本文來源：時代週報 作者：吳斯悠
銀行資金開始馳援房地產。
1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，本期債券發行規模為300億元，期限為3年，定價為2.69%。本期債券按照募集資金用途分為兩個品種，品種一為普通金融債券，規模為250億元；品種二為房地產專案併購主題債券，規模為50億元，這也是金融機構發行的首單房地產專案併購主題債券。
本期債券300億元募集資金將於1月25日到賬。浦發銀行表示，將穩妥有序推進募集資金投放，對50億元併購主題債券募集資金進行專項管理，確保資金專款專用、規範管理，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。
銀行入場“拉房企一把”，毫無疑問提振了市場信心。
“如非地產頭部企業，房企的融資渠道較為有限。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代週報記者表示。目前，房企境外發債已被完全叫停，境內融資手段則以銀行開發貸和發行境內信用債為主。在房企風險尚未化解的情況下，銀行對於房企貸款的積極性不高，且境內發債對主體要求較高，一般為國企和優質民企。
政策層面也陸續搭建平臺，對出險房企施以更大援手。1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，將指導金融機構以市場化方式支援風險化解和行業出清。
市場信心增強
房地產漸迎政策暖風。
在“房住不炒”的方針指導下，地產行業調控的成效逐漸顯現。2021年年末，“一行兩會”紛紛發聲，促進房地產行業及市場平穩健康發展，滿足房地產市場的合理融資需求。
另一方面，政策端對房地產行業的風險處置亦提出建議。2021年12月30日，鄒瀾表示，房地產企業間的專案併購是房地產企業化解風險，實現出清最有效的市場化手段。
政策一出，地產行業聞風而動。2021年年末，招商蛇口（001979.SZ）、碧桂園（02007.HK）等房企計劃自主在銀行間市場註冊發行併購票據，募集資金將用於房地產專案的兼併收購。
今年1月20日，招商蛇口在上海清算所釋出公告稱，註冊中期併購票據30億元，其中15億元用於償還銀行貸款。另外15億元當中，有12.9億元用於置換前期股權投入資金及後續資產投資與收購等，另外2.1億元暫未明確用途。
公告中並未明確具體專案，但招商蛇口強調，本次住宅專案體量巨大。
招商蛇口在募集說明書中稱，本次債券完成發行並按照資金運用計劃執行後，公司資產負債率將增加0.05%。根據招商蛇口2021年第三季度財報，資產負債率為67.78%。
事實上，在“三線四檔”監管環境下，房企很難在承債併購的同時做到符合監管規定。2021年8月31日，融創中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌強調，現在有問題的公司大多有大量存量債務，併購之後，併購方的負債規模就超了。因而無論被併購企業開價如何，都無法併購。
如今，政策層面正在進一步放開。1月13日，有媒體報道稱，房地產併購貸將不再計入“三道紅線”，同時央企、國企正在多方接觸優質專案。
李宇嘉表示，用於收購房企的併購貸不計入“三道紅線”，同時取消貸款集中度限制，將提高房企積極性，加之當前市場正在回暖，收購地產專案也相當於在為自身做儲備。
政策有鬆動預期，銀行資金入局將助推房企併購，增強房企信心。
銀行入場改變幾何？
銀行資金入局房地產，對於個人購房者而言，是否意味著交房有望？
中國房地產資料研究院院長陳晟表示，浦發銀行發行併購主題債券，對目前處困境下的一些民營企業的專案轉換和良性迴圈會起到較積極作用。對一般購房者而言，由較為優質的房企接管陷入困境的專案，能夠為專案注入資金，重新實現正常運作，從而交付給購房者。但總體仍取決於併購方對收購專案的整體運作。
微觀層面，銀行資金助推房地產併購，對於個人購房者而言或有積極影響。但從宏觀上看，銀行資金從入局到見效亦與行業因素相關。
IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，在地產行業信心受挫，加之市場心理因素的影響下，僅靠金融政策，很難力挽狂瀾。
柏文喜表示，2021年第三輪土地集中出讓在大幅放寬條件的情況下流拍率依然高企、溢價幅度持續低位。
未來前景並不十分樂觀。評級機構惠譽認為2022年將是中資房企銷售的轉折之年。它預測，2022年合同銷售額將較2021年縮減10-15%，平均售價下滑約5%。
在行業信心層面，長時間從銷售端到資金端的雙向強力調控導致樓市快速降溫。市場過冷在導致行業流動性吃緊的同時，也讓行業信心大受影響。
柏文喜分析指出，從市場心理來看，大多數房企出現流動性危機，而非進入破產清算的“生死時刻”，專案併購會出現“二手車效應”，即有資金壓力的房企會通過出讓比較差的專案換取資金，但會保留優質專案以圖日後絕地翻盤，“對於優質專案不但有惜售心理，或許還捂得更緊”。
此外，也有專家指出，有鑑於此前房企以併購之名發債融資，行補血之實。如何確保銀行資金能夠準確傳達至房企併購，亦是監管重點。
綜合來看，柏文喜認為，政策及金融層面的出發點是好的，但在執行中將受到上述因素影響。
值得關注的是，提振市場信心的利好頻頻傳來。1月17日，央行同步下調中期借貸便利操作（MLF）和公開市場操作逆回購利率各10個基點。三天後，2022年首月LPR釋出，1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期及以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點，系21個月以來首次下調。
