作者 | 盧泳志
來源 | 債市觀察
不久前，中國奧園董事局主席郭梓文喊出了一句口號：“奧園要成為行業困境中成功突圍的典型優等生。”
如今來看，中國奧園(3883.HK)還是沒能做到。面臨即將到期的債務，中國奧園公開宣佈債務違約，選擇直接“躺平”。
圖片來源：公司公告
1月19日晚間，中國奧園釋出公告稱，經審慎考慮流動性狀況，公司將不會支付於1月到期票據的餘下本金及最後一期利息。與此同時，在30天寬限期屆滿後，將不會支付於2023年、2024年到期票據的最新一期利息。
企業預警通顯示，以上4筆美元債本金餘額約10.86億美元。其中，於2022年1月20日到期的4.2%優先票據、於2022年1月23日到期的8.5%優先票據，於2023年6月到期的7.35%優先票據及於2024年6月到期的7.95%優先票據，發行規模分別為1.88億美元、4.99億美元、2億美元、2億美元。
中國奧園稱，經審慎考慮流動性狀況，併為求保留有限現金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，中國奧園擬就其他境外金融債務採取相同原則。中國奧園同時提示，其所有其他境外金融負債項下將發生(或已發生)違約事件。
圖片來源：中國奧園官網
據企業預警通顯示，在宣佈債務違約前，中國奧園共有10只境外存續債券，其中3只將於今年內到期。
其中一筆於1月20日到期，發行規模1.88億美元（約11.99億元），票面利率4.2%；另一筆將於1月23日到期，發行規模5億美元（約31.88億元），票面利率8.5%。
實際上，房企爆雷並不罕見，但中國奧園這樣的態度和做法確實令人意外。不僅未曾提前就即將於本週到期的美元票據發起任何要約收購，且在到期日尚未來臨之前就先公告違約。
對於“躺平”原因，奧園表示，市場持續低迷，打擊消費者信心，這使公司難以按照合理條款變現存貨及出售資產。
廣東遠景產業投資董事、知名債務重組專家王佳佳博士分析，由於運營和融資環境更加嚴峻，奧園在一年內流動性將減少，嚴重依賴外部資金；在融資條件緊張的推動下，中國奧園的購房者信心疲軟，未來一年內的合同銷售將下降，削弱中國奧園的營運現金流，進而削弱其流動性。這對奧園的現金流將是一個巨大考驗。
01
債務重組能成為救命稻草嗎？
不僅不談展期，選擇“躺平”，中國奧園還直接宣佈進行海外債務重組。
中國奧園公告表示，公司一直在積極物色潛在機會，按符合中國奧園及其持份者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者，旨在為奧園創造流動性，緩解或解決債務問題，未來將繼續保持與潛在戰略投資者及買家的初步磋商。
目前，中國奧園正與包括法律、財務及其他顧問全力合作，評估資本架構、流動性，及進行盡職調查。其中財務顧問已就公司營運情況進行深入的盡職調查，以評估目前的流動性及現金流情況。
中國奧園在公告中還稱，截至公告日期，其外部專業顧問已於評估及盡職調查方面有重大進展，其正與該等外部專業顧問緊密合作，務求完成必要的評估及盡職調查之後， 在實際可行的情況下適時儘快地向債權人及其他持份者(如適用)提出重組建議以供考慮。
圖片來源：中國奧園官網
從2021年10月份開始，各大國際評級巨頭就對中國奧園預警並下調評級，一定程度上導致中國奧園出現頻繁的“股債雙殺”，進入11月評級下調更為密集，一個月內下調了五次。
2021年12月2日晚，中國奧園公告，評級下調導致公司及其成員企業作為借款人或擔保人的若干境外融資觸發違約條款。公司接獲債權人通知，本金總額為約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評級下調而要求償還，於公告日公司未付款或就替代付款安排與上述債權人達成協議。
更關鍵的是，後續更多的交叉違約可能接踵而至。中國奧園在境外存續的美元債有10只，存續規模約29億美元，正常是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。
那麼，中國奧園的債務規模到底有多大呢？
財報顯示，截至2021年6月末，中國奧園的資產總額為3161.55億元，有息負債（包含銀行及其他借款、優先票據及債權）約1121億元。其中，按要求或一年內償還的短期負債規模為517.22億元，佔比高達46%。
而同期內，奧園現金及現金等價物約為606.45億元，減去1年內到期債務後，剩餘額度不到90億元，而且公司還有411億元的“貿易及其他應付款”。
另外，公司還有高達349億元的“非控股權益”，幾乎是歸母權益的2倍，這裡面有多少是真實股權出資，有多少是“明股實債”，直接決定實際債務水平是否會再上一個臺階。
02
賣子求生“失敗”？
實際上，在債務違約前，中國奧園也曾進行過多方面的努力。
面臨困境，中國奧園曾表示，在境外整體地產行業融資受阻的情況下，中國奧園積極去和市場洽談境外專案的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質專案都在洽商中。
之後有訊息指出，中國奧園正在進行處置的境外資產中，已有4-5宗專案在洽談買家，交易金額預計為人民幣30億元左右。
面臨即將到期的債務，選擇出售資產回籠資金不足為奇。實際上，自從兌付危機出現以來，中國奧園已經多次選擇出售資產回籠資金，以緩解流動性緊張。
2021年12月3日，中國奧園管理層在召開的紓困會議上提到，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區域公司歸集資金、出售城更股權、引入戰投及主席個人認購定增股票乃至出售物業優質資產等。
12月1日，有訊息傳中國奧園正計劃出售香港葵涌活化工廈專案，即奧創中心。該專案於2019年推出，是中國奧園首個在香港市場推出的專案。
在此之前，11月4日，中國奧園和奧園健康釋出聯合公告稱，奧園健康擬出售物業管理及相關服務。
圖片來源：中國奧園官網
緊接著，11月14日，中國奧園又披露公告稱，擬以9億港元（約7.34億元）出售雙福、名萬投資及裕康的全部已發行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業。
燕貽大廈位於西半山羅便臣道63至67號，建於1967年，至今已超過53年樓齡，樓高8層，共32間房屋，佔地面積約1012平方米，估算可重建的樓面面積約5063平方米。
公告顯示，此次出售股權事項估計虧損1.77億港元（約1.44億元），相當於8折出售，出售股權的所得款淨額擬用於償還貸款融資及用作該集團的一般營運資金。
中國奧園回應表示，考慮到現行市況，董事認為，出售事項為變現該等物業價值、提高本集團流動性及為本集團產生額外營運資金的良好機會。
03
曾經想做“優等生”
中國奧園於1996年成立於廣州，2007年上市於香港。多年來，中國奧園一直聚焦於粵港澳大灣區，旗下上市公司除了中國奧園，還有奧園健康、奧園美谷等。
近年來，中國奧園的發展勢頭良好。2018年至2020年，中國奧園的營業收入分別為310.06億元、505.31億元、677.94億元，淨利潤分別為29.39億元、52.22億元、70.51億元。
2021年，在“三道紅線”的壓力下，房地產行業的融資環境開始趨緊趨嚴，再加上疫情的不確定性因素，很多房企紛紛爆雷，中國奧園亦沒能避免這次危機。
從10月初以來，中國奧園頻繁被惠譽、標普以及穆迪下調信用評級並觸發相關債券的違約條款後，其流動性問題由此顯露。
從11月中旬開始，中國奧園開始為三筆境內債的展期尋求方案。
面對三筆債務，中國奧園最後給出了相同的展期方案：整體展期一年，債務分三次兌付，時間節點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩餘80%到期一次性支付。
然而，三筆債券展期方案的透過，並沒能讓中國奧園避免這次危機的出現。
11月份，有訊息傳出中國奧園有一筆6590萬元的信託貸款（申萬聚惠2號）疑似違約，該違約與中萬菱信資產－惠聚2號集合資產管理計劃有關。據悉，違約發生在11月12日。
不過，中國奧園表示，該借款為奧園合資公司作為借款人，由於合資公司存在其他債務糾紛，我們正在與相關債權人協商解決中。相關事項屬經濟糾紛，非公開市場違約。
12月2日，中國奧園釋出給投資人的一封信，承認公司擔保的部分投資產品將逾期兌付，涉及中國奧園相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。
據第一財經報道，中國奧園投資產品涉及投資人大概1500人，其中699人為奧園內部員工及親友，人均投資約400萬元。
面對困境，奧園集團董事局主席郭梓文喊出了一句口號：“奧園要成為行業困境中成功突圍的典型優等生。”
不過，面臨償債和兌付壓力，想做一名優等生並不容易，2021年中國奧園的銷售業績也不理想。
1月7日，中國奧園對外披露2021年銷售簡報。資料顯示，2021全年，中國奧園累計實現物業合同銷售金額約1210.3億元，合同銷售面積約1096.1萬平方米。
據悉，中國奧園此前將2021年銷售目標定為1500億元。按此計算，2021年全年，中國奧園只完成年度目標的80.7%。
從目前的情況來看，中國奧園還有機會成為“優等生”嗎？歡迎評論區留言討論。
