【國金房地產】5年期LPR下調點評：LPR兩品種同步下調，地產估值有望修復
國金研究房地產行業 杜昊旻團隊
事件：
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，相較上個月下降10BP；5年期以上LPR為4.6%，相較上個月下降5BP。
點評：
LPR兩品種同步下調。上一次1年期和5年期LPR同時下調是2020年4月，本次是時隔21個月後再次同時下調。我們認為5年期LPR作為房貸利率的基準利率，本次下調對地產行業有積極訊號作用。基於對當前地產基本面的觀察，我們認為5年期LPR此次下調或只是個開始。主要因為當前地產行業負反饋尚未結束，銷售企穩才是解決問題的關鍵。我們在1月16日外發報告《緊迫性加劇，政策組合拳出臺可期》中指出，當前階段，出臺有效政策阻止地產行業負反饋迴圈具有緊迫性，這對全年經濟穩增長也至關重要。我們認為本次5年期LPR下降5BP，已在一定程度上有助於扭轉信心，不過若要銷售企穩，仍需更多政策配合。我們維持此前判斷，預計未來一兩週在銷售方面政策組合拳出臺的機率較大。
政策組合拳內容可能是什麼？就具體政策而言，我們認為在下調房貸利率、二三線城市放開限購限貸、下調二套房首付比例、預售資金監管合理化等方面或都有可能，預計會有更多二三線城市跟進。
熱點城市繼續下調房貸利率。最近一週，廣州和蘇州又再次下調房貸利率。廣州目前已下調至5.5%，相較去年9月的5.85%下調了35BP。蘇州目前主流銀行首套房貸利率已大幅下調，工商銀行、農業銀行和建設銀行的首套首貸利率為5.0%，中國銀行的首套房最低利率為4.95%，是目前四大行利率最低的。此外，從歷史上的銷售增速和房貸利率走勢來看，在銷售持續6個月以上同比下滑的階段，房貸利率都會有所下調。我們認為還有更多城市的房貸有所下調。比如南京的首套房房貸利率還維持在6.15%的高位，後續下調空間較大。
二、三線城市放開限購限貸，下調二套房首付比例。我們認為一線城市放開限購機率較小。根據中指院的資料，北京、上海等城市目前庫存並不高，若放鬆房價會有上漲壓力，二三線城市放開機率相對較大。此外，在下調二套房首付比例方面，已有城市開始執行，預計會有更多跟進。2021年12月銀保監會在新聞釋出會上表態，“現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”，我們認為這會在1月得到落實。廣西北海市近日印發的《關於調整住房公積金貸款政策的通知》中也指出，為落實差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實際行動支援房地產市場平穩健康發展，決定調整住房公積金貸款相關政策，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。
預售資金監管合理化。目前全國在預售資金監管方面並無統一規定。2021年自恆大暴雷以後，各地預售資金監管在執行上急速趨嚴，這在很大程度上影響了房企集團層面的資金調配安排。我們認為在當前銷售下行趨勢尚未扭轉階段，房企面臨年末工程款支付和公開債務到期雙重壓力，預售資金迴歸合理化監管是當前緩解房企現金流見效最快的調整手段。目前已有部分城市出臺了相關調整規定。2022年1月18日，山東煙臺住建局官網釋出了《關於對煙臺市2020年度守信房企實施激勵措施的通知》，明確對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點，對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點。但就根本問題而言，我們認為還是需要銷售回暖。
投資建議
隨著5年期LPR下調，我們預計未來一兩週地產行業會有更多政策組合拳出臺，地產板塊或有一波較大行情。我們認為後續市場關注重心會逐漸從穩健為主的國企切換到高彈性的民企。長期來看，我們也依然看好優質國企和2021-22年銷售實現逆勢增長的房企。國金機構客戶可詳細檢視《5年期LPR下調點評——LPR兩品種同步下調，地產估值有望修復》全文研報內容。
風險提示：政策效果不及預期。
