剛剛過去的1月20日，銀行間同業拆借中心公佈了最新的LPR報價：1年期3.7%、5年期以上為4.6%。

這個訊息在我等老百姓中普大喜奔，畢竟能看到上期高高在上的銀行讓利，不是一件容易的事。要知道，5年期及以上的LPR報價，已經足足撐了20個月未作調整（上一次調整日期是2020年4月）。

LPR利率歷年走勢

LPR報價跟我們的房貸有什麼關係？

首先，我們有必要弄清這個LPR是什麼東西。LPR的英文全稱為Loan Prime rate，即大家常說的貸款市場報價利率，大約等同於其前身“貸款基準利率”，只是利率市場化之後，已不再使用“基準利率”這個稱謂。

那麼LPR又是如何形成的呢？這就不得不提到另外一個貨幣政策工具MLF（Medium-term Lending Facility）了，業內人士將其簡稱為“麻辣粉”，它的專業名字叫做中期借貸便利。因為我們的LPR的形成機制是在MLF利率上進行加減點方式形成，簡而言之就是MLF利率的升降會直接引起LPR利率的變動，進而傳導給每一個借款人。

但是，這碗可口的“麻辣粉”卻不是我們這些普通消費者能吃到的，它是央行向符合條件的銀行提供貸款的利率，可以理解為商業銀行在缺錢需要向央行舉債時的融資成本。所以，商業銀行在進行同業拆借利率報價時，緊盯MLF利率就不難理解了。

目前，全國共有18家經過千挑萬選才得以入圍，且每年都可能發生變動的成員商業銀行（涵蓋國有、股份制、城商、農商、民營）參與LPR的定價。各成員採取“MLF加一定幅度”的方式，給出自己的初始報價，然後剔除最高和最低報價，再進行算數平均就可以得出最終的LPR利率。這個利率的報價生成頻率和時間是每月20日早上9點15分。

如果我們有心關注MLF利率的變動的話，對本次LPR利率下調就不會覺得有多意外了。因為在2022年1月17日，央行開展7000億元MLF的公開市場操作，為金融市場提供充裕的流動性，中標利率為2.85%，較上期下降了10個基點。在這種情況下，3天后公佈的LPR利率下降，也就在情理之中。

MLF和逆回購操作利率下降10個BP

LPR下降，你的房貸省下了多少？

貸款市場利率方面，1年期的LPR已經連續兩個月下調，但真正與房貸相關的卻是20個月來首次下調的5年期LPR利率。

1年期LPR主要影響大多數個人和企業的消費貸、流動資金貸款利率，而5年期LPR主要影響房貸和極少數中長期經營貸款、固定資產貸款。這裡，我們主要討論跟普通金融消費者切身利益相關的房貸。

按照要求，房貸利率的定價直接與5年期LPR掛鉤。雖然沒有直接的絕對數字規定，但利率定價的下限是有據可查的，比如“首套房利率不低於LPR，改善性住房利率不低於LPR+60BP”。所以，對房貸客戶而言，5年期LPR利率下降，是絕對的利好。

剛剛過去的20日和21日，是絕大多數銀行設定的月供還款日，具體還款金額是否有調整，分曉立見。不難得出結論，雖然LPR下降，大多數客戶的房貸月供可能分毫未減（等額本息情況下），簡直就是降了個寂寞。

出現這種情況之所以不讓人意外，其原因無非有以下幾點。

一是2019年10月8日（明確要求房貸利率錨定LPR的最後日期）之前的存量房貸客戶，如果沒有重籤浮動利率借款合同，或者這之後與銀行簽訂的是固定利率借款合同，那麼無論LPR利率怎麼變動，對每月的還款計劃將不產生任何影響。

二是簽訂了浮動利率借款合同的客戶，本次降息對年度內的還款計劃也未必會產生影響。銀行與客戶簽訂的制式借款合同中，一定會有利率重定價條款，明確約定遇到LPR調整時，重新定價的週期。在日常工作中，我見過的絕大多數借款合同的利率重定價日都是每年的1月1日，也就是說在這之後的利率調整不影響當年的貸款利率，而是要等到下一年的1月1日才重新根據當時的LPR利率報價進行調整。所以，這類客戶尚需再等待一年方可見到實惠。

貸款合同中的利率約定和調整條款

所以，5年期LPR選擇在剛剛過完元旦之後的時間調整，可見用意非凡。不是為了給存量房貸客戶讓利，而是吸引新客戶入市，頗有一絲“救市”的意味，其原因有二。

一是對商業銀行而言，中長期貸款主要有兩大塊，個人住房按揭貸款和房地產企業的專案開發貸款，無論是給個人客戶貸款買房，還是直接給房企貸款，都是在給整個房地產市場供血。

二是存量房貸客戶既然已經入坑，是不會過於在意這區區5個基點的降息的，而真正能立時見到優惠的，卻是那些因為剛需而入市的群體，而他們也是對利率最敏感，最願意算經濟賬的群體。

從另一個層面也不難看出，目前政策面對拉動消費的支援力度和決心，短期利率連續兩次下調，這次又把目標定向中長期貸款，目標仍然是推動消費。

我們作為理性的金融消費者，不妨將房貸計算器拿出來算一下，這5個基點的讓利，能為我們省下多少錢。

拿100萬元貸款，LPR利率，30年等額本息還款方式舉例：在降息前，每月歸還貸款5156.37元，總利息支出為85.63萬元；本次降息後的月供為5126.44元，總利息支出為84.55萬元。每月可以省下約30元，一杯奶茶的錢，長期算下來，相當於100平方米的房子，每平方米降價100元。

從長遠的趨勢來看，房貸利率，進而延伸至短期消費貸、經營貸的利率未來仍有下降空間，因為眼前的優惠幅度似乎誘惑力度還不夠。在此，繼續堅持剛剛執行LPR利率定價時的觀點，凡是中長期貸款，與銀行簽訂浮動利率借款合同，在目前的金融供需環境下，大體上不會吃虧。

如果真正處於剛需的你，對這個新年紅包還滿意嗎？