最近，金融政策訊息不斷，地產行業的融資環境是否會迎來春天？
任澤平先生提出的地產行業分析的框架：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，在很大層面揭示了行業發展規律。長期來看，地產行業是社會經濟發展的產物和構成，各個城市的產業與就業的結構關係在根本上決定了城市與人口的關係，決定了住房的需求型別和規模，但在地產金融化時代，金融政策的調整無疑會影響地產行業的變化。話不多說，既然近期金融政策頻出，我們先來梳理下金融政策的變化：
2021年12月3日，銀保監會新聞發言人表示，據瞭解，廣東省等地方政府和部門正在依法依規指導督促恆大集團及其所屬企業穩妥有序化解風險，積極推動專案復工復產建成交樓，銀行、保險等金融機構也正在積極參與相關工作。中國銀保監會將認真貫徹國家有關政策，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支援力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
久旱逢甘霖？恆大事件發酵以來，融資政策再收緊，監管資金嚴控，一時間風聲鶴唳草木皆兵，房企瞬間喪失騰挪空間，世茂、佳兆業、奧園等雷聲連連。銀保監會此次喊話，旨在釋放適當鬆綁的訊號，但當時沒有出臺具體政策，各大銀行也處於觀望狀態，開發商依然難以獲得新增融資。
2021年12月6日，中國人民銀行6日宣佈，決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。此次全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。
“降準”向來是大招，也是貨幣寬鬆化的重要標誌。對此，人民銀行有關負責人明確表示，穩健的貨幣政策取向沒有改變。此次降準是貨幣政策常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用於歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分被金融機構用於補充長期資金，更好滿足市場主體需求。
金融政策穩字當頭，不搞“大水漫灌”。此次精準更深層次的原因是2021年三季度的GDP同比增速為4.9%，降至5%以下，環比僅增長0.2%，經濟出現了新的下行壓力。雖說放了大招，但不是“大水漫灌”，更沒有定向支援地產行業，遠水解不了近渴，望梅止渴罷了。
2021年12月20日，人民銀行與銀保監會聯合出臺通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置專案併購的金融支援和服務。《通知》主要圍繞六方面內容展開，包括：穩妥有序開展併購貸款業務、加大債券融資支援力度、積極提供併購融資顧問服務、提高併購服務效率、做好風險管理，以及建立報告制度和宣傳機制。
房企暴雷者多，併購是化解債務的重要方式，一個願買一個願賣，但願買的不見得有籌碼，民營企業早就失去了騰挪空間，國央企的資金也有限，所以併購貸無疑是個突破方向。
2022年1月6日，財聯社記者從房企人士處獲悉，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。1月10日，財聯社記者從多家大中型銀行獲悉，此前已收到監管層要求金融機構對房地產行業併購提供金融支援的相關通知，銀行已做好房地產併購貸款等業務的額度安排。
2022年1月17日，浦發銀行在銀行間債券市場釋出公告，將於1月21日簿記發行房地產專案併購主題債券，本期債券規模為50億元，期限為3年，募集資金用於房地產專案併購貸款投放。該筆債券為金融機構發行的首單房地產專案併購主題債券。
此前，併購貸被劃入“三道紅線”的統計範圍，導致併購活動基本停止了，忙於自救的房企兄弟們只能自求多福，坊間似乎再無“接盤俠”。此時，為了化解行業債務危機，定向將併購貸恢復自由，併購貸會去支援誰呢？話說部分大型國央企已攜巨資和放大鏡開始覓食了，近期媒體也報道了部分專案成交的故事。
2022年1月18日，國家發展改革委政策研究室主任金賢東在新聞釋出會上表示，去年個別高槓杆房地產企業因自身經營問題發生境外債違約事件，導致中資境外債市場房地產板塊出現短暫恐慌情緒，這屬於市場的自我調節，不會影響中資境外債市場的整體功能。長期看，中資境外債市場將進一步成熟和完善。
“東方不亮西方亮，黑了南方有北方”，民營企業在國內融資難、融資貴，加之匯率優勢疊加，境外發債受到熱捧。面向國內國外兩個市場，兩手都要抓，兩手都要硬，不止是房企，其它行業的企業都在競相發行美元債，甚至包括大型國央企。但近半年以來，多家房企出現大量美元債違約，導致境外債市場對大部分中資房企失去信心，甚至波及到其它行業。此次發言，說明不能“一粒老鼠屎糟蹋一鍋粥”，謀求發展怎麼能關閉國門，怎麼能拒絕便宜的外資呢！
2022年1月21日，國家外匯管理局在國新辦釋出會上披露，2018年至2021年，外資累計淨增持中國境內股票和債券超7000億美元，年均增速34%。利用兩個市場、兩種資源，隨著中國金融開放不斷擴大，未來還會有更多的國際資金參與中國金融市場。這再次說明，我們熱烈歡迎外資投資中國，看多中國經濟。
2022年1月17日，人民銀行開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作，期限為1年，中標利率2.85%，較上期下降10個基點，這也預示著LPR利率即將下調，因為LPR報價是在錨定中期借貸便利（MLF）利率的基礎上加點形成的。
果不其然，2022年1月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈的2022年1月貸款市場報價利率（LPR）顯示，5年期LPR下調5bp至4.6%。此外，1年期LPR繼去年12月下調5bp後，進一步下調10bp至3.7%。
2020年4月以來的首次下調5年期的LPR，對於地產行業頓時歡呼雀躍起來，主要由於個人購房的按揭貸款利率與此掛鉤，利率下調無疑有利於刺激樓市、修復預期，因為信心比黃金更重要。簡單換算一下，假設房款150萬，貸7成，5年期LPR調降至4.6%後，假定房貸利率不加成上浮，購房者的月供可少付約30元，能否刺激住房消費？讓我們拭目以待。
2022年1月18日，經濟日報評論稱，要釐清“降息”與房地產市場的關係。2022年1月17日的“降息”主要目的有二：一是春節臨近，旨在平滑春節期間的流動性；二是降低金融機構的資金成本，引導金融機構降低對實體經濟的信貸成本，貨幣政策逆週期調控靠前發力。不能透過此次“降息”進一步推匯出房貸市場、房地產市場即將回暖。
此評論可以用“一語中的”來形容，一是沒有說當前在放水刺激樓市，二是對於錢枯的地產行業來說，只是杯水車薪。一個字“絕”！
2022年1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步迴歸常態，市場預期穩步改善。從資料上看，2021年末全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點。其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較去年三季度多增1578億元。
此外，還表示下一步央行將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支援力度，因城施策，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
由此可見，央行也發現去年下半年“開的藥”有點猛，但去年四季度末以來確實在發力救市，並且效果顯著，至少多增加了1578億元的房地產貸款，實屬可貴。當然，央行也會保持定力，金融政策不會左右搖擺，政策目標還致力於探索新的發展模式。
還是那句話：不要把長期問題短期化，不要把系統問題碎片化。
在“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”的經濟大背景下，從去年12月底至今，上述金融政策頻繁出臺，無疑有刺激樓市、修復預期之意，但也是不得已為之。
一是，房地產行業增長趨緩，房企縮表的同時，社會問題叢生。2021年度投資增速降低至4.4%，銷售金額增長低於5%，銷售面積增速低於2%。處在縮表寒冬期的房企，為了續命不得不裁員，衍生引發的還有房鬧四起、拖欠農民工工資、供應鏈的商票違約，以及各地土地流拍不斷，地方平臺的債務累積，等等，導致各類社會問題在不斷累積，社會經不起再多摺疊。
二是，當前在新的經濟格局重構過程中，房地產投資增速大幅下滑，嚴重拖累經濟。1月17日統計局釋出的資料顯示，2021年，中國國內生產總值為114.4萬億元，按不變價格計算，比上年增長8.1%，兩年平均增長5.1%，年增速達8.1%固然相當漂亮，但三季度和四季度同比增長分別只有4.9%和4%，處於快速收斂狀態。房地產投資負增長，宏觀經濟增速下降，足以見得，房地產與經濟發展的高度相關性。
三是，大國博弈、“貨幣戰爭”。美英等國近年來不斷量化寬鬆，導致其通貨膨脹嚴重，物價高漲，這可能會倒逼美元貨幣寬鬆時代的終結，所以美聯儲喊出2022年要加息三次，英國在2021年底突然率先加息。對於中國外貿來說，國際需求可能會減少，進而影響出口。眾所周知，2021年全球疫情肆虐，“世界工廠”的機器率先復工復產，出口暴增全面支撐了2021年的經濟增長，但其拉動馬力可能在2022年會被削弱，所以國內貨幣政策及時寬鬆，有利於刺激消費，穩住內需，進而拉通投資。要實現穩增長，還是“三駕馬車”的故事。
2021年12月11日，中央財經委員會辦公室副主任韓文秀、國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆等對中央經濟工作會議做了權威解讀，並提出重要定調：房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。
“經濟是肌體，金融是血脈，兩者共生共榮”，金融作為現代經濟的血液，絕對不能出現“信貸塌方”！金融政策調整事關全域性，意義重大。
至於房企能否就此絕處逢生，觸底反彈？初步來看，目前的金融政策還不足以支撐萬億行業立即恢復，觸底反彈還需要時間，需要系統性的政策綜合發力。
最近，除了宏觀層面的金融政策之外，很多地方的公積金政策相繼在鬆動，放鬆預售資金監管也打響了第一槍.......
2022年，必將是貨幣寬鬆的大年，由此可以充分相信中國經濟會更好，地產行業會更好！
最後弱弱地提醒一句：珍惜信用，企業如此，個人也是如此！
