判斷2022年樓市走向何方。
有3個至關重要的判別因素。
第一是人口，這是長期影響因子，人口數量的增減、城市常住人口的多少，將直接決定著城市房地產需求的基數。
第二是土地，土地的價格是房產銷售價格的定價依據，土地成本上浮則房產零售價上浮，反之亦然。
第三是金融，任何行業的發展，都需要資金的支援，錢就如同流淌的血液，沒有錢的輸入，一切發展都將是空談，房地產同樣如此。
在上述的3個影響因子中，人口被看做是影響房產價格的長期因素，影響週期在10-50年；土地價格被視為中期因素，影響週期在5-10年；金融鬆緊被認為是短期因素，影響週期為2年以內。
所以，要看2022年房市如何，關鍵還在於“金融”方面。
央行發話“不能再拖”，資金開始“開閘”，2022年樓市或“回暖”？
開年以來，關於“金融寬鬆化”的訊號就接連不斷。
1月18日，央行副行長劉國強說了一段話，引起了業內人士的一片反響。劉國強在年金融統計資料釋出會上表示，今後將把貨幣政策的工具箱開得更大一些，要保持總量平穩，避免信貸塌方（這只是部分話語）。
總結起來，劉國強的話可以概括為3個方面：充分發力、精準發力、靠前發力。
用非常直白的話說就是，央行今後要把釋放資金的口子開得更加大一些，現在的資金對市場的支援力度尚且不夠，要避免信貸塌方（顧名思義，就是要避免過度收緊信貸，導致貨幣供給不足）。
這被看做是“罕見的表態”，至於什麼時候開始執行呢？劉國強表示，一年的時間很短，一年之計在於春，這也就意味著在緊接著未來一段時間，就會有相應的“寬鬆化”舉措出臺了，改變信貸關係已經“不能再拖”。
其實，從2021年12月開始，積極的貨幣訊號就不斷浮現出來。12月15日，央行開始全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，一共向市場釋放出高達1.2萬億元的資金流動性。
在央行降準之後，大走向已經非常明確了，地產股表現的異常興奮，紛紛呈現出走紅的態勢。2022年新年伊始，高層多次提示要增加信貸量。與貸款利率有關的LPR也開始蠢蠢欲動，年尾的20日LPR報價中，1年期的下滑5個基點，5年期的保持不變。
而前不久的一個資訊，再次釋放了明顯訊號，LPR或將再低調低。1月17日，MLF和逆回購的中標利率，分別都下調了10個基點。
而我們知道，MLF利率是LPR的錨，也可以說MLF利率的變化是LPR利率變化的前奏，二者呈現出正向關係，MLF利率下滑則LPR利率下滑，MLF利率提高則LPR利率走高。隨著MLF利率調低10個基點，這意味著新一輪的LPR也將迎來下滑。
進入2022年，為什麼央行這麼著急地開始“放水”呢？
有幾個資訊格外引人矚目：
1、首先是實體經濟的走向。
從近期的固定資產投資、消費能力、發電量、房地產現象和就業指數就能略知一二。在21年的12月份，社會零售額的單月增長只有1.7個百分點，這是2021年全年的新低水平，比上個月則直接負增長了。
與此同時，發電量和用電量也是年內的負增長，而我們知道，發電和用電直接表達著工業開工狀態，工業用電比民用電量更大，在一定時期內，民用電的消耗是相對穩定的，影響大的就是工業用電和商業用電，單月用電量減少，說明商業工業開工的下滑。
固定資產投資呢？年內增長速度降低至5%以內，房地產的開發和投資更加不如人意，當月同比-13.9%。
就業情況是單月城市新增62萬，同比-28.7%。
根據國君宏觀資料顯示，在第四季度，經濟增速達到4%，略高於市場的整體預期水平。然而這個效果似乎依然不如意。
所以，當此之時，各方面的信心需要予以提振，而提升信心指數的有效手段便是“銀行放錢”。
2、房地產這個“巨無霸”，不能冷下去。
2016年房住不炒被首次提出，從當年開始，各大城市的住房調控手段紛至沓來，也徹底結束了過去10多年房產野蠻生長和價格高升的狀態，正式拉開了房地產調控平穩新週期。2017年至2021年，房產調控的次數亦步亦趨，逐年呈現出遞增的情況，2021年全年房產調控超過600次，再創新高的同時，地產遇冷也成為了新情況。
深圳、武漢、合肥、成都、北京、上海等一二線城市，也是5年前房地產熱的領頭羊。2021年開始，這些地方的房市無不表現出“疲軟”的狀態。
根據《澎湃》的報道，在深圳這個曾經的炒房第一熱城市，下半年開始，樓市緩慢下滑，福田區一套原本市值2500萬元的學區房，折價至1980萬元出手，最後竟無人購買。
除了深圳之外，鄭州的房產中介表示，鄭州的房市“促銷”呈現出漫山遍野的狀態，10-12月份，超過30家樓盤在“打折”，有的下調5000元/平米，而有的下調2000元/平米，可以說鄭州的房產情況也不佳。
武漢的一位李女士稱，受到房市“下行”的影響，自己在3個月前購買的一套房子已經縮水了近40萬元，李女士說，武漢的房子沉浮不定，有的樓盤今天銷售1.4萬元/平米，幾十天后就可能下調至1萬元/平米。
新房是房產市場的風向標，一旦新房出現銷售不佳的情況，二手房自然受到拖累，幾個月以來，多城的二手掛牌量也再創新高，例如合肥、成都、南京、湖南等二手房掛牌量超過10萬套，直接重回5年前的高位。
樓市真的能冷嗎？學者馬光遠直言不諱，房住不炒的本質是不熱不冷，過冷過熱都不利於穩健發展，而前段時間的住房市場顯然過度收縮了，所以是時候需要予以“救助”，在哈爾濱救市開啟之後，超過15個城市先後釋出了購房補貼政策，無疑給了樓市“一顆糖”。
高層新定調下，2022年樓市“回暖潮”會出現嗎？指聞君認為，應該分情況看待：
首先，在利好加持的背景下，未來幾個月內，房市的信心會有一定提升，開發投資和銷售會出現抬頭情況，至少比2021年下半年應該要略有好轉。
其次，調控的定位還沒有徹底改變，在房市回暖過程中，如果出現過熱的城市和地區，住房調控或許會再次襲來。
