（文/解紅娟 編輯/馬友友）打響年內物業收併購第一槍僅半個月，華潤永珍生活繼續買買買。
1月20日晚間，華潤永珍生活釋出公告稱，公司與賣方訂立股權轉讓協議，計劃收購南通長樂全部股權及江蘇中南1%股權，交易代價不高於22.60億元。
觀察者網瞭解到，賣方1南通長樂持有中南物業服務99%的股份，賣方2香港樂活出售的江蘇中南持有另外1%股權，也就是說，華潤永珍生活透過此次收購持有中南物業服務所有股份。
值得一提的是，早在中南物業服務向港交所遞交招股書之前，陳錦石之女陳昱含及其家族信託就收購了中南物業服務，成為實際控股股東。
援救出險房企？
半個月前，華潤永珍生活以10.6億元的代價收購禹洲物業服務，後者為禹洲集團旗下住宅專案提供物業服務，曾於2020年12月11日、2021年6月16日兩度闖關港交所、兩度折戟。
在業內人士看來，禹洲物業上市失敗後被打包出售是為了給母公司禹洲集團回血，彼時禹洲集團被傳裁員、陷入流動性危機。
1月中旬，禹洲集團釋出公告稱，為預防境外債務違約風險，將對2022年到期的6.00%優先票據和2022年到期的8.625%優先票據開始交換要約。雖然禹洲集團沒有像恆大、佳兆業、陽光城、花樣年等房企一樣直接違約，但債務展期這一舉動仍被業內視為暴雷前兆。
和禹洲集團一樣，中南建設目前雖未出現實質違約或暴雷，但曾被傳面臨流動性危機。
也就是說，進入2022年不到一個月，華潤永珍生活兩度收購出險房企旗下資產，擔起白衣騎士一角。
“要看估價，誰都不會做白馬騎士，趁機抄底才是正常。”某TOP30房企內部人士表示，相比地產專案，物業資產更吃香，且目前物業資產資本市場估值也從前幾年的瘋狂漸漸迴歸，是收購的好時機。
嘉和家業物業服務研究院表示，根據收購公告顯示，華潤永珍生活將以不高於22.6億人民幣收購中南服務100%股權，而中南服務2021年末未經稽核的稅後淨利約為1.77億元，對應收購溢價約為12.85X（如參考禹洲用20年淨利為33.86X），2021年物企收購PE均值12.5X基本保持一致。
至於為何收購禹洲物業和中南服務，主要是因為兩家公司物業集中於長三角區域，收購資產有利於華潤永珍生活增強華東實力的同時，擴大在管規模。
觀察者網瞭解到，華潤永珍生活在規模擴張上有一個五年計劃。“到2025年末，華潤永珍生活的物業管理規模要達到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規模，並將商業運營服務業務維持在行業第一的位置。”
規模上升一名
根據協議，在股權轉讓協議生效及待先決條件達成或豁免後的三個工作日內，華潤永珍生活需支付44%的首筆代價至一個託管賬戶。
餘下56%代價將根據在管面積（由在途面積及╱或合約面積轉換）的實際交付進度及實際車位銷售代理服務收入實現進度，自收購事項完成日期起計每六個月支付一次。
換句話說，若收購進展順利，陳昱含及其家族信託將在年內獲得不少於9.944億元的流動資金。
但事實上，華潤永珍生活的回報更為直觀。嘉和家業物業服務研究院院長唐卓表示，按在管面積進行計算，華潤永珍生活收購中南服務前在上市企業中排在第13名，在百強企業中排在第18名。“完成兩次收購後，華潤永珍生活的規模上升了一名”。
資料顯示，中南物業服務是一家綜合性物業管理服務提供商，合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。
結合此前收購禹洲物業服務增加的1760萬平方米在管面積，截至2021年年中，華潤永珍生活在管面積合計約2億平方米，超越了2021年年中在管面積為1.65億平方米的合景悠活。
對此，華潤永珍生活坦言，“此次收購有助於提高增加公司在江蘇、山東、浙 江及四川的管理濃度，提高市場影響力，提升公司區域協同價值。”
不過，這距離其4億平方米在管面積的目標仍存在很大的差距。
或許正是如此，華潤永珍生活在此次收購中制定了更為嚴格的不競爭條款及框架協議：明確限制企業也不得再提供業主增值服務及非業主增值服務，類似業務要優先給到中南服務，也就是華潤永珍生活旗下。
“這是為了能接管中南集團未來持續的業務輸入。”嘉和家業物業服務研究院經過測算，在房地產市場穩健發展的前提下，截至2025年年底，中南服務在管面積將擴張至0.9億平方米，禹洲物業將增至0.43億平方米，華潤永珍生活自身同步增加至2.5億平方米。
經測算，2025年年底，華潤永珍生活和收併購物企合計在管面積約3.83億平方米，距離其4億平方米一步之遙。
但事實上，華潤永珍生活近年來新增在管面積並不理想。資料顯示，2018年至2020年，華潤永珍生活住宅物業在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米，後兩年分別增加1500萬平方米、1400萬平方米住宅在管面積。
也就說，按1500萬平方米的新增在管面積計算，5年內，華潤永珍生活自身僅能增加7500萬平方米。此外，受房地產市場影響，禹洲物業和中南服務是否能保持預期中的增速仍是未知之謎。
業內人士表示，未來物企自身規模擴張不會像現在順風順水，收併購是規模增速擴張的最好渠道。而這，就需要華潤永珍生活繼續買買買。
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