作者：劉曉博
降息了！
今天（1月20日）上午9點15分，全國銀行間同業拆借中心釋出了最新的LPR（貸款市場報價利率）。
最新的1年期利率、5年期利率，分別降息了10個基點和5個基點。
1年期利率此前為3.80%，最新報價為3.70%；
5年期利率此前為4.65%，最新報價為4.60%。
1年期LPR利率，是銀行向實體經濟發放貸款的基準；5年期LPR利率，是銀行發放房貸的重要參考。
5年期LPR利率已經連續20個月沒有調整過，1年期LPR利率在上月曾下降過5個基點。
1年期LPR利率降息的同時，給5年期降息，說明對樓市的政策已經從抑制炒作轉向了支援合理消費。但降息幅度差了一倍，傳遞的政策訊號是：國家不支援樓市V形反轉，樓市只能回暖、不能過熱！
另外：央行在12月和1月連續兩個月降息，傳遞了強烈政策訊號：支援經濟走好，支援消費反彈、投資加速。這對於實體經濟、股市和樓市都構成較大利好。
假設你有200萬房貸，採用的是30年等額本息方式，利率為5.15%。那麼降息之後，利率為5.10%。
則你降息前的房貸情況是：
降息之後的情況是：
月還款額少了61.53元，總利息少了2.21萬元。
不過，你需要等到下一個“重新定價日”開始，才能享受這次降息的利好。到時候，銀行會以“重新定假日”前一個月20日公佈的LPR利率來執行（加點部分不變）。如果到時候出現加息，則將對沖掉這次降息的利好。
不過在2022年，甚至在2023年上半年，中國都不太可能加息。
下圖是最近20年中國房貸基準利率的走勢圖。可以看出，大趨勢是不斷走低的。
展望未來，2022年內央行還會繼續降息、降準。
當前中國金融機構平均存款準備金率是8.4%，在全球範圍內看已經不算高，但仍有至少0.5個百分點的降準空間。
至於降息幅度，關鍵看國內經濟的需要。由於今年美聯儲可能會快速加息，所以中國央行的降息會分步實施，整體空間不會太大，全年很難超過30個基點。
降息對銀行股是利好還是利空？關鍵看央行壓降存款利率的幅度，如果存款降息能超過貸款，當然是利好。不過現在壓降存款利率比較大。但降息、實體經濟回暖，對銀行還是會構成利好的。
12月和1月的兩輪降息下來，1年期LPR（代表給實體經濟的降息）累計降息了15個基點，5年期LPR（房貸）只降低了5個基點。
但其實各地透過降低“加點”，給房貸了更多的實惠。有些城市一下子就減少了25到40個基點的“加點”。所以，2022年樓市享受的其實是“雙重降息”。
樓市今年的主要任務是：第一，化解大房企的違約風險，給他們進一步降槓桿。第二，讓房地產市場有所回暖，穩住投資和消費，帶動關聯行業回暖。
如果你是剛需、改善，現在基本上到了可以買房的時候，可以抓緊時間看房了。但買房的時候，儘量迴歸中心城區，買配套好、有人氣的片區的房子。
在昨天傍晚，央行曾釋出公告，宣佈了LPR“遊戲規則”的兩項重要調整，並從今天開始執行。（下圖）
第一個變化是，18家報價行中，新增了中國郵儲銀行和南京銀行，分別替代了中信銀行和西安銀行。
郵儲銀行和中信銀行都是國字號大銀行，但郵儲銀行的市值超過5000億，而中信銀行只有2300多億，前者規模更大，定價能力更強。
南京銀行和西安銀行，代表地方商業銀行。南京銀行市值接近1000億，西安銀行市值不足200億。所以規模南京銀行更大，定價能力也是南京銀行更強。
18家報價銀行的選擇非常有講究，以國有大銀行為主，但同時有股份制商業銀行、地方商業銀行、中小銀行、網路銀行、外資銀行的代表。
這18家銀行裡，總部在北京的銀行有6家，在上海的有3家，在深圳的有2家，外資銀行2家，其他為：浙江台州1家、廣東順德1家、杭州1家、福州1家、南京1家。其中國內16家銀行的總部，全部集中在東部沿海地區。
第二個變化是，LPR利率的釋出時間從每月20日的上午9點半，提前了15分鐘到9點15分。
之所以要提前15分鐘，是因為股市等主要金融市場一般都在9點半開市，提前15分鐘可以在利率突然發生變化的時候，給市場反應的時間。對於投資者來說，這將更加公平。
