送的信，讓陳卓林被警方帶走調查。這讓雅居樂又一次股價大跌、發債受挫。

2015年，安全歸來的陳卓林，希望雅居樂重新步入正軌。他開始反思與調整雅居樂的發展道路，並掀起了一場大改革。陳卓林的口頭禪是“強銷售、去庫存、重回款”。為達到80%以上的現金回款率，他甚至親自領導追債小組，專門追收按揭、房款等。

這一年，雅居樂更謹慎了，全年只拿了兩塊地，新開工面積僅321萬平方米，同比下降34%。經過幾年的庫存消化後，雅居樂手上的現金多了起來。

2017年是雅居樂的又一個轉折點。彼時，陳卓林放出豪言：未來三到五年，非地產板塊的業績貢獻，要佔到雅居樂集團業績的一半。除地產主業外，雅居樂還佈局有雅生活、環保、教育、建設、房管等多個板塊。

同年12月17日，愛唱戲的陳卓林，出了一張粵語專輯《心曲雅韻》，請來粵劇名家捧場。有一首叫《紅梅記之石牢詠》的主打歌這樣唱道：已是樊籠鳥，展翅撲飛難……彼時彼刻，陳卓林並沒有意識到，這句歌詞描述了他多年後的處境。

2018年4月起，海南宣佈全島限購，海南樓市遇冷，這對雅居樂的打擊是巨烈的。2019年，雅居樂在海南的銷售額不到40億元。當年年末，雅居樂出現了上市以來最“糟糕”的現金流，-145.51億元。

（海南陵水清水灣，雅居樂海上文化中心）

這一年，胡潤百富榜榜單顯示，陳卓林和陸倩芳夫婦，以135億元的財富額位列榜單275名，相比2018年，下降了12名。

雅居樂的多元化版圖，也不及預期。除了地產主業和物業板塊成功登陸資本市場外，雅居樂其他板塊發展相對緩慢。據年報資料顯示，直到2020年底，雅居樂多元化業務的營業收入為107億元，佔雅居樂當期整體收入的13.3%。這跟陳卓林當初“佔一半”的豪言相距甚遠。

2021年以來，受地產大環境等多重因素影響，雅居樂更是各種傳聞纏身：人員調整、專案降價等。2021年7月1日至12月31日期間，雅居樂更是出售了14項非核心物業，套現28.00億元用作集團一般營運資金。

2022年1月24日，雅居樂集團宣佈再次出售資產，這一次是其廣州亞運城專案26%股權。雅居樂稱將會錄得估計收益約6.99億元。

家族化色彩

雅居樂各種危機背後，固然是房地產行業的大環境有關，但也跟公司經營管控理念有關，“陳卓林想做好產品，但是下面的人不一定給力，就以鄭州雅居樂來說，其營銷歸營銷、工程歸工程，沒有協調兩個部門的總工，導致工作效率很低，工程質量很粗糙。一個樣板間，就修了好幾個月。”前述鄭州資深房地產人士告訴市界。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，雅居樂主要問題在於：在企業治理中，長期難以擺脫較為明顯的家族化色彩，從而導致企業對能夠支援自身透明、規範與可持續發展的外部人才的凝聚力稍顯不夠。

拋開其他因素不談，對於陳卓林其人，外界是如此評價：比較有能力，也比較有眼光，做事比較果斷，對於公司的把控能力很強。然而，陳卓林家族與雅居樂的關係，用“樹大根深”這個成語形容不為過。

雅居樂從2005年上市起的大部分時間，公司六席執行董事職位，全部由家族成員擔任，業界戲稱為 “皇族內閣”。就目前來看，陳卓林任職雅居樂主席兼總裁。陳卓林太太陸倩芳，在雅居樂出任副主席，負責雅居樂銷售、營銷等事宜，“在集團很有掌控力”。陳氏家族光透過Top Coast 信託就持股高達62.63%。

陳卓林的四個兄弟，亦在雅居樂扮演著重要角色。大哥陳卓雄出任執行董事；三弟陳卓賢出任副主席；四弟陳卓喜和五弟陳卓南也都出任非執行董事。陳氏兄弟之間分工明確，陳卓林與陳卓賢負責地產業務，而另外三兄弟則主要從事其他行業。

很顯然，雅居樂呈現出家族股權一股獨大、家族參與度過高等特點，這並不利於雅居樂的可持續發展。

其實在多年前，陳卓林就意識到這個問題。2013年那一年，在兩年未完成向管理層承諾的銷售目標後，陳卓林決定“大換血”。2014年3月，原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陳卓林妻子陸倩芳，卸任管理職務並調任非執行董事，而三位非家族經理黃奉潮、梁正堅及陳忠其被委任為執行董事。

調整後，董事會五名執行董事中，非家族經理佔三席，家族經理下降到兩席。此外，雅居樂還將此前兩名聯席總裁的部分權力，下放到下屬五個區域的副總裁手中。這種調整明顯削弱了家族的管理涉入。

但天不遂人願。雅居樂改組董事會後不久，當年9月30日，陳卓林就因涉嫌利益輸送被昆明檢方調查。群龍無首之際，10月10日，陳卓賢以及陳卓林之妻陸倩芳，重新被調任為執行董事，並任董事會署理聯席主席、公司署理聯席總裁，共同主持大局。

面對即將到期的債務，陳氏家族也二話不說，掏錢出來幫助雅居樂度過危機。

外界認為，陳卓林歸來後，陳卓賢和陸倩芳會再次隱退。但沒想到的是，陳卓林會讓他們當副主席，繼續輔助自己治理公司。

“患難見真情”，是陳卓林安全歸來後的最大感慨，他也重新審視自己當初的決策。讓陳卓賢和陸倩芳重新擔任管理職務，陳卓林是這麼向外界解釋的：“我弟弟和太太都是創始人，做了這麼多年是有貢獻的。”

時至今日，陸倩芳和陳氏兄弟，仍然是陳卓林眼中默契的“夫妻檔”和精誠的“兄弟連”。不僅如此，就連走上前臺的陳氏家族二代們，也與雅居樂有著千絲萬縷的聯絡。

（陳卓林）

陳卓賢的兒子陳思銘所創立的景業名邦，於2019年12月在香港上市，其起步資金主要由家庭提供支援。當年的招股書顯示，陳思銘之外的5名執行董事，均有雅居樂的從業經歷。

正尋求分拆上市的雅居樂雅城集團，其背後的法定代表人為陳思楊。陳思楊是陳氏兄弟中陳卓雄的兒子，在調任雅城集團之前，他還曾任雅居樂房管集團、建設集團副總裁。其中，陳卓雄擔任該公司的聯席主席兼非執行董事。

雅城集團披露的股權架構資訊顯示，在上市後，陳氏家族透過陳氏家族信託等境外架構，成為該公司背後實控人。

2015年1月9日，安全迴歸的陳卓林，在一答謝宴上唱了粵語歌《講不出再見》。陳卓林在歌唱時數度哽咽，並頻頻向臺下大聲致謝——那裡坐著他的太太、兄弟們。

2017年12月7日，陳卓林發表了名為《心曲雅韻》的粵劇專輯，陳卓林錄了他最愛的名段《狄青闖三關》，有一句他唱得頗為動情：昔日雄風啊，豈可一朝散盡？

四年後的今天，留給陳卓林的時間，已經不多了。