本文來源：時代週報 作者：劉婷
物業股上市熱潮褪去，物業企業不再將IPO當成唯一出路。相比漫長的募資過程，賣身更能解資金之渴。
1月20日晚，華潤永珍生活（01209.HK）公告稱，公司計劃收購中南集團旗下核心物業主體企業江蘇中南全部股權，收購代價不高於22.6億元。江蘇中南為中南服務的運營主體。2021年11月12日，中南服務剛透過港交所聆訊。
在融資收緊、樓市下行的背景下，出售物業公司是最快的變現方式之一。曲線上岸的故事在半個月前已上演。
1月5日，禹洲集團（01628.HK）和華潤永珍生活先後釋出公告，華潤永珍生活擬收購禹洲物業，交易金額不高於10.6億元。禹洲物業是禹佳生活服務集團旗下物管集團。2021年，禹佳生活服務集團曾二次遞交招股書，均以“失效”告終。
在這場收併購大潮中，央企國企成為高頻買家。在此推動下，物業行業拉開“大魚吃小魚”序幕。
華潤永珍生活積極外拓
半個月內連下兩單，華潤永珍生活的擴張野心顯露無疑。
2021年，華潤永珍生活定下“2021年實現第三方拓展4500萬平方米”的規模增長目標。半年報資料顯示，2021年上半年，華潤永珍生活第三方外拓面積為1765萬平方米。
收購禹洲物業，將為華潤永珍生活再拓疆土。禹佳生活服務集團招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務為127個專案提供物業管理服務，在管面積1760萬平方米，訂約管理服務專案177個，訂約管理面積2660萬平方米。營收方面，2018年、2019年和2020年複合增長率為26.9%；淨利潤複合增長率55.9%。
對於此次收購，華潤永珍生活稱，禹洲物業於福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理專案。收購事項將擴大華潤永珍生活服務範圍，加強在上述地區的物業管理組合，透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。
物企競爭如今已進入白熱化階段，擴張速度決定規模比拼成果。相較於自有物業擴充套件，收併購週期更短、效率更高。
（圖源：視覺中國）
收購深耕長三角的中南服務，是華潤永珍生活“走出去”的重要舉措。截至2022年1月20日，中南服務在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計5年內在管面積達9000萬平方米以上。
華潤永珍生活表示，收購中南服務事項將增加集團在上述地區的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區域協同價值。
關於華潤永珍生活的收購標準、投後管理和未來收購計劃，時代週報記者於1月21日發函至華潤永珍生活相關部門，截至發稿未獲回覆。
賣物業降負債
買方透過買買買擴大市場佔有率，而賣方則以出售資產快速回籠資金。當物業股熱度不再，調整上市計劃是更明智的選擇。
禹洲方面表示，通過出售物業有利於禹洲降負債、降槓桿，最佳化現有負債結構。出售物業後，禹洲將重新調配財務資源至其他業務，用於公司未來發展。鑑於目前已有多家物企招股書失效，物業股估值整體下行，現階段上市也難以體現中型物管公司的投資價值。禹洲集團在積極調整上市方案及策略，未來將更加註重商業資產的運營及管理。
資本市場降溫已成共識，中小物企放棄上市、選擇出售股權或成趨勢。
1月21日，中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙在接受時代週報記者採訪時表示，當前禹洲集團和中南集團等開發商都面臨資金鍊緊張和流動性問題，需要優質資產變現還債。目前物企上市估值較低，發售也不理想，並不能募集大量資金。
“如果開發商資金鍊緊張、物業估值低等條件持續不變，未來半年還會陸續有一些公司會公佈放棄上市被併購。”楊熙表示。
在收併購推動下，不同量級之間的企業差距逐漸拉大，物業行業頭部效應漸顯。
克而瑞物管資料系統監測資料顯示，2021年物管企業的TOP10門檻值大幅提升，前十企業門檻為在管面積值2.7億平方米以上，較2020年數值提升8300萬平方米，增幅為44.39%。
