案例
某公司售樓廣告載明其開發的住宅樓“享2000元/㎡精裝修”、“送2000元/㎡一線品牌精裝修”，李某看到該廣告並實地看房後，購買了房屋一套。商品房買賣合同約定：單價9903.5元/㎡，出賣人交付使用的商品房的裝飾、裝置標準應符合雙方約定的標準，達不到約定標準的，出賣人賠償雙倍的裝飾、裝置差價。出賣人對裝飾材料及品牌、裝置標準及裝修內容具有最終選擇的決定權，並有權根據實際情況進行調整（但不應低於相同的檔次和價格）。雙方均認可以實際交付現狀為準。
合同附件四第五項約定：“出賣人提供的效果圖、售樓書、售樓廣告、樣板房，均不作為商品房交接驗收依據。”對於合同附件四第五項約定，在簽訂合同時，某公司並未提示李某注意。李某收房後，認為其房屋的裝飾、裝置標準未達到廣告宣傳的2000元/㎡，要求某公司賠償裝飾差價。某公司稱，合同已經載明售樓廣告不屬於合同內容，不同意賠償。雙方協商未果，李某訴至法院請求判決某公司賠償其裝飾差價39109.91元。本案中售樓廣告構成合同的內容嗎？
權威觀點
售樓廣告的內容具體明確，屬於要約而非要約邀請，構成商品房買賣合同的內容。雖然商品房買賣合同附件載明售樓廣告不作為商品房交接驗收依據，但該約定為格式條款，商品房銷售者未履行提示說明義務，對房屋買受人不發生法律效力。商品房銷售者應依約履行義務，其交付的房屋未達到售樓廣告載明的2000元/㎡的裝修標準，應承擔違約責任。
法官解讀
（一）關於售樓廣告的性質。
根據《中華人民共和國民法典》第四百七十三條的規定，在一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但若商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的,構成要約。要約是希望與他人訂立合同的意思表示，在要約中會載明交易的商品、價格等具體情況。要約邀請是希望他人向自己發出訂立合同的意思表示，內容不具體不明確。出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。某公司在銷售廣告中明確載明“享2000元/㎡的精裝修”，該廣告說明內容具體確定，2000元/㎡相對涉案房屋單價9903.5元/㎡佔比較大，可以認定對涉案合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約。
（二）關於合同約定售樓廣告不作為交房依據的效力。
案涉合同附件四第五項約定售樓廣告不作為商品房交接驗收依據，該條款是商品房銷售者為了重複使用而預先擬定並在訂立合同時未與對方協商的條款，屬於格式條款。根據《中華人民共和國民法典》第四百九十六條第二款的規定，採用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。售樓廣告載明買受人可享受2000元/㎡精裝修，這對房屋價格的確定有重大影響，直接關係著李某是否選擇購買房屋。案涉合同附件四第五項約定免除了某公司按照售樓廣告贈送2000元/㎡精裝修的責任，與買受人李某有重大利害關係。李某基於對售樓廣告的信賴而與某公司進行交易，某公司在簽訂合同時對與售樓廣告內容不一致且免除其責任的條款應履行提示和說明義務，否則，購房者可以主張該條款不成為合同內容，該約定對購房者不產生約束力。
法條連結
《中華人民共和國民法典》
第四百七十三條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。
商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的,構成要約。
第四百九十六條 格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定,並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。
特別提醒
商業廣告內容具體明確的，構成合同的內容。
來源：江西民事審判
