原創作者：柯談
來源：柯談地產觀
央行“降息”房貸月供會降多少
正式降息如期而至。1月17日，1年期MLF下調10個基點之後，今天1月20日，1年期LPR下調10個基點，5年期LPR下調5個基點。這是房貸利率自從2020年4月後的首次正式降息。
5年期LPR僅僅下調5個基點，沒有跟隨MLF和1年期LPR10個點的下降幅度，也看得出，高層既想鼓勵住房消費，又不想過度刺激樓市。
我之前的兩篇文章都說過，從歷史上看只要是全面降準，之後5年期房貸利率必定下調，顯然這次我們仍然沒有逃脫這個魔咒。
5年期LPR房貸利率正式降息，意義非常之大，標誌著國家從去年抑制房價上漲，已經轉變為鼓勵大家買房。
那麼接下來會是什麼行情，大家該如何操作呢？
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這次5年期LPR的降息，會給年後的小陽春火上澆油。一二線城市的小陽春會格外的火熱，二手房成交量大漲，價格也會上浮。
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從2018年開始至今，我們的樓市行情都是上半年熱下半年冷（除了2020疫情年是先冷後熱）。所以，假如今年調控政策不明顯放鬆的話，2022年大機率還是上半年熱下半年冷。
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夜壺從來沒有被拋棄。
前幾天剛剛公佈了2021年GDP資料，一、二、三、四季度同比分別增長18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，下滑明顯，所以，現在正式降息來了，房地產的支柱作用再次被放大。
但是，千萬要警惕的是，只要GDP增速稍有緩和，我們就會再次嚴控樓市，所以，2022年一二季度經濟增長恢復常態後，下半年樓市大機率還是要面臨收緊，這個心理準備一定要有。
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2022年沒有房地產牛市。
我在上一篇文章裡說過，決定房地產牛市有且只有四個因素：“政策放鬆+5年期LPR降息+二手房成交量大漲+M1同比增速大漲”。
目前來看，年後的小陽春，只具備“5年期LPR降息+二手房成交量大漲”兩個因素，在政策不鬆動和M1沒有啟動的情況下，根本造就不了牛市。
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由於2021年的調控收緊是史無前例的，基本把投資炒房的絕大多數渠道都徹底堵死了，比如新房搖號、二手房指導價、增值稅2改5、取消人才購房、限制離婚買房、法拍房限購、贈與限購，嚴查抵押貸、三道紅線、兩道紅線等等，炒作的空間和餘地越來越小，所以，單純靠降息導致房價大漲很難。
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深圳、上海、廣州、東莞、西安、成都、無錫、紹興、金華、衢州、北京、三亞等約15個出臺了二手房指導價的城市，指導價取消或大幅度鬆動後，房價才有大漲的可能。畢竟，指導價直接決定著首付的高低，而且現在抵押經營貸消費貸流入樓市還在嚴查，所以，槓桿起不來，房價就起不來。
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沒有出臺二手房指導價的強二線城市，比如杭州、南京、重慶、蘇州等，房價上漲相對會更快一些。
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2022年房地產稅試點大機率是要落地的，落在哪個城市，哪個城市就是利空。所以，年後的小陽春太火熱也不是好事，越火熱，房地產稅推出的越早。
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所有城市，年後小陽春學區房價格會明顯上漲，著急上學和落戶的家庭，現在就可以搶房了，別怪我沒提醒你。
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一線和強二線的純自住剛需，現在可以買了，沒必要等了。對你們來說，今年上半年漲一點，下半年跌一點，其實沒有意義，還不如早點入手為安。
改善置換客戶，現在掛牌，年後小陽春賣掉，然後根據行情再選擇買進時機。
純投資客，不建議入手，因為牛市不會來，你小陽春買進很可能是高點，請耐心等待牛市週期的到來。
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如果房價開始上漲，積分不高的人，不要浪費時間去搖號熱門新盤，因為你沒有那麼幸運，幾個盤搖不中，你就錯過了二手房的最佳入手時機。
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2020-2021年行情下，沒有漲的劣質房產，可以在年後小陽春行情中賣掉。因為上一輪不是普漲，沒漲就代表價值不行，這次最好趁亂拋掉。
如果行情有變化，我會及時發文通知大家，祝大家好運！下週一中午不見不散，我會如期奉上乾貨原創。
