2022年1月19日晚，一則上市公司公告引起地產圈的大震動！
中國房企巨頭之一的奧園地產，發公告稱：經考慮流動性狀況，併為求保留其有限現金資料及對所有債權人保持公平以待整體債務重組。
同時公告表示，大部分房地產專案按計劃及進度進行，集團亦繼續確保專案竣工交付，及降低營運開支，並繼續物色機會釋放現有城市更新專案的價值。
通俗理解，有3點：
（1） 所有美元債不打算還，等重組再安排；
（2）專案施工進度不會影響，繼續交付；
（3）找機會變賣資產；
其中第2點的“施工進度”可忽略，去年恆大也聲勢浩大搞了不少儀式說保證交樓，但是走投無路、人窮勢弱、資金斷裂時候，任你喊再大聲也沒用，商業社會里沒錢別人就不給你幹活。喊保進度，更多是一種政治正確的表態。前段時間我的律師合夥人就幫施工方勝訴了恆大，原因正如此。
至於公告的重點第1點——我不想還錢了，意思就是公司的所有其他境外金融負債專案都將違約，沒錯，是所有。因此意味著奧園即將進入債務重組階段。值得留意的是，公告還提出“外部專業顧問已於評估及盡職調查方面有重大進展”，雖沒說什麼是重大進展，但個人猜測應該是重組計劃已經早前就在內部開始，並很可能公司股權方面將發生一定變更。
這樣的例子並不少見，我個人也參與過。按經驗來說，債務重組處理得越早，引入外部投資者緩解資金壓力的機會就越大，涅槃重生指日可待。但一切的前提是，債權人需要高度配合和接受重組方案，否則一系列法律流程未走完就能耗死在半路上。所以從宣佈違約，到成功重組，並不容易。
不過有趣的是，與恆大等一眾國內龍頭房企對比，奧園可謂是先下手為強。能否成功第一個突出重圍，拭目以待。
當然除了債主妥協不夠，欠錢總需要還，要麼賣血，要麼賣樓。於是公告里奧園還提議提到：市場持續低迷，打擊消費者信心，令本集團難以按合理條款變現存貨及出售資產。
這就是我們上面提到的第3點——變賣資產：
很多人說，各大房企手上還有不少儲備用地的存貨，為何不盡快出售套現？比如恆大也有上億平方米的儲備用地，按價值至少幾千億。
且不說變賣需要什麼複雜流程，單從簡單的變賣資產角度而言，淪落到變賣的資產價值不會有過多溢價空間，因為大家都知道你缺錢，而且越拖越急，籌碼和主動權都不在你；其次，優先出賣的肯定都是優質資產，也就是說越往後越難賣，折價也越多。
如此一來，100塊的東西最後有機會只落得半價50塊的收場。這不是沒有可能，前兩天地產圈裡流傳的一則聊天記錄曝光，融創武漢昔日“地王”的專案以不到5折價格轉讓，後來相關新聞也證實受讓方是北京首創（國資企業）。
當然也不止如此，包括許老闆在內的眾多大佬紛紛加入了變賣行列，變賣的內容不乏私人資產如豪宅、飛機等等。但是相比動輒幾百上千億的債務來說，多數套現所得也最多隻有幾十億，簡直杯水車薪。
繼續借新錢還舊債可以嗎？
不行。在國內監管的“三道紅線”之後，境外評級機構（惠譽、標普、穆迪）也已經多次下調包括奧園在內房企們的評級，國內外的融資之路都同樣難上加難。所以就有以下局面：
債主催還錢、新債借不來、房子賣不掉。
面對如此艱難的當然不止是一兩家房企，基本上叫得出名字的巨頭們都差不多狀態。正當大家躺平無助之時，劇情卻朝著另一個方向發展，很有趣的一幕在悄悄發生：囚徒困境。
所謂囚徒困境，指兩個被捕囚徒之間的一種特殊博弈，但在合作對雙方都有利時，其實保持合作也是困難的。要麼房企巨頭們集體躺平、等待上帝之手救活，要麼自己偷步、先下手為強。
毫無疑問，奧園主動選擇了後者。
（完）
【補充】囚徒困境的主旨為：雖然囚徒們彼此合作守口如瓶，既不認罪也不供認對方，可為全體帶來最佳利益（無罪開釋）。但在資訊不明無法知道對方決策的情況下，因為出賣同夥可為自己帶來利益（縮短刑期），同樣也因為同夥把自己招出來時可為對方帶來利益。結果，彼此出賣雖違反最佳共同利益，反而是自己最大利益所在。在這種情況下，雙方都不能得到最好的結果。
