1月17日,國家統計局公佈了2021年國民經濟執行情況以及房地產行業資料。2021年全年國內生產總值達到1143670億元,按不變價計算,比上年增長8.1%。中國房地產行業交出了一份不錯的成績單,全年規模再創新高。
2021年,全國房地產開發投資147602億元,比上年增長4.4%;全國商品房銷售額再創新高,達181930億元,增長4.8%
。2021年上半年商品房銷售面積較下半年同比增13個百分點,上半年較好的市場表現是全年創新高的主要支撐。
國家統計局局長寧吉喆表示,房地產一系列資料表明,2021年我國房地產市場總體穩定,房地產增長對經濟增長總體上起到了拉動作用,2021年,房地產業增加值比上年增長5.2%,拉動整體經濟增長0.4個百分點。
誠如我在剛剛過去的丁祖昱評樓市年度釋出會上所言,房地產仍將是壓艙石和支柱產業
,經過5年的高位執行且再創新高,但行業下行並真正迎來負增長時代已然成為共識,未來,
行業規模將回到五年前。
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01 全年規模再創新高
市場行情高開低走
2021年,商品房銷售面積17.9億平方米,比上年增長1.9%;商品房銷售額18.2萬億元,增長4.8%。上半年市場表現是全年創新高的主要支撐,2021年上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%。
從單月資料來看,12月商品房銷售表現如期“翹尾”,但低於歷史同期。資料顯示,12月全國商品房共計銷售21302萬平方米和20263億元;環比分別較11月上漲19%和17%,同比分別下降15.6%和17.8%。
實際上,受房企端“以價換量”和居民端信貸環境寬鬆兩方面影響,部分居民住房消費需求得以被挖掘激發後持續釋放。11月和12月兩月單月銷售環比均增長19%。
首先,年末信貸環境迎來邊際寬鬆。1月17日,央行超量續做到期中期借貸便利(MLF),並下調MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點,這是繼2021年12月降準僅一個月後又一大動作。
此外,11月以來,深圳、廣州、中山、無錫、湖州等多個城市涉房貸款利率下降,合肥、廣州、濟南等房貸放款速度顯著加快,居民信貸環境逐漸放鬆。
另一方面,房企在資金緊張壓力下開展多輪次 “以價換量”,降價潮在全國進一步展開。12月全國商品房銷售均價環比再降0.9%。
圖:全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(單位:萬平方米、億元)
資料來源:國家統計局
全國曆年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢(單位:%)
資料來源:國家統計局
02 全國商品房銷售均價
較年初降14%
根據全國商品房銷售面積和銷售金額估算,12月商品房銷售均價下降至9512元/平方米,環比再降0.9%,較年初1-2月下降14%。
1月15日,國家統計局公佈了全國70個大中城市商品住宅銷售價格,環比總體延續四季度以來的下降態勢,同比漲幅回落。70個大中城市中,有15個城市新房價格環比上漲,較11月增加了6個;僅有6個城市二手房價格環比上漲,較11月增加了3個。
從各能級城市表現來看,12月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%。其中,廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%。
從房價同比漲幅來看,12月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上漲2%和1%,其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。多個城市出臺二手房交易指導價後,2021年二手住宅房價遭遇較大降幅。
2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環比走勢
資料來源:國家統計局
2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數同比走勢
資料來源:國家統計局
03 竣工面積創新高
土地購置面積大降三成
2021年,房地產開發企業房屋施工面積97.5億平方米,比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米,下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米,增長11.2%。
下半年,全國房屋施工、新開工和竣工累計增速逐月回落,房地產開發企業債務暴雷頻發、城市銷售表現不佳的情況下,已無心力再增加建築方面的資本投入,悲觀預期之下,減緩施工進度和降低施工強度成為必然選擇。
單月來看,12月全國房屋新開工16075萬平方米,環比11月持平,同比降幅擴大至31%,較11月擴大了10個百分點。傳統“年底開工潮”不再,這也意味著,民營開發企業當前仍處於較大困境中。
12月全國房屋竣工面積如期創新高,單月規模達32658萬平方米,同比增1.9%。無論是居民還是房企,“保交付”已成為一致的迫切需求,房企投入較往年更大的施工強度以落實竣工目標。
房地產開發企業新開工面積月度走勢(單位:萬平方米)
資料來源:國家統計局
房地產開發企業竣工面積月度走勢(單位:萬平方米)
資料來源:國家統計局
從土地購置情況來看,2021年,房地產開發企業土地購置面積2.2億平方米,比上年下降15.5%;土地成交價款1.8萬億元,增長2.8%。12月,土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元,同比分別下降33%和4%。
土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下,民營開發企業多已無力購置土地,受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業投資規模。
全國房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款增速
資料來源:國家統計局
04 全國房地產開發投資再創新高
國家統計局資料顯示,2021年,全國房地產開發投資14.8萬億元,比上年增長4.4%。12月單月完成開發投資額僅10288億元,同比下降13.9%,為4年同期新低。
從12月新開工和土地購置面積超30%的降幅來看,已無力支撐起行業投資規模。房屋竣工面積的高量表現則對收窄整體投資增速降幅有一定幫助。
從投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負增長來看,當前房地產業仍處於“資金緊張,信心缺失”的下行深水區。與新房銷售年末翹尾表現不同,房地產業仍未到達回暖時刻,開發企業的投資熱情和投資動力均已降至歷史低點。
全國房地產開發投資額月度走勢(單位:億元)
資料來源:國家統計局
2021年房地產市場整體呈現前高後低的特徵,上半年,城市住房需求尤其是改善型住房需求穩步釋放,但下半年新開工、土地購置和開發投資均降至冰點,“以價換量”和信貸寬鬆對年末市場“翹尾”起到一定的積極作用。
但實際上,正如我在丁祖昱評樓市年度釋出會上所言,在本輪信貸、融資、土地等各方面調控之下,部分城市已存在較大購買力透支問題,短期行業面臨的下行壓力仍然不容忽視,預計今年一季度,商品房銷售規模仍將處於下調築底過程中。
房企拿地方面,土地市場冰點狀態將延續。房企資金鍊緊繃與新房銷售遇冷下,將對專案施工持謹慎態度,新開工將進一步放緩。土拓投資有限且建安投資乏力下,開發投資規模失去有力支撐,房地產業相關產業的消極預期下投資增速將繼續回落。
房地產行業規模經過5年的高位執行且再創新高,但市場下行趨勢難掩,房地產行業將真正迎來負增長時代。