華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道
“行業無疑會有一些新的變化， 我們會從原來的開發商獨舞變成政企金民的集體舞。”陳晟表示。
1月11日下午，由華夏時報社主辦，中國社科院、住房大資料聯合實驗室、華夏地產專家顧問團進行學術支援的“改變與重塑·穩健與發展——2021年華夏房地產投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典”在上海虹橋英迪格酒店舉行。會上，全國房地產商會聯盟副主席、中國房地產資料研究院院長陳晟進行了主題為“2022年房地產十大思考：行業新賽道的實踐與探索”的演講。
陳晟指出，面對行業鉅變，“避免資本無序擴張和產業脫實向虛是每家房企都要作出的正確回應”。其建議開發商為實體經濟作出貢獻，要為科創做出貢獻、為幸福產業做出貢獻。
行業鉅變：戴著鐐銬跳舞
陳晟直言，2021年下半年開始的以金融“三道紅線”、土地“雙集中”為代表的精確調控，使得之前快速發展的開發商突然遇到了幾十年來未曾遇到過的巨大挑戰，一些頭部房企甚至深陷系統性的流動性風險。“政策邏輯變了、市場環境變了、企業要求變了、錢地限制變了、角色地位變了、態勢命理變了”——“房地產行業進入了真正的調整和箱體振盪（期）”。
2021年下半年行業所經歷的“至暗時刻”，充分體現出房地產金融調控的威力。陳晟指出，房地產金融目標額度管理是調控的資料目標——90萬億的總資金規模，而“三道紅線”的約束其實就是房地產金融的長效機制。其稱，當前對金融問題（的處理）只是應激性的糾編處置，大規模反向的刺激政策體系是不大可能出現的。1月，各金融機構為房企及不同所有制型別企業給出的授信額度指標，也是判斷今年金融鬆緊程度的關鍵指標。
金融調控仍未明顯放鬆，房企的兼併重組也還將繼續進行，“不僅僅是大對小的，而且是強對弱的，同時也是金融穩健對過度激進型企業的重組與處置”。同時，在人口流入與城市管控能級體現下，房地產投資的區域的分化也進一步加劇，粵港澳、長三角開始領先於環渤海和東北。陳晟特別指出，包括廣州、佛山、珠海、廈門、合肥、鄭州等城市及中國第三齣海口設定區域-淮河生態經濟帶上的城市，未來都將會有充分發展的機遇，而這些城市也是“七普”相較“六普”人口增長較快的區域。
房企遭遇重創的同時，土地市場的出讓也已經給地方政府的財政收入帶來了挑戰：土地市場收入的下滑以及更多國有地方城投公司的土地獲取，讓土地收入支援財政這一行為得到遏制。直接招拍掛產生的8萬億土地出讓金將會出現減少和下滑的趨勢，但地方政府將把“價高者得”的出讓方式部分的調整成為基準競投的土地出讓方式——將更多的利用城市更新政策、城市更新基金、產業附加模式，鎖定類似中交、招商、保利、萬科等房企以及保險資金直接介入“場（土地交易市場）所（產權交易所）聯動”的新土地出讓方式。
目前，產城模式逐步得到升級，在時代新要求下“雙碳”目標、城市更新“三邊”理論、房地產稅的資產收益硬約束、共同富裕在房地產行業的要求等，都將深層次地影響甚至裂變整個行業的戰略定式。比如，房地產新房市場18萬億格局與二手房5萬億格局會出現相應的變化，下降的梯次在整體市場面下還是可以保持均衡，4.2億套城鎮住房隨著我國城鎮化率的變化將在高位予以自我平衡。因此，上下游市場要密切關注增量市場與存量市場之間的互相替代性機會。
陳晟判斷，新房市場的絕對高位可能就出現在2021年，極值點已經出現，未來大機率會緩步下降，但金額在均價微幅上漲的情況下，也有可能出現5%以內的上下調整。淡水河谷等礦產企業銜接的鋼材，包括水泥、玻璃，以及下游的傢俱、家居、裝飾企業，甚至估價、銷售、設計服務企業，都要對行業的整體命運和規模與結構變化做好充足的準備。
陳晟還特別提到了行業的“數智化”趨勢。目前，元宇宙已應用於房地產與建築行業。陳晟認為，房地產的數字化、虛擬銷售代理、預測戰略研究、低碳綠色迴圈可持續發展，本質上是元宇宙在房地產方向上的應用。“我們應該在實體的宇宙上再創造一個新的元宇宙世界，當然前提是虛和實的結合、互動應用。”
新發展週期房企應拒絕“躺平”
陳晟判斷，從1990-2020年所有的房地產投資增速漲幅來看，未來房價可能有螺旋型的匹配GDP的上升，進入增量和存量基本平衡的發展週期，而“在這個週期中，我們一定要內心穩定，要求得更好的應對變化”。
面對新的行業週期，“開發商還是不能躺平，還是得幹活”。而如何活下去、還能活得更好？“最後的出路是：無序擴張限制來了、脫需向實要求來了、產品碳數哲學來了、增量存量輪動來了、運營賦能細節來了、資金土地實體來了——這是我們對行業賽道的想法。”
陳晟建議，房企應充分花時間研究房地產調控政策。其稱，房地產的調控是按照“工具箱”進行的管控，有著非常清晰的邏輯，長效機制更是“潤物細無聲的”。尤為值得一提的是，房地產金融的主管部門與領導尚福林、郭樹清、易綱等同志對房地產金融的問題有著比較清晰的調控邏輯與脈絡，例如，尚福林同志的講話提出房地產融資的總額度目標管理，而黃奇帆曾預警“高負債企業停止拿地”等。
充分研讀調控政策之外，“避免資本無序擴張和產業脫實向虛是每家房企都要作出的正確回應”。陳晟認為，房地產本身負債率就很高，如果在下游企業商票和房產理財上再有過度的槓桿化，就是避免資本無序擴張的體現，就需要得到及時地遏制。
更重要的是，房地產本身不要成為財富創造的“急先鋒”，而應該成為各類科創、製造業、區域發展產業的承載者和人民幸福產業、生活服務存量產業的提供者的角色，進行產品的綠色低碳複製和人的美好需求的滿足。例如，“萬科很清楚地告訴大家，要做美好生活場景師（幸福生活）、創新探索實驗田（模式提供）、實體經濟生力軍（科創制造）、和諧生態建設者（綠色低碳）”，陳晟表示。
事實上，隨著高增長、高利潤時代的終結，“企業要清晰地接受毛利潤30%’三段論’（10%的資本收益，10%的建設收益，10%的運營運維收益）思考。”
“具體來講，第一個毛利潤的10%將會來自於金融、險資、準金融的央企、國企的機遇；第二個毛利潤的10%將來自於產品建設、設計、施工等環節；第三個毛利潤的10%將來自於房產的社群、商業、園區、辦公的運維、更新、賦能的收益。’三者通好’性的企業可以30%通吃，但也可能能力達不到的企業只能在20%、甚至僅10%的份額裡進行深耕細作。”陳晟介紹說。
而在遊戲規則發生重大改變的行業賽道上，大型、穩健的房企也將成為重要風向標。比如，“2022年土地預期能否恢復，取決於大型穩健的民企是否可以入市。”
《華夏時報》記者注意到，根據“中國房地產企業金融穩定指數（ZSP）”，陳晟當日公佈的《中國房地產金融穩定企業評價榜》將房企分為鑽石級、優質級、一般級及謹慎級四個等級。其中，萬科、龍湖集團、華潤置地、保利地產、中海地產、招商蛇口、龍光地產、南京高科、恆基地產、恆隆地產、上海地產、深圳控股、太古地產、鐵建地產、新鴻基地產、張江高科、中鐵置業均屬於鑽石級。
值得一提的是，經過了“真正的調整與系統性震盪”，陳晟認為，房地產行業應該在週期學說、企業組織模式、人力資源架構、金融穩定模式方面作出一個成熟行業的貢獻。
其稱，房地產不應該再是個粗放型的行業，精細化的財務模型、運維模式、企業哲學、激勵機制應該貢獻出房地產行業管理智慧。經過實踐考驗的“跟投模式”“阿米巴組織”“大手筆多元化模式”都應該為管理學科做出正確或錯誤的案例貢獻，“應該湧現出松下幸之助這樣的值得尊敬的企業家，而不只是財富首富的創造者。”
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
