1900億！房地產開年密集發債，民營房企稱"沒覺得放鬆"

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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密集發債幾乎是房地產行業開年的例牌動作，在普遍"錢緊"的當下，房企的融資需求尤其強烈。不過，與往年不同的是，國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成為今年年初發債的主角。

據時代財經不完全統計，截至1月19日，國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成功發債或公佈融資計劃近100起，合計融資金額超1900億元，債券品種包括ABS、私募、小公募、超短期融資券等。從用途看，募集資金多用於"借新還舊"及補充流動資金。

1月18日，央行副行長劉國強表示："保持貨幣信貸總量穩定增長,綜合運用多種貨幣政策工具,保持企業綜合融資成本穩中有降。"

與此同時，1月17日，央行同步下調了中期借貸便利操作（MLF）和公開市場操作逆回購利率各10個BP。1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較此前下降5個基點。

不過，民營房企的融資閥門還未有明顯的開啟跡象。1月以來，僅有龍湖、星河實業等幾家房企公佈了發債計劃。對民企來說，沐浴融資春風還需時日。

國資房企開年密集發債

元旦以來，珠海華髮、廈門象嶼、華僑城、深業集團、保利置業等均已釋出兩次募資計劃。其中，珠海華髮發行10億元超短期融資券、10億元中期票據；廈門象嶼為15.8億元小公募、10億元超短期融資券；華僑城為20億元超短期融資券、15億元中期票據；保利置業為50億元小公募和10.1億元"武漢保利廣場資產支援專項計劃"ABS；深業集團募資70億元，分別為50億元中期票據和20億元超短期融資券。

具有國資背景的地方城建平臺成為這波發債潮中的主力。近百起募資中，地方城建平臺佔比超8成，發債規模也較大。時代財經統計發現，單筆超過50億元的融資共10宗，7宗由地方城建平臺發行，如廣東省廣晟控股集團的小公募為150億元，廣州產業投資控股集團的小公募為100億元，天津濱海新區建設投資集團、福州城市建設投資集團各發債60億元。

"借新還舊"為此波發債的主要用途。如深業集團的50億元中期票據，11.82億元用於償還到期債券本金及利息，38.18億元用於償還借款本金；上海張江（集團）的45億元小公募，40億元將用於償還有息債務，5億元用於補充流動資金。

不僅融資規模大，低廉的融資成本或更讓民營房企羨慕。時代財經統計發現，國資背景房企此波發債利率基本在4%以下。1月4日，南京未來科技城發行一筆金額為5億元的中期票據，發行利差為1.42%。1月6日，濟南城市建設集團有限公司發行一筆期限43天、規模16億元的超短期融資券，利率僅為2.58%。1月15日，中原豫資控股發行一筆15億元的公司債，利率3.6%，創2021年以來中部六省同期限公司債券最低票面利率。

事實上，從2021年四季度以來，房地產融資層面頻頻釋放積極訊號，國企、央企以及部分優質民企融資獲得改善。在1月18日舉行的國新辦新聞釋出會上，央行金融市場司司長鄒瀾介紹，2021年末，全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

進入新的一年，政策端不斷吹來暖風。1月17日，央行同步下調了中期借貸便利操作（MLF）和公開市場操作逆回購利率各10個BP。在國新辦新聞釋出會上，央行副行長劉國強進一步表示："充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方。"

1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較此前下降5個基點。

浙商證券認為，房地產行業供需兩端信貸改善仍在推進，且力度和節奏逐步加大和加快，行業銷售、購地、融資有望加速回歸常態，行業基本面底部逐步構建。短期房地產資金面持續放鬆，直至行業逐步化解風險，政策的定力較強。行業出險後長期模式的搭建不可避免，綜合房企長期競爭潛力不言而喻。

民營房企忙於債務展期

不過，新年的融資潮中，民營房企稍顯冷清。1月以來，僅有龍湖、星河實業等幾家房企發債。其中，龍湖發行了50億元住房租賃專項公司債券及28億元公司債券，星河發行10.73億元規模的ABS，榮盛控股擬發行不超過10億元的中期票據。

與此同時，到期債務"兵臨城下"，餘糧不多的民企惟有積極應對。1月以來，民營房企掀起展期潮，富力、榮盛、祥生、上坤、大發等都明確了展期的安排。1月19日，陽光城公告稱，擬召開持有人會議，將應於1月22日付息的"21陽城01"展期一年，據瞭解，該筆融資利率為6.9%，展期期間利率保持不變。

截至目前，多家民企債務展期方案獲透過。1月17日，世茂兩筆總額合計11.65億元的ABS展期獲透過，展期一年，分四期兌付。1月14日，金輪天地控股有限公司三個系列合計約4.44億美元現有票據獲得80%以上的現有票據持有人同意延期。同日，恆大一筆境內債"20恆大01"展期方案獲得透過，其本息兌付將延期半年。

而為了獲得延期還債的喘息機會，有的民營房企不得不付出更高的代價。1月7日，榮盛發展完成交換要約。從2022年1月14日起，現有票據的息票率將提高至每年9.5%。

對債券持有人而言，同意房企延期兌付或是無奈之舉。以富力為例，在一筆7.25億美元的美元票據到期前，富力給出的兌付方案是以現金折價回購票據，同時徵求票據持有人同意其將票據展期半年至2022年7月13日。儘管富力在釋出方案時表示，不一定能確保足額兌付，但截至至1月中旬，富力僅有1億美元的兌付資金用於折價回購，大大低於之前約3億美元的預期。

債務壓力下，房企開始變賣資產。1月19日，有媒體報道，融創出售武漢兩專案股權，武漢城建、首創分別接盤。同日，融創還將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓給珠海華髮，轉讓價為14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。

不過，從近期央行一系列舉措看，融資環境或將有進一步放鬆的可能。1月18日的新聞釋出會上，央行提及整體貨幣政策將繼續維持寬鬆，並提到房地產調控將強化因城施策、強化穩預期，有進一步放鬆可能性。

一位接近某國資房企的內部人士認為，"沒明顯感覺到融資放鬆，不過個別頭部房企率先開閘了美元債，算是略有好轉，另外有些城市的房貸週期短了。"而另一華南民營房企資金部人士則對時代財經指出，"沒有感覺到放鬆。"

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，資金面會更加寬裕，尤其是房企開發貸款等將能實現更好得覆蓋。融資工具會更加豐富，各類房地產產業都會受到政策的惠及，如商品住房、保障性租賃住房、老舊小區更新等。"房企把握此類融資端的政策，才能把握主動，真正獲得資金面的更進一步寬裕。"