摘要：（報告期2021.12.17-2022.01.17）保障性租賃住房熱議不斷，住房租賃企業積極爭取首批保障性租賃住房REITs發行名額。
觀點指數保障性租賃住房熱度不減，多地頒佈相關檔案推進建設發展。同時，隨著保障性租賃住房被納入公募REITs試點範圍，租賃住房資產證券化迎來曙光，投融管退實現閉環將成為可能。
此外，江西、合肥、上海等地鼓勵保障性租賃住房專案申報REITs。企業層面，人才工作集團擬就“廣州香雪國際公寓”作為基礎資產發行保障性租賃住房REITs；華髮股份正在籌劃“華髮租賃住房二號儲架REITs”50億元儲架專案申報發行工作，預計將於近期獲得批覆。
從目前企業動作來看，首批發行保障性租賃住房REITs的或為國資企業。
保障性租賃住房的重要供給之一，是租賃用地建設保障房專案。近日，上海、廣州、深圳、福州等地完成第三次集中供地，其中上海成交9宗純租賃用地，3宗涉租賃用地，總建面94.35萬平方米。
回看12月租賃市場，租金下行趨勢持續，租賃市場進入春節前淡季時間，企業應注重租期長短租結合，避免淡季造就房屋空置率過長，損失過大。
而市場淡季並沒有阻擋企業拓張的腳步，泊寓、冠寓、瓴寓等市場化企業有新增專案落地，專案開拓以一線城市為主戰場。
推進保障性租賃住房申報REITs
保障性租賃住房熱度不減，多地印發關於加快發展保障性租賃住房的相關檔案，推進保障房穩健規範發展。同時，保障性租賃住房專案REITs試點成為多個城市的熱點話題。
來源：觀點指數整理
其中，甘肅、河北、江西、安徽、福州、湖南等地相關檔案中均提及明確人口淨流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，解決新市民、新青年等群體的住房困難問題。
保障性租賃住房以建築面積不超過70平方米的中小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，同時支援銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等舉措，推動實現全體人民住有所居。
相較於公租房專案，保障性租賃住房專案主要是面向城市新市民、新青年人群，緩解城市住房壓力。在如今加速發展下，市場化企業有機會參與其中的建設運營管理環節中，有助於提升專案運營管理能力和品牌價值。
關於住房租賃企業資金監管方面，上海出臺了《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》，詳細介紹關於租賃企業資金監管方面的工作細則，規範租賃企業健康穩健發展。
本次新頒佈《細則》中適用範疇是透過長期租賃、受託經營等非自持方式籌措存量住房，從事住房租賃業務的輕資產住房租賃經營機構，其住房租賃交易資金的監督管理適用本實施細則。
對於資金監管，早於在去年2月，上海出臺了《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》相關檔案，兩者內容對比詳見下表。
來源：觀點指數整理
值得注意的是，對於租賃企業資金監管方面，北上廣深等城市相關資金監管檔案中提及，住房租賃企業應在當地註冊的商業銀行中，設立住房租賃資金監管賬戶，商業銀行成為租賃企業資金監管最常用的平臺。
關於保障性租賃住房REITs，江西、合肥、上海、福州、湖南等地鼓勵在確保保障性租賃住房資產安全和規範的前提下，推進保障性租賃住房專案申報基礎設施領域不動產投資信託基金。
租房淡季，企業如何應對？
春節前淡季時間，租賃市場降溫持續，企業在篩選租戶時候應該注意長短租期結合，避免因春節期間退租過多導致空置率上升。
資料來源：全國房價行情網，觀點指數整理
12月，北京租金達113.83元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市；其次是深圳，平均租金單價為96元/月/平方米。
值得注意的是，上海、杭州、南京等地租金單價從9月開始一直呈下降走勢，多地租賃需求下降，市場降溫明顯。
同比方面，多個城市較2020年同期實現大幅上漲，漲幅從8.56%到40.59%不等，租賃市場活躍度大幅提升。其中，深圳同比漲幅最大，達40.59%，廣州、成都同比漲幅也不容忽視，分別是39.31%以及35.36%。2020年同期租賃市場遭受疫情衝擊，租賃需求大幅下降，市場冷淡。
從同比資料攀升來看，多地已經從疫情創傷中恢復，步入穩定發展。
環比方面，一線城市除深圳實現環比上漲5.74%之外，北京、上海、廣州均出現不同程度下降，其中北京降幅最大，達4.73%。其他城市除廈門和福州外，均出現不同程度下降，降幅從0.9%到12.11%不等。
信貸支援租住產品，企業聚焦中大型專案
來源：觀點指數整理
12月，興業銀行及國家開發銀行等為建設保障性租賃住房提供貸款服務。其中，興業銀行為雙利城央府專案落地保障性住房租賃貸款1億元，期限23年。國家開發銀行向國房集團保障性租賃住房專案授信6.8億元併發放首筆貸款2.08億元。
信貸端聚焦保障性租賃住房專案建設管理，推進專案落地，助推城市保障性租賃住房市場供給端穩定發展。
從市場化企業擴張專案來看，住房租賃企業更加聚焦中大型專案的發展。朗詩寓與蘇州科技城就菁英公寓城市更新專案達成合作，該社群為蘇州科技城配套人才公寓及保障性租賃住房專案，合計規模約9.3萬平方米。
此外，由首開股份、保利發展聯合開發的首開保利·樂尚N+公寓專案一期開業，可提供住房845套，二期近2000套房源預計將於今年6月入市。
從企業拓展城市方面看，北京、上海、深圳、南京等人口淨流入大城市一直是首選。
投資機構與房企系品牌牽手
近期，投資機構與房企背景品牌聯手交易住房租賃專案頻現，其一是領盛與景瑞不動產攜手投資上海虹橋核心區域的長租公寓專案，其二是方隅控股與投資機構KKR達成合作，收購北京一個規模多達3000餘戶的大型租賃公寓社群。
來源：觀點指數整理
從兩者合作模式來看，領盛與景瑞不動產的合作是雙方共同收購上海虹橋良華購物廣場（西區）專案並改造升級為悅樘｜虹橋長租公寓專案達成合作，打造以品質公寓+共享社群+配套商業的多業態融合開放式街區。其中，悅樘優選與悅樘臻選共計583套公寓，根據街區不同定位分佈，完善配套內容。
方隅控股與KKR雙方就收購位於北京雙鐵TOD之上的3000多戶的大型租賃社群達成合作。本次合作將依託方隅在基金管理、開發管理、運營管理等各方面的綜合能力，實現資產增值。
從兩者合作的專案看，收購標的產品型別與專案運營管理都存在差異，主要是由於品牌戰略發展方向不同以及投資機構偏好差異導致。
此外，近些年投資機構與房企系品牌企業的合作頻頻，如旭輝瓴寓與GIC成立長租公寓投資平臺、龍湖集團與CPPIB共同設立長租公寓投資平臺、中駿方隅與基匯資本合作成立長租公寓投資平臺、平安不動產和旭輝瓴寓達成合作協議等，投資機構似乎更加青睞房企品牌企業。
保障性租賃住房REITs首批發行見曙光
隨著以保障性租賃住房為基礎資產的REITs申報試點工作推進，有望在近兩年實現成功發行，並將為租賃住房REITs的發行起引導作用，同時為住房租賃企業實現投融管退全流程閉環積累專案經驗。
來源：觀點指數整理
近期，廣州人才工作集團與建行廣東分行、建信基金、建信資本就“廣州香雪國際公寓”作為基礎資產，為人才工作集團發行保障性租賃住房REITs產品簽署《保障性租賃住房REITs專案合作》。
據觀點指數了解，專案底層資產廣州香雪國際公寓是由廣州開發區、黃埔區政府高標準投資興建的科學城內公共配套專案，公寓總建築面積約20萬平方米，佔地面積約6.3萬平方米，有各式酒店公寓客房1021套，車位1138個。
廣州人才工作集團透過REITs發行募集資金，再轉投資實現二次擴募再投資的良性迴圈模式，從重資產運營轉換為以資產及基金收益管理為主的業務模式，實現輕資產+重運營的迴圈運作模式，在擴大資產總量的同時助於盤活存量資產，獲得REITs份額分紅及未來溢價。
此次四方協議的簽署，打通保障性租賃住房專案合理退出渠道，有效盤活企業存量資產。
透過公募REITs將流動性較低的保障房專案轉換為流動性較好的金融產品份額，有助於盤活存量保障房專案，並帶動增量投資，擴大資產管理規模。
據觀點指數了解，雖然當前保障性租賃住房REITs獲多項政策支援鼓勵，但政策落實過程中仍會碰到各種難題，如企業關注的專案納保等相關實施流程細則還未明確。
不少企業表示，正在積極對接政府部門，瞭解相關的流程細則，推進保障性租賃住房REITs工作的進行。從目前情況來看，國資背景企業或成為首批發行保障性租賃住房REITs產品的先行者。
