貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
2021年，國內大宗交易基本恢復正常發展，上海重回千億量級，北京交易總額居歷史第二，深圳寫字樓和零售資產交易額大幅提升，廣州工業物流資產受投資機構追捧。
2022-01-18
來源：投資與地產
2021年，中國經濟整體繼續回升，IMF最新預測表明，2021年我國經濟增速將達到8.0%，中國經濟資料的持續攀升，提振了國內外投資者對國內大宗交易市場的信心。
據第一太平戴維斯資料顯示，2021年中國大宗投資市場完成交易總額達人民幣3,645億元，同比上升28%。
其中，一線城市繼續往年的火爆，北上廣深的成交額佔總成交量的66%。在國際差旅反覆間斷的持續影響下，外資在國內的投資交易受限，內資交易佔比延續了2020年的主導地位，為78%。
從成交業型別來看，寫字樓依舊是交易主體，佔到總成交量的43%，零售物業交易上揚，而產業物流、資料中心的交易額在過去一年實現快速增長，成交量同比幾乎翻倍，佔總成交額31%。
在2021年的大宗交易市場在諸多資料背後，2022年國內投資市場的走勢也漸漸清晰：
首先，短時間內國內房企仍將持續暴雷，2022年將成為資產收併購大年。2021年，國內房地產企業相繼暴雷，為了穩定現金流，大多房企選擇出售資產。而私企出售、國企接盤漸成趨勢，這也造成了2021年國內投資資金的活躍。隨著房企的持續自救與轉型，預計2022年將會有更多優質物業入市，2022年的大宗交易市場或將空前活躍。
其次，2022年中國投資市場或將迎來外資資金注入的高潮。2021年，外資雖受國際交通管制等硬體因素影響，但對於國內一線城市的佈局並未減少，與2020年基本持平。
且值得注意的是，以黑石、高盛為代表的幾大外資基金巨頭在2021年下半年，都表示將在未來加大對亞洲尤其是中國內地的物業投資，這將給予投資者強大的投資信心，在幾大外資巨頭的帶動影響下，外資投資者將加速湧入。
第三，產業物流、資料中心等新興資產交易繼續強勁增長，外資資本獨大局面或將改變，內資企業爭相入局。產業、物流園區以及資料中心的交易量呈現連年增長，但板塊市場基本是由境外資本主導。
而2021年，一方面是房企的轉型需求，另一方面是源於投資回報率的凸顯，一些境內投資者和開發商進入或擴大在該領域的佈局。2022年，隨著房地產投資信託基金的逐漸成熟，內資對於該領域的投資佈局將持續加大。
第四，辦公物業成交佔比將繼續穩居第一，零售物業的收購趨向具有豐富運營經驗的資本，租賃型住宅物業資產受資本青睞。
雖然傳統寫字樓資產在近年的回報率與一些基金的回報預期不符。但在整體寫字樓市場重新回升下，2022年會是長期投資者擴充其資產組合的較好時期。
同時，零售物業受疫情與電商影響較大，一般資本大多對其持謹慎態度，而那些具有豐富運營的資本開始明顯趁機加碼佈局。在頭部資本，如黑石與華平等的帶動下，租賃型住宅漸受市場矚目。
2021年部分商業地產大宗交易明細：
資料來源：睿和研究、房訊網、貓頭鷹研究所
北京全年大宗交易總額居歷史第二
疫情常態之下，大宗物業流動性加強，北京投資市場在過去一年實現了強勁反彈，全年成交總額居歷史第二，內資成交額顯著攀升。
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CBRE《2021年北京房地產市場回顧與展望》
據世邦魏理仕資料顯示，2021年北京大宗交易市場共錄得40筆交易，交易總額達714.7億元，同比增長13%，僅次於2019年位於歷史第二高，其中6筆超過30億元的超大體量交易佔總交易額的的48%，頭部集中度較高。
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CBRE《2021年北京房地產市場回顧與展望》
在買家型別方面，2021年，內資買家在超大宗交易上非常活躍，使得內資成交金額進一步攀升，佔全年總成交額的78%；全年外資佔總交易額22%，維持較活躍的水平，體現境外投資者看好北京商業地產中長期基本面，尤其是第四季度，境外資本活躍度反彈，佔總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權基金聯合遠洋資本，KKR聯合方隅控股進行的投資。
在物業型別方面，全年辦公物業佔總成交額的68%，佔比為近年最高，反映在整體市場的波動性和不確定性下，辦公物業的價值韌性和防禦性凸顯。企業自用買家尤其是科技企業繼續購置寫字樓，如北京信安世紀和拓爾思兩家上市科技公司分別買入位於泛中關村區域東昇子市場的金隅智薈中心獨棟作為辦公自用。
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CBRE《2021年北京房地產市場回顧與展望》
在成交區域方面，交易熱點重回核心區域，朝陽及海淀兩區成交額佔比超過65%；豐臺及通州等非核心區大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來的不確定性讓買家更加重視核心區域的產業基礎和區位優勢。
上海大宗交易重回千億，蟬聯全國第一
上海投資市場重返千億量級，內資仍佔主導，外資持續活躍，資料中心成為交易新熱點。
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CBRE《2021年上海房地產市場回顧與展望》
據世邦魏理仕資料顯示，2021年上海大宗交易市場共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級，達人民幣1,044.3億元，同比上漲51.3%。
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CBRE《2021年上海房地產市場回顧與展望》
從物業型別來看，寫字樓相關物業依舊是主導地位，成交佔比52%。買家型別主要以TMT、生物醫藥為主。其中TMT行業成交額增長近9倍，生物醫藥行業成交額增長約兩倍。
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CBRE《2021年上海房地產市場回顧與展望》
從區域來看，2021年上海寫字樓中大型成交主要集中在楊浦、陸家嘴、CBD、世博前灘等區域，北外灘、徐匯、虹橋商務區緊隨其後。
值得關注的是，2021年上海商務園區投資型交易筆數首次超過傳統商辦專案，除核心板塊的成熟專案外，主打生命科學產業的商務園區得益於環評所帶來的租金溢價而備受投資者追捧。
工業物業成交錄得大幅提升，佔比15%，尤其是錄得多筆物流資產包交易。受益於線上新經濟而加速發展的資料中心連續三個季度錄得成交。
此外，年內上海綜合體物業成交比例較去年有所上升，達9%，並且，以商場為代表的資產包帶動了2021年交易標的增大。比如，博楓以89億元收購上海悅薈等五個購物中心，以及平安收購上海來福士廣場和長寧來福士廣場的部分股權。長租公寓在近年持續被投資者看好，不少外資資本聯合本地開發商進行了公寓專案的改造。
投資者型別方面，內資買家依舊佔據絕對主力地位，外資買家參與度較上年也有所提升。外資買家中開發商佔比明顯上漲，其資產多配置於酒店、物流等與消費升級相關的物業型別。另外，外資地產基金公司則更偏好傳統寫字樓、零售或綜合體專案。
深圳寫字樓和零售資產成交額大幅上升
2021年深圳大宗交易市場交易規模已經基本恢復至疫情前水平。寫字樓成交帶動帶動年度成交額重回疫情前的200億以上。
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CBRE《2021年深圳房地產市場回顧與展望》
據世邦魏理仕資料顯示，2021年深圳大宗交易市場全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計219.4億元，同比上升31.0%。
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CBRE《2021年深圳房地產市場回顧與展望》
寫字樓交易佔絕對主導，成交額佔比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過人民幣140億元，交易集中在核心區域，且買家多來自科技企業，購買目的以自用需求為主。
綜合體交易成為年內第二大需求成交型別，成交額主要來自某資產包，該資產包的標的物業為一個城市綜合體，涵蓋寫字樓、酒店、商業和公寓，總成交金額高達人民幣66億元。
此外，包括倉儲在內的工業物業得益於其良好的租賃表現、單體投資額較小以及部分專案可以透過城市更新實現價值重塑，持續受到投資者的熱捧。
市場參與主體方面，企業是整體市場的主要買家來源，佔比為76.0%。除寫字樓交易外，年內的商業和工業物業成交的買家也以企業為主。而從賣方來看，開發商為主要的賣方構成。與此同時，受自用型購買的帶動，資產型交易佔主流，佔比為60.9%。
廣州優質工業物流資產受投資者追捧
相比其他一線城市而言，越來越多的機構投資者透過購買工業物流和另類資產，進入大灣區的地產市場，在廣州，物流資產倍受投資者歡迎。
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CBRE《2021年廣州房地產市場回顧與展望》
據世邦魏理仕資料顯示，2021年廣州錄得交易14宗，總成交金額約為102億元人民幣（未統計關聯交易），同比減少38%。
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CBRE《2021年廣州房地產市場回顧與展望》
另外，從成交的物業型別來看，44%的成交案例是寫字樓，但單個成交的金額較小，十億元以上的交易僅錄得1宗。寫字樓買家仍以自用需求為主。
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CBRE《2021年廣州房地產市場回顧與展望》
零售方面，領展32億收購太陽新天地購物中心的交易推動商業物業資產佔到總成交的33%。
值得注意的是，在廣州，物流資產倍受投資者歡迎，相比寫字樓和商場，越來越多的機構投資者透過購買工業物流和另類資產，進入大灣區的地產市場，包括黑石購買富力物流園、吉寶購買的資料中心資產包，以及領展購買的第一產業物流園資產包等。
隨著大灣區內更多交通及基礎設施建設不斷完善，加之政策利好，物流園、商務園區、資料中心、養老地產和長租公寓，都成為了近期機構投資者所關注的物業型別。
本文資料來源：
CBRE，2021年北京/上海/廣州/深圳房地產市場回顧與展望；
戴德梁行，2021年北京/上海房地產市場回顧與展望。
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