近日，中南建設旗下多家公司股權被司法凍結，大量商票逾期。對外擔保餘額升至565.28億元，占上市公司股東的股東權益的196.95%。獲深交所監管函：2015年公司股東借用個人賬戶買賣股票。員工募資/高管出資買房等風波更是讓中南蒙上一層陰影，讓人質疑“中南太難”。
繼收購禹洲旗下物業公司後，華潤永珍生活再下一子，宣告收購中南服務。
1月20日，華潤永珍生活釋出公告稱，於公告日，買方創潤髮展有限公司（公司全資附屬公司）與賣方訂立股權轉讓協議，據此買方已同意收購且賣方香港彩虹物業有限公司已同意出售南通長樂全部股權；及買方已同意收購且賣方香港樂活物業有限公司已同意出售江蘇中南1%股權。代價待由訂約雙方釐定並最終協定，但不得高於人民幣22.6億元。
1月20日，江蘇中南建設集團股份有限公司釋出公告稱，控股股東中南城投未能完成其2021年增持股份計劃及申請延長計劃實施期限。
一切，都是緣由資金鍊出現了問題。
近日，中南建設旗下多家公司股權被司法凍結，其中包括聯儲證券8697萬股，上海資料交易中心有限公司1500萬股，蘇州開平房地產開發有限公司2000萬股，執行法院均是山東青島市嶗山區人民法院，凍結時間3年。
2021年12月28日，深圳證券交易所上市公司管理一部發布《關於對中南控股集團有限公司的監管函》，監管函稱，截至2015年底，中南集團透過上述賬戶共計持有中南建設0.79%股份，但其未向中南建設如實報告該持股情況，導致中南建設2015年年度報告披露的中南集團持股情況與事實不符。
此外，飽為詬病的擔保問題依然是懸在中南建設頭頂的達摩克利斯之劍。截止2021年底，中南對外擔保餘額升至572.8億元，占上市公司股東的股東權益的199.58%。
1月5日，江蘇中南建設集團股份有限公司釋出關於為達州達開等公司提供擔保的進展公告。截至本公告日，中南建設及控股子公司對外擔保餘額為570.90億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的198.91%。
1月14日，中南建設公告為廈門子公司2.95億元收購提供擔保，截至本公告日，江蘇中南建設集團股份有限公司及控股子公司對外擔保餘額 565.28 億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的 196.95%。
真是，中南太"難"!
董監高購買自家開發房 護盤救市
2021年12月14晚間，中南建設釋出一則關於董監高購買公司房屋的關聯交易公告。公告顯示，中南高管們買自家房企的房子貌似沒有優惠，多高管及其親屬在總金額9500萬元內購買公司開發的房屋產品。
放在往日，這則公告可能並不起眼，但現在為了證明什麼呢？不好賣？
中南置地闢謠：從未有強制員工購房
2021年11月11日，有訊息稱，2000億銷售規模房企中南置地近日要求6級以上員工出資30萬元，幫助公司度過難關，“需要區域、城市公司、部門認領金額，再由下級單位分攤到6級以上員工個人頭上”。
中南置地闢謠說並未強迫員工買房，但是在現金流壓力面前，自然也就意味著中南置地也遇到了流動性困難。
旨在推動銷售回款以挽救公司流動性的努力，能不能有效和快速阻止中南置地的流動性惡化並解救現金流壓力重重的中南置地於懸崖的邊緣，確實還是一個未知數。
曾靠明星職業經理人用加槓桿的方式推高週轉速獲大發展
前幾年明星職業經理人陳凱在推動陽光城規模的飛速成長後，又幫助中南置地從南通一隅的以施工見長的公司，迅速成長為中國房地產領域頭部企業。
目前，市場結構與行業格局正在發生根本性的改變，市場正在往頭部企業、國央企及核心城市快速集中，佈局於三四線市場的高負債民營房企和中小房企很難扭轉頹勢，並還有較大的退出市場的可能。目前不少百強民營房企在公開市場的排隊暴雷，和在土拍市場的集體“躺平”就已經反映了當前這個行業十分殘酷而又無法迴避的現實狀況。
另外，在較為嚴峻的行業形勢下，地方政府為了防止專案爛尾可能引發群體性社會事件的風險而紛紛強化了屬地性的地產專案公司預售款監管，這就必然導致企業搞全員促銷和內部售房形成的銷售回款，也未必能夠被企業總部呼叫來進行全國性的流動性平衡和用於救急。
這其實也道出了中南目前的困境根源。嚴重依賴三四線城市的佈局策略，雖然支撐了中南曾經的激進擴張之路，但在不斷收緊的調控政策下，該戰略的副作用加速顯現。
要求公司內部6級以上的員工進行內部集資
無論是否要求員工集資拯救公司，這都反映了目前在地產寒冬房企的自救之術。
據內部訊息稱：中南要求6級以上的員工出30萬，幫助公司度過難關。6級員工在中南置地內部為高階經理級別，專案總以上員工。
另外據悉，此次的集資，需要區域、城市公司、部門認領金額，然後再由下級單位分攤到6級以上員工個人頭上。
如果員工萬眾一心，公司有可能度過難關。但是如果員工不願意出錢，公司會如何處理員工呢？
現金無法覆蓋短債
中南建設先後被爆出多則不利“訊息”。加上“集資”傳聞，也就是說，中南建設缺錢了。雖然對於上述傳聞，中南建設都緊急予以否認，不過正所謂“無風不起浪”，籠罩在中南建設頭頂的陰雲，被沒有完全消散。
事實上，2021年10月13日、11月15日，標普先後兩次下調對中南建設的信用評級，理由都是在說中南建設將出現流動性緊張的問題。
2021年下半年以來，多家房企因為無法如期償還債務而陷入流動性危機，包括中南建設在內的其他房企，為了不被波及，紛紛主動開始償還債務。一頓操作下來，中南建設2021年內到期債券的本金餘額僅餘2.9億元，基本沒什麼壓力了。
但是，中南建設這一系列償債行為，最終使得其籌資活動產生的現金流金額為-46.9億元。也就是說，在銷售不佳、經營性現金流下滑的背景下，中南建設不得不動用自有資金來完成償債。
“明股實債”實錘，合作專案隱匿大量負債
靠著少數股東權益的持續增加，中南建設不僅可以持續推進降槓桿的任務，與此同時取得了隱匿真實負債的效果。
近年來，中南建設借力合作開發，透過增加少數股東權益的方式來擴大規模和調整槓桿。資料顯示，2019年-2020年，中南建設少數股東權益分別為53.83億、196.62億，同比上一年分別增加了145.24%、265.24%，這使得2019年-2020年末中南建設的權益銷售比均低於65%。
而最新資料顯示，截至2021年三季度，中南建設的少數股東權益達到了227.46億元，佔所有者權益總額的比例為43.39%。而在同一報告期內，中南建設的少數股東損益為3.63億元，佔利潤總額的比例只有11.60%。
兩者相差三十多個百分點，這正是典型的“明股實債”。近年來中南建設的少數股東權益呈翻倍幾何式增長，少數股東權益和所得不成比例，被質疑存在大量“明股實債”。
中南建設將大量債務轉化為少數股東權益，用以增加資產規模降低負債總額，從而美化財務報表。
據瞭解，中南建設的基本操作，就是在專案上引入信託等非銀行金融機構，從而降低公司在專案中的股權比例，進而使得專案出表。待到專案接近完成，開始售賣時，中南建設再從信託手中回購專案股權。
而在雙方的信託計劃之中，一般會隱藏著一些非常規操作，包括“對賭”、“回購”、“差額補足”等字眼，並且存在收益固定的約定。
也就是說，信託透過注資來參與專案的聯合開發，這部分計入中南建設的少數股東權益，但其極少參與中南建設公司層面的利潤分配，而只是在單個專案中享受特定的權益，例如固定收益等。
比如某專案，在一年的時間內，中南建設引入中航信託的投資進入專案公司，因為其所持股權下降至10%，最終實現出表。而這7000萬元的投資，也並不計入中南建設的負債。待專案即將入市，中南建設回購專案公司股權，並向中航信託支付高額收益。這7000萬元，可以稱之為中南建設隱匿的負債。
而中南建設合作專案眾多，可想而知，這部分“負債”的規模有多大。一旦某些專案開發出現問題，這些暗雷也將爆炸。
畢竟，在房企信託頻頻爆雷的當下，中南建設也得當心了。
12%高息發債，毛利低、負債高等隱憂浮現
公開資訊顯示，2009年中南建設借殼上市，自2016年將總部遷至上海後踏上快車道。2020年進入房企“2000億俱樂部”，但這匹黑馬背後卻折射出毛利低、負債高、融資成本高等隱憂。
從2016年到2020年，4年間中南實現兩級跳，從百億銷售規模猛增至兩千億規模，躋身國內一線房企陣營，但同期其盈利質量卻不增反降。
這裡一方面在於快速發展下難免為求規模而不計成本，導致整體經營成本增加，另一方面則在於中南大部分土儲主要集中在三四線城市，拖累盈利水平。
2015年之前，中南銷售毛利率始終穩定在20%以上，從2016年起，中南銷售毛利率則維持在16%-20%之間，銷售淨利率則只有1%-9%左右，長期低於行業平均水平。
到2021年三季度，中南銷售毛利率為15.47%，銷售淨利率則只有5.12%，分別較年初減少1.82個百分點和4.81個百分點。受此影響，中南截至2021三季度的ROIC（投資回報比）也只有2.77%，可謂相當不理想。
2021年6月3日，中南建設發行一筆美元計價364天高階無抵押票據，規模1.5億美元，票息12%，資金用於為現有離岸債務進行再融資。值得注意的是，本次中南建設發行的美元債融資利率不僅遠超同行，而且是其存續美元票據中票息最高的。
從償債資金來源看，中南建設對外部融資較為依賴，其融資渠道較為多元，主要透過銀行借款、發債以及非標等方式融資，其中對非標融資依賴性較強，推升了整體融資成本。
實際上，中南近幾年的毛利率一直在20%上下徘徊，明顯低於行業平均水平。去年中南方面對此回應表示：由於公司過去在房地產業務領域的戰略選擇不清晰，在遠離核心發展區域的小城市郊區獲取了一些規模較大的專案，這些城市市場容量有限，專案銷售週期長，導致資金時間成本高，專案利潤率低。
股價對比高位腰斬
老股民也都知道一句話：“在股市是不看誰活得有多好，要看誰活得有多長”，當前的房地產市場大體也是這麼個情況，前所未有的寒風凜冽，行業整體如此任誰也沒辦法，只能“減負強筋”，保證自己活下去、熬過去；等待春天，剩者為王。
在2022年1月份，中南建設的股票已經從去年高位8.71元/股，跌到了4.55元/股，總市值僅剩170億元。股價直接腰斬！
從股價方面來看，截止到2021年12月31日收盤，中南建設報收於4.14元，較2020年末的7.98元（前復權價）下跌48.15%。
此前陳昱含還在業績釋出會上稱：“中南建設是一家非債務性驅動的公司，我們會繼續控制負債，爭取最晚明年實現三道紅線轉“綠”，並表示“希望投資者對年輕人有信心”。
但資本向來只會錦上添花，從不雪中送炭，截止1月7日，中南建設的股價跌到4.45元/股，總市值僅剩169.90億元。
建築領域深受房企爆雷風險傳染
與同業相比，中南建設更容易受到房地產行業整體流動性緊張的影響，因該公司還面臨著來自建築領域其他開發商的潛在金融傳染風險。
同時，市場有訊息稱中南正遭遇重大流動性危機，甚至要求員工購房。儘管中南建設對此表示否認，但空穴不來風。還有訊息稱中南建設的多筆債券按期兌付，但逾期商業票據卻越來越多，截至12月31日，有媒體統計中南建設違約商業承兌匯票，共計454筆，金額高達4.78億元。
貼現報價也是一路飆升，24%-28%，逾期的商票自然沒有什麼認可度，貼息越來越高。
標普/穆迪連續下調評級
2021年10月13日，標普表示，因中南建設銷售前景疲軟且融資渠道收緊，將其評級下調至“B”，展望穩定。
2021年10月18日，穆迪宣佈，將中南建設司家族評級從“B1”下調至“B2”，還將中南建設發行的債券的高階無抵押評級從“B2”下調至“B3”。
2021年11月15日，標普繼續釋出評級報告稱，下調中南建設長期發行人信用評級至"B-"，展望下調至"負面"，並將該公司擔保的美元票據長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。
資本眼 資本的溫情和絕情，鶯歌燕舞/萬里冰川7篇原創內容
公眾號
一個月內兩次下調中南建設的評級報告。無疑，作為全球資本市場公認的權威評級機構，標普對中南建設的形式並不看好。
旗下產業地產被主流媒體爆料質疑合法合規性
位於淄博桓臺縣上海路與裕民路交口西行路北的創智產業小鎮，從專案現場樹立起的“山東省‘雙招雙引’重點專案”“中小企業總部基地”“智慧製造產業叢集”等戶外宣傳標語中不難發現，“小鎮” 背景亮眼，釋放聚集產業要素訊號明顯。
然而，對外宣稱總投資60億元、佔地約1500畝、總建築面積150萬平方米的產城融合工業小鎮，儼然為一個工業地產與住宅地產混搭開發專案。貼有“千畝產城大盤，再造城市副中心”等字樣的沙盤內，工業廠房與住宅樓盤模型佈局錯落有致，分立道路南北兩側，兩者開發體量大體相當。
淄博市政府相關負責人在其政府網站發表觀點時表示，中南高科公司是全國具有影響力的先進製造業產業叢集投資運營商，擁有豐富的產業叢集投資運營經驗和雄厚實力。創智產業小鎮專案建設，必將為淄博承接優質資源、推動產業發展搭建起高質量平臺。
然而，有著明確“產城融合”定位的創智產業小鎮，卻有了明顯房地產化傾向。
“一邊發展產業，一邊銷售住宅，以此快速回籠資金，實現反哺產業的滾動開發模式現已過時”。亦有觀察者指出，許多進行專業化“產業地產”投資的開發商不顧產業地產的特殊性，抱著急功近利的態度進入產業地產領域，給產業地產的健康發展留下隱患。
與創智產業小鎮同步開發的創智花園（一期）
整體來看，目前擺在中南建設面前的問題主要在於以下幾點：流動性危機、商票逾期問題、鉅額擔保問題，以及不及預期的銷售問題。
當潮水退去，裸泳者也終將浮出水面！
