大寒時節，房地產行業吹來陣陣暖風。1月20日，央行公佈，2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。業內人士分析，此次1年期、5年期LPR雙降後，房貸利率將迎來全面下調。
與此同時，市場還傳出關於放鬆預售監管資金的訊息，路透社援引四名知情人士稱，國內正在起草全國性的規定，放鬆房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，以作為緩解行業流動性壓力的最新舉措。
隨著各項政策利好不斷，積極自救的房企也陸續傳來好訊息。1月20日，禹洲集團（01628.HK）在港交所公告，已成功獲得絕大多數交換票據持有人的支援及所有徵求同意票據所需取得的必要同意。這次債務管理取得成功，使本公司能夠有效地延長相當一部分離岸債務的到期期限，並避免發生徵求同意票據項下與交換票據支付相關的提前到期和法院判決違約事件。
年內，禹洲透過多項舉措不斷夯實公司基本面，促銷售、抓回款、保交付、強運營，在產品、服務、工程、交付、組織架構等等方面陸續發力，拒絕躺平、積極自救，充分做好了入冬前的準備。
資產結構優質
禹洲集團成立於1994年，於2004年啟動全國拓展戰略，目前全國化佈局已初具規模，形成長三角、環渤海、粵港澳大灣區華中、海西、西南六大城市群，進駐北京、上海、香港、廈門、福州、蘇州、合肥、深圳、重慶、成都等39個城市。
在“區域深耕，聚焦一二線核心城市”的戰略指導下，禹洲以核心城市帶動區域，穩步擴張，業務佈局偏向高能級核心城市，資產質量較為優質，土地儲備一二線核心城市佔比超過90%。
截至2021年6月30日，禹洲集團總土地儲備為2200萬平方米，一二線及準二線城市佔90%以上，平均樓面價6854元/平方米。其中海西經濟區佔比15%、長三角37.5%、環渤海21.7%、華中區8.7%、大灣區6.0%、西南區7.0%以及大灣區的城市更新4.1%。
債務規模合理
一直以來，禹洲集團堅持審慎的財務策略，不斷最佳化債務結構。2021年9月份，禹洲即已償清年內所有即將到期的境內外債券。
12月，據知情人士透露，禹洲集團已提前一週將一筆與其相關的供應鏈ABS的本息全額打款轉入債券結算兌付的指定代理銀行賬戶。該供應鏈ABS的本金為人民幣5.9億元，到期日為2021年12月15日，是禹洲現存唯一的一筆供應鏈ABS。
禹洲集團也是內房企業裡為數不多沒有商票、內部理財或其他財富產品的公司，一直以健康積極的姿態應對行業轉型期。
業績穩步向好
根據中房網監測，2021年典型房企銷售目標完成率整體超過九成，但這一指標明顯低於最近三年104.02%的同期水平。據其不完全統計測算，2021年典型房企銷售目標完成率均值為91.18%。
2021年，禹洲集團完成全年合約銷售總額達1050.2億元，在年內房地產市場政策波動的影響下，依靠一二線的核心城市佈局及深耕效應，仍舊完成了超過千億的銷售規模，較2020年全年合約銷售額有略有微增，對比全年的銷售目標1100億元達成率已高達95.47%，位於整體行業完成率前20，表現相對穩健。
據向知情人士瞭解，公司業績雖然略微和年度目標有差異，但也符合管理層的預期，對比行業整體完成情況來看，禹洲的表現展示出知足的韌性和穩健性。
戰略轉變清晰
自2021年初，禹洲集團就開始強化集團總部財務中心的管控，強化總部運營管控體系的落地和系統化、制度化的落地。具體來說，就是要從財務指標推演，沒有利潤的專案就不參與、管控力度弱的專案也不參與。
除了財務的強化機制，禹洲更是提出了未來高質量發展的戰略方向，隨後即提出“致匠心”的年度主題，這也意味著公司將更加聚焦產品與服務力的提升，以品質打造為核心。
產品服務發力
2021年，在現有“雍”、“朗”、“嘉”的產品體系下，禹洲集團進行了全維度拓展並提出“禹立方-溫度空間”的全新產品觀，將產品關注點回歸至最質樸的光線、水源、空氣，利用新科技新材料提升客戶的健康生活體驗。
圍繞“極致產品力”，2021年度，禹洲集團完成了主力戶型研發迭代、高層立面、疊墅立面、售樓處模組、交付區景觀標準化、批次精裝C+標等十餘項標準化研發。同時，建築、景觀、精裝三大專業攜手，完成產品辨識度研發，提升產品辨識度。
同時，禹洲集團貼近各年齡段的客戶需求，以生活場景和社群景觀的功能為依託，梳理過往專案的亮點設計，搭建了9大品質空間、25個功能模組、101個特色價值亮點的標準化三級體系，致力於為客戶呈現有品質、有溫度、有文化的社群景觀。
在景觀、精裝的標準化研發過程，禹洲集團走訪各大設計院交流，同時透過一線反饋的客戶原聲資料等，推演客戶在特定空間的行為，精細挖掘客戶需求，從而研發了20大室內精裝價值主張、118項細節體現。
過去一年，禹洲集團本著追求極致產品力的“匠心”精神，還落實提升產品的目的、強控產品風險及底線，總計完成全國佈局各屬地城市主力戶型研發共計29個，同步完成非主力屬地戶型庫迭代，建立主力戶型迭代制度，助力集團產品力提升。
服務力方面，2021年，禹洲商業正式釋出了極具想象力全新商業產品體系：禹悅系、禹洲廣場系以及金街系。致力於提供更優質更豐富的商業服務及生活體驗。
目前，禹洲商業已在上海、深圳、廈門、合肥、泉州、武漢、杭州、蘇州、南京等地重點打造城市綜合體專案152萬平方米，全國合作品牌超1000個，戰略聯盟品牌約1600個。
2021年禹洲打造了一系列極具體驗感的線下活動：“行走的藝術製造機”、“青年態度節”、“尋五開心五週年派對”、“夜貓生活節”、“四坑文化節”……禹洲商業發力體驗式商業，運營能力備受認可，全年斬獲十餘項大獎。
同時，2021年禹洲持續關注業主的滿意及口碑，提升完善服務體系、豐富社群生活、提升智慧化管理。在原有服務體系基礎上，為業主帶來更優質的服務體驗，禹洲根據業主的需求進一步升級了服務體系，完善升級了“5+N匠心服務銷售體驗之旅”、“金領御”、“禹美家”等服務。
禹洲物業透過人工智慧+網際網路技術的應用，挖掘社群範圍內外資源，打造物業管理系統、物業服務系統、物聯網平臺等。智慧社群應用場景，正逐漸在禹洲物業服務的小區得到實踐、落地，讓業主體驗智慧化社群的美好。
禹洲集團旗下禹洲物業一直力求以“匠心”服務做好每一個細節，以創新的方式不斷滿足客戶需求提升客戶體驗。透過多年的服務總結，禹洲物業推出九大匠心繫列親情服務活動，即讓客戶入住安心、隱形服務靜心、服務透明化實現初心、居住體驗精緻悉心、溫度服務知心、生活更有儀式感銘心、敬老愛老專屬服務慈心、個性化需求滿足讓客戶悅心、鄰里和諧工創同心。
禹洲物業為構建和諧鄰里關係，圍繞社群優質居住環境，開展了形式多樣、豐富多彩的社群文化活動。2021年，禹洲物業所服務的城市社群先後開展了“公益熒光跑”、“免費理髮”、“社群義診”、“送電影進社群”、“便民活動”、“中秋國慶晚會”、“禹鄰燈光節”等活動，為廣大業主奉獻了一場場精彩的社群文化盛宴，得到了社群業主的認可與好評。
費效提升顯著
目前形勢下，房企更加追求精細化的運營管理，這就關係到企業內部組織效能及成本管控。組織效能方面，知名機構賽普諮詢一直連續多年進行上市房企相關的調查。其研究發現，在抽樣的上市Top100房企中，企業人均銷售金額與企業規模成正相關，從去年房企的人均效能資料來看，禹洲人均銷售金額排名行業前列。
確實，禹洲在人力資本、效能管理方面的表現在中高速發展的房企算是較為搶眼的。9月，在克而瑞2021年最新發布的“中國房地產企業人力資本價值50強”榜單中，禹洲也由2020年的43位晉升至2021年的第36位。報告指出，禹洲在銷售增速維持在50%左右的情況下，仍同步實了現組織架構的效能最佳化。
除了組織效能，成本管控也可以體現公司的經營管理成效。禹洲2021上半年的財報資料顯示，公司上半年銷售及分銷成本僅佔合約銷售的0.54%，行政開支佔比為0.78%，同比下降。其中，三費合計佔收入的費效比約6.88%，低於10.2%的行業均值水平，體現出禹洲在成本管控方面的優異成績。
對此此次債務管理成功，禹洲集團在公告中表示，向票據持有人表示了最誠摯的感謝以及感謝持有人對公司管理團隊的信任，特別是絕大多數持有人的迅速回應與積極參與，也充分證明了持有人對公司的信心。
展望未來，禹洲集團表示，初心在方寸、咫尺在匠心，未來將繼續穩固服務品質的發展根基、牢牢抓住業主口碑的生命線，向心而行，用心服務，持續回饋投資者。
