今天早晨，1月的LPR報價出爐了：一年期LPR利率降為3.7%，下降10個基點。五年期LPR利率降為4.6%，下降5個基點。LPR利率在橫盤一年多之後，終於再度迎來下調。
之前的幾次降息，都是隻降一年期利率，不降五年期利率。目的當然是為了實現精準滴灌，防止過量資金流入房地產，從而實現“房住不炒”。當初把LPR報價分為一年期和五年期的目的，其中之一便是透過調節一年期和五年期的利差，使利率曲線變得更為陡峭，從而促進經濟脫虛向實。
這次的降息，罕見的連同五年期利率一同下調了。五年期利率一向是樓市的風向標，這次雖然降幅只有5個基點，不如一年期利率那麼明顯，但最起碼釋放了一個訊號：樓市，已經見到了政策底。進入虎年之後，小陽春也大機率將如約而至。
一年期利率這次的下調幅度，還是十分明顯的。對於資本市場來說，算得上是一個大利好。接下來，A股有望迎來一波中級行情。如果有閒置資金，可以適當配置一些低位的股票，持股過節了。
位於古地石地鐵口附近的萬科金域藍灣，目前算是洪文板塊的獨家二手房。在上城入市之前，金域藍灣的二手一直穩定在接近7W的水平。之所以能賣到這個價格，除了地段還不錯以外，還有個重要的原因，就是周邊的一手新房經歷了長時間的斷供，缺乏競品。
2021年末，洪文區域終於迎來了一手供應，那就是中海國貿上城。這個擁有1400餘套供應的專案，體量在島內完全可以算得上是超級大盤。這個專案總體來說還是不錯的，戶型非常好，面積段在島內也比較接地氣，算是島內總價門檻相對較低的新盤。而且由於入市時恰逢市場不景氣，專案在價格上也做出了比較大的讓步。不用升級精裝包，就可以以7W的均價買到它的一手房。這樣的價格，即使配套的學校還叫潘宅學校，也依然算得上是公道。
但這樣一來，就苦了金域藍灣的二手。上城相比金域藍灣，產品力更強，戶型更好，房齡新了近十年，一手房還可以省掉不少稅和中介費。上城的一手都只賣7W的情況下，金域藍灣的二手如果再貼著7W賣，那意向這個片區的購房者，人人都會選擇去買上城。上城目前還有超過1000套的庫存，這麼大的供應量，自然把金域藍灣的上升空間壓的死死的。
所以，金域藍灣的二手，在上城入市之後，也慢慢的在下跌。最新的成交價，已經跌落到了6.3W，比起上城入市前降了差不多有三四千。但考慮到金域藍灣和上城的代差，目前的價格，依然稱不上划算。並且洪文片區並非強學區，而島內東部客群又以改善型為主，兩房的戶型，在未來的二手市場還會持續遇冷，相比大戶型也會形成一定的折價。
入手島內東部的客群，對居住品質本身就有著較高的要求，因此產品的差異，在二手市場上也會被放大。未來一段時間內，只要上城的庫存還沒有清完，金域藍灣的二手價格就還會持續承壓。因為，只要價差不是特別明顯的情況下，對於購房者來說，明顯是直接買入上城的一手房更划算。有置換意向的房東，可以抓緊出售。而意向該片區的購房者，不妨優先選擇中海國貿上城的一手。
