每一年，房地產市場都伴隨著維權聲浪。
延期交付、貨不對板、開發商跑路，期房時代下，買房人實在不易。
但有些糟心事，我們其實是有能力避開的。
比如新房通不通地庫，精裝配置怎麼樣，地塊周邊的不利因素，這些在看房時就完全可以搞清楚，而不必等到收房了，再大失所望。
疫情期間，大家的看房計劃也被迫延後。那不如趁這個機會，先別忙著看房，而是多做做功課，掌握看房的正確姿勢。
看盤之前，先做功課。
專案的功課自不必說，百度知道一下，我們就能知道每個新盤的位置、基本規劃指標。
更應該做的，是開發商的功課。
開發商是否是國央企？企業口碑怎麼樣？從事了多少年房地產開發？過往開發了哪些專案，呈現效果如何？在其他城市有哪些成功or失敗的開發案例？
如果開發商在天津有已經交付的專案，也可以實地去看看盤，側面瞭解這家開發商的功底。
有過基礎瞭解，我們再正式開始看盤。
要了解一個期房專案，首先要看什麼？售樓處？沙盤？樣板間？
都不是，你先要去看的，是專案工地。
有些專案，售樓處本來就建在工地附近，這就很方便了。如若不然，就要辛苦購房者兩邊跑，先看工地，再去售樓處瞭解專案資訊。
或許你會說，大多數專案工地都豎著圍擋，有什麼好看的？
咱們看的可不是專案本身，而是專案所處的外圍環境。
比如，專案的四至道路有沒有通車，市政綠化怎麼樣，距離高架橋、輕軌等是否過近，周邊有沒有髒亂差的“膏藥”地塊？這都是考察項。
沙拉到環郊看交房專案，已經不止一次碰到房都交了，四周路網卻還沒通車的情況。有些專案，甚至只有一面道路通車，出行很不方便。
如果周邊地塊有淨地，可以詢問一下規自局，空地的未來用途。尤其是專案南側地塊，要儘量避免建設大高層建築，遮擋採光。
總之，很多實際居住問題，都是透過現場踩點反映出來的。只是舒服地坐在售樓處裡，沒人肯把這些不利資訊講給你聽。
考察過工地周邊，就可以到售樓處瞭解專案了。
一般來說，售樓處裡的標配三大件，就是區點陣圖、沙盤和樣板間。
先說區點陣圖。
絕大多數專案，區點陣圖都會把自家專案做得很大，周邊的地鐵、商業、學校等配套好像都以這個專案為核心分佈。
這種區點陣圖，其實並不是等比例繪製的，參考意義十分有限。
在圖上，你感覺這個樓盤好像出門就到地鐵站，但實際距離可能是1公里以上。
想要精準瞭解樓盤和各項核心配套的距離，最靠譜的辦法，就是自己開啟百度地圖，利用測距功能模擬未來的前往路線，計算路程距離。
周邊配套做到心裡有數，下面就該看沙盤了。
重點看哪些方面呢？
首先，就是出入口的佈局。
比如，車庫口是否在社群外，面朝市政路；人行、車行口是否分離；如果是人車共行，是否有分流設計等等。
總之，人車分流做得越徹底，社群活動的安全係數就越高。
還要看出入口去往核心配套是否方便，像地鐵、學校、商業等，是否有就近的出入口，可以快速到達。
其次，看園林景觀。
一般，沙盤只能呈現園林的大致佈局，像景觀會客廳、陽光草坪、兒童活動區、健康跑道等新盤標配，我們都能大體辨認出來。
可想要從沙盤上，看出園林造價的高低，就很難了。
但也不是說全無辦法，比如，我們可以重點觀察園林中，採用水景、硬景的比重，能大量鋪設水景、景牆的話，本身就會抬高園林造價。
一般社群的歸家中軸，是景觀資源最好的，當然，處在中軸上的樓座往往售價也會更高。
看沙盤，還能發現一個關鍵資訊！就是你要買的那棟樓，通不通地下車庫！
根據規定，不能直通車庫的樓座，開發商一定要在案場公示，一般就體現在沙盤上。但如果你不主動去問、去看，銷售人員基本是不會提醒的。
看過沙盤，先別急著逛樣板間，再看看不利因素公示。
每個新盤，案場都會有專案不利因素的公示。其中列明瞭樓盤紅線內外，可能對業主生活產生影響的環境因素，比如變電室、換熱站、垃圾收集點的位置，外圍噪音干擾、高壓線等等，都會寫的很清楚。
如果專案有實景示範區，也可以參觀一下，作為一個輔助參考。雖然說，示範區的造園成本一般都會高過大區的平均成本，但如果是連示範區都糊弄的話，也就沒必要對大區景觀有什麼期待了。
然後，就要看意向戶型和樣板間了。
其實，相比樣板間，帶標尺的戶型圖才更有參考意義。
結合戶型圖，你可以明確地算出，每個功能空間是否滿足居住需要、能自由擺放傢俱。比如主臥，想要擺下一張1.8米雙人床+雙床頭櫃+衣櫃，至少要3.8米進深，再小就只能砍床頭櫃或換成1.5米床。
帶標尺的戶型圖，可以幫助你排除主觀感覺，理性判斷每個功能空間，究竟夠不夠住、合不合理。
如果依靠樣板間評價戶型，就會受到多個因素的干擾。
首先，要看所參觀的樣板間是否為實樓樣板間。
如果非實樓樣板，就要特別詢問下，樣板間是否為一比一還原，與交付的房子是否有出入。
別嫌麻煩，我們就發現過樣板間與戶型圖不符的情況，而且不止一例。
大部分樣板間，你走進去都會覺得很霍亮，裝修得像星級酒店一樣精緻。這是因為，樣板間大都採用縮小版傢俱，能不放櫃子就不放櫃子，電視牆上經常沒有電視，一切都為了強化視覺空間服務。
所以，要逛樣板間，就要帶上量尺、去掉濾鏡，把重點放在看戶型結構、居家動線是否合理上。
如果是精裝專案，樣板間是不是就有更多參考價值了呢？
其實，相比樣板間，也是更推薦大家去看樣板間門口公示的裝修清單。
因為有些剛改、中改專案，樣板間會裝的美輪美奐，但其中能看到大量的“非交付標準”，還是需要我們自己去掉濾鏡。
寫到這裡，編輯團隊多年來的看盤心得，也就分享得差不多了。
必須承認，大多數時候，我們會不會被捲入維權旋渦，決定權並不在買房人手上，而是在開發商手上。
但如果在看房時，我們能多一些警醒、多一份對房子負責的嚴謹，是不是也能規避掉一些，本可以不必發生的維權風波。
畢竟，世界上沒有後悔藥，但我們的不貪便宜、理性看房，能儘可能減小未來後悔的可能。
