房地產市場久違地吹起了暖風。
推進共同富裕的路上，保障性租賃住房建設得到政策力挺——“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新建保障性租賃住房650萬套。
什麼概念？
根據規劃，保障性租賃住房以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。據此測算，“十四五”期間將新增保障性租賃住房建築面積約4.55億平方米，而2021年全國商品住房銷售面積約15.65億平方米。
在銷售見頂、行業下行的今天，面對天量的保障房蛋糕，房企能否搭上這趟快車，轉型“包租公”？
政策利好釋放
40城將建650萬套保障性租賃住房
自2021年7月國務院釋出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，首次從國家層面明確住房保障體系的頂層設計後，保障性租賃住房的政策利好持續釋放。
於2021年底印發的《“十四五”公共服務規劃》提出，人口淨流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉近日表示，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
各省市積極跟進，加速落實。
2021年11月至今，廣東、浙江、海南、山東等省份，上海、金華、西安、青島等城市，相繼釋出相關征求意見稿和相關實施意見，政策釋出進入密集期，保障房建設迎來大機遇。
房價高企的一線城市更是鉚足了勁兒。上海、廣州、深圳新增保障性租賃住房均佔新增住房供應總量的45%左右。
上海今年擬籌建24萬套（間）保障性租賃住房，並明確租金在市場價的9折以下且年漲幅最高不可超過5%；廣州以60萬套（間）居於四大一線供應之首；深圳計劃供應居住用地不少於15平方公里，建設籌集保障性租賃住房40萬套（間）。
來源：克而瑞研究中心
中信證券首席FICC分析師明明表示，保障性租賃住房建設和佔比的提升是“十四五”的重要目標，料將呈加速發展趨勢。
“我們估計‘十四五’期間全國新增保障性租賃住房將在800-900萬套之間，對應的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右，對應的開發投資將在1.7-1.9萬億左右。2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。”
銷售規模見頂
房企有望開啟第二增長曲線
保障性租賃住房引起熱烈討論背後，是房地產市場的增長焦慮。
1月17日，國家統計局釋出2021年全國房地產開發投資和銷售情況。2021年，全國商品房銷售面積約179433萬平方米，同比增長1.9%；商品房銷售額約181930億元，同比增長4.8%，雙雙達到歷史峰值。
來源：國家統計局
不過，2021年中國房地產開發投資、銷售、融資等指標增速，都呈現下滑趨勢。
21世紀經濟報道梳理發現，最近五年（2017年到2021年），全國商品房銷售面積的增速開始降至個位數，分別為7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。按照當前的政策趨勢和市場走勢，近18億平方米的銷售規模，有可能成為歷史峰值。
另一方面，研究表明，2020年中國城鎮住房套戶比已接近1.1，意味著住房供給達到總體平衡。
銷售見頂疊加市場飽和，東亞前海證券研究所所長賀燕青認為，保障性租賃住房的加速發展以及政策的加速落地，將為房地產行業帶來新的發展機遇，房企或將開啟第二增長曲線。
“房企與地方政府平臺公司對接，包括地方城投公司以及租賃國企，在專案實現運營管理上協同合作，對於房企本身也打通了輕資產服務輸出的過程。隨著土地市場中越來越多‘配自持’地塊出讓，房企將主動或被動的涉足住房租賃業務，開啟租賃業務新局面。”賀燕青表示。
克而瑞研究中心指明瞭房企切入保障性租賃住房領域的兩條路徑——
一是，透過“改租”、“納管”形式將存量專案與保障性租賃住房對接，改造低效率專案，盤活存量資產。
比如《深圳市住房發展“十四五”規劃》就提出，鼓勵閒置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合一定條件下改建作為保障性租賃住房。
二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產服務。
克而瑞研究中心認為，保障性租賃住房進入“增量提速”階段，後期運營管理效率尤為重要，而地方政府平臺市場化運作水平整體相對偏低，為引入房企合作提供了契機。
因此，長租公寓將成為房企在租賃端的有力抓手，長租公寓運營優勢房企也將受益更大，尤其具備國企背景的企業更有利於承接政府保障性租賃住房專案的建設與委託管理。
這兩天，科興生物進軍房地產的訊息刷屏。
公開資料顯示，北京科興中維生物技術有限公司全資子公司北京科興益道置業有限公司成立，註冊資本為7.7億元，所屬行業為房地產業。科興生物新聞發言人回應21世紀經濟報道稱，上述公司主要是對租賃房進行管理，主要面向員工的房屋租賃以及不定期到場的外聘專家短期住宿等。
靠賣疫苗半年狂賺300億的科興生物都要做包租公了，飽受毒打的房企，能否抓住機會絕地求生？
