1月17日，1年期MLF下調10個基點之後，今天1月20日，1年期LPR下調10個基點，5年期LPR下調5個基點。這是房貸利率自從2020年4月後的首次正式降息。
5年期LPR僅僅下調5個基點，沒有跟隨MLF和1年期LPR10個點的下降幅度，也看得出，高層既想鼓勵合理的住房消費，但是又不想過度刺激樓市。
本次降息為非對稱降息，1年期LPR降低10基點，而5年期LPR只降低了5基點，說明穩定樓市依然是主要政策目標。在當前購房者置業情緒較低迷、企業資金壓力較大的情況下，降息有利於市場信心修復。隨著政策環境進一步改善，部分城市樓市有望觸底回溫，熱點一二線城市的修復速度將明顯快於三四線城市。
自2020年4月20日後，房貸為主的5年期LPR一直未變，期間一年期LPR在去年12月已經出現過下調。隨著本次5年期LPR下調，向市場釋放出積極訊號。
對於購房者來說，本次5年期LPR下降5個基點，相當於100萬貸款30年的月供降息30元，合計30年的月供節省10772元。如果貸款200萬相當於月供節省60元左右，一年將節省720元。
雖然2021年全國房地產市場成交額、成交面積均創下歷史記錄，但從去年上半年開始的各種收緊的調控政策明顯抑制了市場衝高，下半年整體市場出現了持續下調，拆分單月資料可以看到，去年12月全國商品房銷售21302萬平方米，是多年來的同期最低值，本輪樓市調整可以說是多年來市場全面速凍最明顯的一次。
而去年下半年樓市大幅降溫的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款和開發商的開發貸基本全面收緊。隨著近期央行等部門密集表態，整體看，房地產市場和房地產按揭貸款都在迴歸平穩狀態。
5年期房貸的下降代表了樓市在政策底部後，很快將出現市場底部。目前看，在四季度樓市出現政策底部後，市場底部將在2022年一季度開始出現。
2021年度房企業績榜單出爐，2021年規模房企銷售明顯低於過去三年，增速罕見出現負增長，平均目標業績完成率不到90%。
市場認為，房地產已進入青銅時代。
縱觀近年，中國輪番出臺的調控政策，提高貸款門檻，備案價、取消人才政策，限購等就是為了降低炒房熱度，降低樓市風險，預防1992年海南、1997年香港那樣的現象。
銷售額出現罕見的負增長，很多人都在疑問，房地產市場到底是怎麼了，我們又該怎麼看待當前房地產市場的發展和變化規律了？
當前的房地產市場的洗牌實際上也是很正常的一個現象，這是在整個市場發展的過程之中，原先一些比較激進的房地產開發企業將會面臨巨大的發展壓力，甚至有可能進入巨大的衰退之中，在市場的洗牌過程之中，實際上既是風險也是機遇，從風險的角度來看，一些比較知名的老牌房地產巨頭，很有可能被市場所拋棄，最終泯然眾人矣，成為被市場所淘汰的房地產企業。
第一：房企規模化的高負債不可能繼續
泰禾、蘇寧、華夏幸福、藍光、恆大、寶能、花樣年、新力、榮盛、陽光城、隆基泰和、當代、實地、協信、鑫苑、建業、綠地、中南、祥生、奧園、佳兆業……地產暴雷或有暴雷苗頭的公司越來越多。
2021年從下半年開始，房地產行業裡面吃瓜群眾最為關心的一個問題之一，就是接下來哪家房企會暴雷，或者哪些房企已經有爆雷的跡象了。即使在2020年疫情期間都沒有出現過當下這種慘淡行情，整個房地產行業風聲鶴唳，由某大財富投資產品兌付引發的“暴雷”事件在行業內持續發酵。
債務違約事件頻發，房企爆發債務危機就像一副多米諾骨牌，多家看似火熱的房企接連暴雷，債券違約主體從中小房企逐漸蔓延至行業頭部房企。
第二：2021年的18萬億將成為歷史記錄
統計局：2020年商品房銷售額173613億元增長8.7%
2021年1-11月全國商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。
預計2021年全年房地產市場銷售額將重新整理樓市歷史記錄的18萬億，但整體看，市場從3季度開始明顯加速下行，連續多月出現了同比下調。
11月單月市場成交額同比下調16.3%
拆分單月資料可以看到，11月銷售15090萬平米，是最近6年來的同期最低值，和2021年10月一樣，只高於2015年，可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。
11月單月商品房住宅銷售1.44萬億，同比下調16.3%。
整體看，2021年樓市調控影響全面出現，市場連續5個月開始同比下調，代表了市場拐點全面出現了！
2021年全年房地產市場銷售額超過18萬億創造歷史記錄的可能性非常大，但房地產調控抑制市場的影響開始逐漸出現。樓市在四季度繼續下調已經成為市場趨勢。
第三：2022年，房地產市場肯定接近天花板了！
按照2022年的市場趨勢，整體樓市將回歸到16-17萬億這個級別，很可能2021年的18萬億+成為多年來的歷史最高記錄。
一個字漲或者跌，不代表全國。既無法確定地產的宏觀調控政策（這是政府的事），也無法控制市場的資產價格趨勢（這是市場本身的規律）
從城市看，老生常談，當然還是長三角、珠三角熱得發燙，但2022年，京津冀其實從2021年年底也明顯有企穩跡象了，我反而建議可以多看看京津冀。
資料顯示從1月到12月，2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4.79萬億，同比2020年同期出現了下調，下調幅度為6.4%（具體資料見文後）
從土地市場資料看，熱度持續降低已經成為了趨勢，特別是2021年下半年以來，土地市場持續低迷。
到目前為止，普通人周圍能夠找到股市發家致富的，最後總是還給股市，而房地產作為拉動經濟的引擎，起碼核心區位的，依然值得投資。如果你人到中年，創業沒有機會了，炒股票也沒有內幕訊息，對於投資又不太熟悉，到國外配置資產也沒有條件。那麼，你抗禦通脹的工具，還應該是一二線城市的物業。
中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期看政策，那麼政策有什麼邏輯？其實歸根結底還是看經濟發展！穩定依然是趨勢。
