(曲濤/文)國家統計局今日(1月17日)公佈的《全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,2021年全國房地產開發投資147602億元,比上年增長4.4%。商品房銷售面積179433萬平方米,比上年增長1.9%;商品房銷售額181930億元,增長4.8%,投資和銷售資料均創歷史新高。
國家統計局局長寧吉喆表示,房地產一系列資料表明,2021年我國房地產市場還是總體穩定的,堅持“房住不炒”的定位,積極穩妥實施房地產長效機制,不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段,著力穩地價、穩房價、穩預期,積極防範潛在風險。另外,房地產市場供給在逐步最佳化。隨著房地產調控政策的穩步推進,房地產開發企業發展更加穩健,房地產行業正在向著集約、高效、長期、健康、穩定的方向發展和轉變。隨著房地產長效機制不斷完善,因城施策效果不斷顯現,2022年我國房地產市場有望保持總體平穩執行。
易居研究院分析認為,當前房地產開發投資資料略低迷,這也使得2022年啟用開發投資熱情、鼓勵企業投資拿地等會成為主流政策。另一方面,銷售資料充分說明中國房地產市場的韌性,即很難輕易下跌。最大的原因在於,新型城鎮化的大邏輯不變,其依然可以促使房屋交易市場保持正增長態勢。在啟用住房消費的大框架下,類似態勢在2022年更會保持。
2021年全國房地產開發投資增長4.4%
具體來看,在房地產開發投資完成情況方面,2021年全國房地產開發投資147602億元,比上年增長4.4%;比2019年增長11.7%,兩年平均增長5.7%。其中,住宅投資111173億元,比上年增長6.4%。
從資料上看,房地產開發投資步入“過冷”區間。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示,當前房地產開發投資資料略低迷,這也使得2022年啟用開發投資熱情、鼓勵企業投資拿地等會成為主流政策。
從房地產開發企業土地購置面積來看,2021年房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米,比上年下降15.5%;土地成交價款17756億元,增長2.8%。房地產開發企業到位資金方面,2021年,房地產開發企業到位資金201132億元,比上年增長4.2%;比2019年增長12.6%,兩年平均增長6.1%。其中,國內貸款23296億元,比上年下降12.7%;利用外資107億元,下降44.1%;自籌資金65428億元,增長3.2%;定金及預收款73946億元,增長11.1%;個人按揭貸款32388億元,增長8.0%。
從資料來看,土地市場非常蕭條。嚴躍進認為,類似跌幅較大的態勢,說明房企受資金壓力影響,拿地節奏較慢,也對2022年新房供應產生利空影響。據此可以認為,2022年土地市場無論是供應規模還是拿地規則可能會有一些積極的變化。另外,從到位資金情況看,資金面總體上呈現持續惡化態勢。嚴躍進表示,雖然四季度房地產金融政策略有寬鬆,但反映到房企身上,時間有所滯後。當然也有一些訊號值得關注,從銀行貸款指標看,11月和12月單月資料已經在改善,2022年會有進一步改善的空間。
商品房銷售再創歷史新高
商品房銷售情況方面,2021年全國商品房銷售增速整體呈持續收窄態勢。從單月銷售情況看,2021年12月資料與11月相比,回升幅度在四成左右,且為2021年內單月銷售次高點。
資料顯示,2021年商品房銷售面積179433萬平方米,比上年增長1.9%;比2019年增長4.6%,兩年平均增長2.3%。其中,住宅銷售面積比上年增長1.1%,辦公樓銷售面積增長1.2%,商業營業用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額181930億元,增長4.8%;比2019年增長13.9%,兩年平均增長6.7%。其中,住宅銷售額比上年增長5.3%,辦公樓銷售額下降6.9%,商業營業用房銷售額下降2.0%。
根據2021年以來的國家統計局資料分拆後測算,12月份商品房銷售面積達21302萬平方米,環比上漲41.17%。商品房銷售額為20263億元,環比上漲39.92%。從同比情況來看,12月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了15.64%和17.78%。
庫存方面,2021年末商品房待售面積51023萬平方米,比11月末增加858萬平方米。其中,住宅待售面積增加480萬平方米,辦公樓待售面積增加94萬平方米,商業營業用房待售面積增加46萬平方米。
整理發現,住宅待售面積在連續下降9個月後迎來翹尾。經測算,截至2021年末,住宅待售面積為22800萬平方米。
房價環比呈降勢,同比漲幅回落
此前國家統計局在15日還發布了《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,資料顯示,2021年12月份商品住宅銷售價格環比呈降勢,同比漲幅回落。
根據報告,2021年12月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有15個,環比下跌的城市有50個,5個城市環比持平,上個月這一數字分別為9個、59個和2個。二手住宅方面,環比上漲的城市僅6個,環比下跌的城市有63個,1個城市持平,上個月這一數字分別為3個、63個和4個。
具體到各城市表現,新建商品住宅方面,根據國家統計局釋出的資料整理顯示,12月份杭州(0.5%)位居漲幅首位,上海、贛州和桂林三個城市以0.4%的漲幅並列第二。湛江(-1.1%)位居跌幅首位,西寧、秦皇島、襄陽三個城市以1%的跌幅並列第二。同比方面,53個城市處於上漲態勢,包括大理、秦皇島、瀘州、太原、常德、岳陽、南充、哈爾濱、唐山、北海、石家莊、牡丹江、安慶、呼和浩特、昆明、湛江和桂林在內的17個城市新房價格處於下跌態勢。
在嚴躍進看來,一些即便有調控的城市,當前也要注意房價重新炒作等可能。房價大環境降溫,但一些上漲過快的城市,還需要注意房地產市場秩序的穩定。
二手住宅方面,12月份僅北京(0.8%)、昆明(0.5%)、上海(0.4%)、杭州(0.3%)、長沙(0.2%)和海口(0.1%)六個城市上漲;贛州一個城市持平;63個城市下跌,牡丹江(-1.3%)、太原(-1.2%)、石家莊(-1%)和哈爾濱(-1%)位居跌幅前三。同比方面,以北京、海口、上海和廣州為代表的43個城市繼續呈上漲態勢。
從二手房資料來看,悲觀情緒略有減少。嚴躍進表示,尤其是到了12月份以及2022年1月份,一些重點城市二手房貸放鬆、類似額度增加等利好訊息增多,客觀上有助於促進二手房市場的企穩。
易居研究院認為,從房價方面來看,新房資料釋放了積極訊號,至少說明房價不會一味下跌或跌幅一味擴大,政策效應顯現後,房價資料也會有企穩可能。同時,對於二手房市場,由於過去持續下跌,所以當利空出盡後,反而會出現一些上漲,但大城市和小城市的表現會有所差異,近期要關注信貸政策對於二手房市場的影響。