1月20日晚，在港上市的華潤永珍生活（01209.HK）釋出公告，公司計劃收購中南集團旗下中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）全部股權，收購代價不高於22.6億元。
江蘇南通號稱中國建築之鄉，而南通建築業的龍頭要數中南集團。中南集團是南通知名房企，其旗下的三駕馬車是中南建設、中南服務、中南高科。其中，中南集團的房地產開發業務主體是在A股上市的中南建設（000961.SZ）。
有市場人士認為，在房企去年大勢不佳、不少企業資金鍊緊張的大背景下，中南集團此舉，不排除是“賣子（中南服務）救子（中南建設）”，但也有分析認為並非如此，稱中南集團有意進一步做強建築和產業園區運營等業務，本次交易有同步積累中長期戰略資金的意圖。
中南集團整體出售中南服務
中南集團官網顯示，該集團成立於1988年2月，現有員工10萬餘人，管理人員近2萬人，2020年全集團實現綜合營收3165億元，下有上市公司中南建設（SZ000961）。目前業務遍及全國28個省市自治區、160多個城市，及澳大利亞、阿爾及利亞等海外市場，全集團共有995個法人公司，1200多個專案，位列中國企業500強第70，中國民營企業500強第10位，中國房地產企業16強，中國建築企業500強第8名。
圖片來源：中南集團官網
據公開資訊，2021年3月29日，中南集團旗下的中南服務向港交所遞交招股書，其向港交所申報的檔案顯示，2018年至2020年，中南服務的收入分別為5.52億、6.82億、8.63億，年度溢利分別為1794.60萬、2705.40萬、6674.60萬。2021年11月，中南服務通過了港交所的聆訊。
中南集團旗下的另一家公司中南高科成立於2015年，主營產業園區的開發運營，與華夏幸福類似，其大部分營收主要來自於向中小型企業出售所開發產業園內的標準化及/或定製廠房。2021年5月，中南高科向港交所提交上市申請書。公司申報檔案顯示，2018年-2020年，中南高科收入由4.61億大增至46.13億，三年翻了10倍，2019-2020年淨利潤分別為1.76億和2.93億。但截至目前，尚未看到中南高科聆訊的訊息，而其招股書在去年11月就已經過期，未來上市計劃會否夭折未知。
中南集團在中南服務離上市只差“臨門一腳”之際突然將其整體出售，讓市場大感意外。但這也並非毫無先兆，早在去年12月初，市場就傳出中南服務暫停港股上市的訊息，但被否認。
根據中南服務聆訊後版招股書，以2020年稅後淨利潤粗略推算，華潤永珍生活本次收購代價與稅後淨利潤比值約為34倍，以2021年稅後淨利潤推算，則為14倍左右。這充分體現了交易雙方的誠意及對價的公允合理，有業內人士認為，這是一次雙贏的交易。在物業服務行業集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力華潤永珍生活加速挺進第一梯隊；對於中南集團而言，這將比中南服務上市回收的現金更多，無疑會增厚其資金安全墊及經營確定性，也將有利於其聚焦主業。有市場分析稱，在去年房地產業整體低迷的背景下，中南集團以一個還不錯的價碼，給中南服務找個好下家，還可以快速回籠資金，可以說是一筆劃算的買賣。
從行業大勢看，克而瑞資料顯示，2021年，百強房企權益銷售金額8.88萬億元，同比下滑6.0%，逾8成房企未完成年度銷售目標。與此同時，房企的融資、拿地等動作都有所放緩。在流動性持續收縮之下，房地產行業度過了堪稱有史以來最艱難一年，債務違約事件不斷、暴雷房企數量攀升，賣股權、賣專案成為常態。也正因此，有市場分析認為，中南集團出售中南服務，不排除是“賣子（中南服務）救子（中南建設）”
另一種猜測：並非是“賣子救子”？
值得一提的是，對中南集團此舉為“賣子救子”的猜測，也有市場聲音並不認同，相關媒體報道稱，中南服務與中南集團旗下A股上市公司中南建設相互獨立，本次交易對中南建設並無直接影響。考慮到中南建設未來一年公開市場到期債務僅不到15億元，且華潤永珍僅需支付不低於總代價44%的首付款，故本次交易並非中南在地產行業調整背景下的應急之舉。媒體報道還稱，中南集團內部人士指出，中南有意進一步做強建築和產業園區運營等業務，逐步向製造業或服務於製造業的方向靠攏，因此，本次交易也有同步積累中長期戰略資金的意圖。
中南建設2021年銷售額1974億元
1月5日，中南建設（000961.SZ）釋出的2021年12月經營情況公告顯示，2021年全年，公司累計實現合同銷售金額1,973.7億元，銷售面積1,468.6萬平方米。其中12月實現銷售額145.4億元，環比增長15.2%。根據克而瑞釋出的《2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，公司銷售排名位居第17位，基本與去年持平。
據媒體報道，中南建設對行業低迷的應對之策是主動調整銷售政策，積極促銷抓回款，保持現金流穩定，多措並舉保證財務安全。從剛剛過去的第四季度來看，其名下4筆規模27.27億元到期債券均按期足額兌付。
近期政策面傳出諸多利好訊息，房企融資持續回暖，分析人士認為，房地產行業悲觀情緒正逐步修復，房企有望迎來暖春。
審讀：喻方華
