「同策觀察」預判2022年房地產市場走勢的三個觀點

近日，國家統計局公佈2021年度房地產宏觀市場資料，目前市場上對於未來走勢存在較大的分歧，部分人士透過上月資料翹尾直言房地產市場在觸底復甦，也有相當部分人士仍然持悲觀論調。本文從三個維度（政策、市場及企業）來分別闡述對於2022年的觀點和看法。

一、2022年是房地產市場的“政策底”

2021年是我國房地產市場調控政策邊際變動方向的轉折點。上半年各個核心城市調控政策還在邊際收緊，上海法拍房開始限購，緊接著出臺新房積分搖號政策；深圳出臺二手房指導價政策；南京、蘇州、成都等城市出臺了“竟品質”相關的政策；寧波、鄭州、重慶、武漢、福州、合肥等城市出現了銀行按揭貸款收緊的現象。下半年的四季度調控政策開始出現邊際鬆動。土地拍賣政策方面出臺了限制土地溢價率的政策；央行和銀保監會給出了“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者合法權益”兩維護政策導向；昆明、瀋陽、唐山、江陰、桂林等20多個城市出臺房價“限跌令”；核心城市銀行按揭貸款額度不足的情況有效緩解，房貸週期縮短且房貸利率有下調的趨勢。

隨著2021年四季度房地產政策的邊際利好，當前很多機構預判房地產市場政策已經觸底。但是從當前房地產市場形勢以及房企面臨的境遇來看，目前已經出臺的邊際利好政策既改變不了當前市場繼續下行的趨勢，同時也逆轉不了仍有一些方面面臨資金鍊風險爆發的局面，因此，現有政策不能達到“房地產市場穩定”和“房地產良性迴圈”政策目標，也就是說當前不是房地產“政策底”，2022年仍會有房地產行業邊際改善的政策出臺，也可以說2022年是房地產行業“政策底”。從政策向市場傳導需要6-10個月左右的時間，也就是說真正的市場底要到2023年才能實現。

二、房地產市場整體下行，唯有投資仍有可期

2021年全國商品住宅銷售面積為15.65億平米，同比增長1.07%，增速較2020年下降了2.09個百分點。從月度走勢來看，7月份以後，月度銷售面積增速進入負增長階段，且呈現下降幅度不斷擴大的趨勢，12月份增長下降的幅度達到16.29%（見表1）。

從商品住宅的價格環比走勢來看，三線城市房價指數在2021年9月開始進入負增長，10月份二線城市開始呈現負增長，房價最堅挺的一線城市也於12月份進入負增長，自此一二三線城市房價均進入環比下降階段，在一定程度上可以預判，剔除結構性因素影響外，房價將進入“築頂期”。

受銷售市場下行的影響，房企拿地以及新開工均受到不同程度的影響。2021年土地購置面積比2020年下降了15.5%，房屋新開工面積比2020年下降了11.4%。市場下行不僅影響到開發房企當前的進一步投資，還對房企潛在投資（融資）產生較大的影響。2021年房企開發資金規模較2020年增長了4.2%，如果把賣房回款剔除後，剩餘主要組成部分（銀行貸款、海外貸款和自籌資金）與2020年相比下降了1.57%。賣房回款佔開發資金來源的比例約56%，且呈現上升趨勢，這意味著未來房企的資金來源主要靠賣房來自身造血，如果銷售不利，就意味著投資潛力的進一步下降，下半年隨著銷售市場的下行，土地市場遇冷就是直接影響的表現，2021年下半年全國土地購置持續下降且降幅不斷擴大，12月份降幅達到-15.5%，比11月份擴大4.3個百分點。

在其他指標都呈現大幅下滑的背景下，2022年房地產投資仍然可期，未來的表現也會優於其他指標。原因在於房地產投資的最大權重指標（70%）施工投資指標堅挺，且呈現持續上漲趨勢，2022年施工面積將會超過10億平米。2021年四季度以來，施工投資有復甦跡象，背後是“保交房”政策導向下，即使出現資金問題的企業，也在逐漸復工復產。恆大集團在官微釋出訊息稱，截至2021年12月底，恆大全國復工率92.9%，12月完成交樓37899套，根據計劃，集團1月將交樓30000套。

預計2022年房地產投資的中施工投資的權重會進一步上升，預計全年會有5個百分點左右的提升，並且施工面積持續的上升會對房地產投資形成有力支撐。土地投資指標的權重會下降5%左右，土地購置面積的下降會進一步拖累房地產投資，綜合評估，今年房地產投資增速可能在0.5%-1%左右。

三、房企形勢嚴峻，上半年面臨較大資金鍊風險

從政策層面來看，政府不會給出問題的房企兜底，主要還是要靠企業自救，但是能否自救成功就看房企自身的本事了。儘管目前出臺了穩定房地產市場的融資鬆動相關政策，但是從政策內容可以看出，主要導向是支援優質的房企去併購出現資金鍊問題的房企及其專案，並非直接針對問題企業進行融資，目前核心解決的是行業風險問題而非企業自身風險問題。

據統計，2022年房企到期的海外債約3560億，其中上半年到期的規模為1967億元，佔比超過55%，上半年房企海外債償債風險還是偏高。

透過對幾十家樣本企業經過測算，信用債市場的問題只是當前債務市場的冰山一角，供應量融資的規模差不多是信用債市場規模的10倍左右，因此資金鍊問題還比較嚴峻。透過樣本房企估算，60%的房企2022年到期的信用債規模要超過2021年，約20%左右的房企2022年到期信用債規模是2021年的2-5倍，這個數字有點可怕，2022年的償債壓力更大，部分房企在上半年可能還會面臨資金鍊斷裂的風險。